Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment.
Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure.
Assurance bancaire contre assurance déléguée
Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente.
Profil 1 :
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vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ;
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vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,90% (taux pour un bon dossier au 5 avril 2024) ;
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l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ;
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chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en mars 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€.
Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée.
Profil 2 :
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vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ;
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vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,90% (taux pour un bon dossier au 5 avril 2024) ;
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l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ;
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votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 5,07% (hors frais de dossier et frais de garantie).
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chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en mars 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 4,20% hors frais de garantie et autres dépenses annexes.
Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée.
Profil 3 :
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vous avez entre 35 et 45 ans.
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vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,90% (taux pour un bon dossier au 5 avril 2024) ;
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l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ;
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votre TAEG s’affiche à 5,07%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2024 est de 6,39% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,29% au trimestre précédent.
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chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,11% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en mars 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 17 600€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 8 800€.
Vous économisez 36 800€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 45 600€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,33% ou 4,15%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes.
Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en avril 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ?
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Ville |
Prix moyen m2 appartement* |
Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1
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Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2
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Nb de m2 supplémentaire avec 45 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3
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Saint-Étienne |
1 349€ |
7,46 m2 |
16,13 m2 |
34,05 m2 |
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Le Havre |
2 235€ |
4,479m2 |
9,70 m2 |
20,48 m2 |
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Nîmes |
2 285€ |
4,60 m2 |
9,95 m2 |
21 m2 |
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Dijon |
2 568€ |
3,93 m2 |
8,49 m2 |
17,92 m2 |
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Reims |
2 731€ |
3,72 m2 |
8,03 m2 |
16,97 m2 |
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Grenoble |
3 035€ |
3,29 m2 |
7,12 m2 |
15,03 m2 |
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Toulon |
3 372€ |
2,96 m2 |
6,39 m2 |
13,50 m2 |
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Angers |
3 228€ |
3,15 m2 |
6,81 m2 |
14,37 m2 |
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Lille |
3 614€ |
2,79 m2 |
6,03 m2 |
12,73 m2 |
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Montpellier |
3 581€ |
2,78 m2 |
6,02 m2 |
12,71 m2 |
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Toulouse |
3 449€ |
2,92 m2 |
6,30 m2 |
13,31 m2 |
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Marseille |
3 536€ |
2,82 m2 |
6,09 m2 |
12,86 m2 |
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Nantes |
3 579€ |
2,80 m2 |
6,06m2 |
12,80 m2 |
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Villeurbanne |
3 861€ |
2,63 m2 |
5,69 m2 |
12,02 m2 |
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Strasbourg |
3 804€ |
2,65 m2 |
5,73 m2 |
12,10 m2 |
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Rennes |
3 955€ |
2,55 m2 |
5,50 m2 |
11,62 m2 |
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Bordeaux |
4 439€ |
2,26 m2 |
4,89 m2 |
10,34 m2 |
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Nice |
5 068€ |
1,96 m2 |
4,23 m2 |
8,94 m2 |
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Lyon |
4 816€ |
2,09 m2 |
4,51 m2 |
9,54 m2 |
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Paris |
9 298€ |
1,07 m2 |
2,32 m2 |
4,90 m2 |
Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt.
*Prix estimés MeilleursAgents au 1er avril 2024 (prix en net vendeur)
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L’état du marché en avril 2024
Les prix sur le marché de l’immobilier ancien sont toujours orientés à la baisse. Ils perdent du terrain dans 15 villes dont Paris, et ce, pour plus de dix-huit mois consécutifs. Le mètre carré parisien cède environ 150€ par rapport au mois précédent. Seules Marseille, Nice, Montpellier et Toulon voient les valeurs légèrement progresser, tandis qu’elles stagnent à Grenoble.
La baisse des prix dans l’ancien accélère en 2024 après avoir consenti en moyenne -4% en 2023 sur l’ensemble du territoire. La province et les zones rurales ont été plus tardivement touchées par le mouvement que l’Île-de-France, alors que le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’améliore à la faveur d’une correction des taux.
Le repli des prix ne permet pas encore de compenser la hausse des taux de ces deux dernières années. 3 chiffres illustrent la timide reprise du marché :
- Le taux moyen sur 20 ans se situe sous les 4%, soit un recul de 50 points de base par rapport à décembre 2023, ce qui est conséquent.
- Le nombre de dossiers finançables a progressé de 70%.
- La capacité d’emprunt s’améliore de 10 000€ entre décembre 2023 et avril 2024.
Le redémarrage est fragile, en témoigne le recul de la demande observé en Île-de-France (-2%), conséquence d’un déséquilibre persistant entre les prix et le pouvoir d’achat.
En effet, malgré ce léger mieux, les obstacles perdurent, notamment la norme d’octroi du crédit particulièrement stricte, reflet de la rigidité mentale des institutions financières, alors que les banques sont prêtes à lâcher du lest en 2024. Le taux d’endettement reste plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, indépendamment du reste à vivre, et la durée de remboursement ne peut aller au-delà de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut gagner deux ans).
Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en avril 2024 ?
Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine.
Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier.
Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,96 m2 (Nice) et près de 7,46 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1).
Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse).
Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,32 m2 (Paris) et 16,13 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine.
Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 45 600€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris.
Vive la loi Lemoine !
L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt.
La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Pour réduire le coût de votre crédit immo en 2024, changez rapidement d'assurance emprunteur.
Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.
