Pièges à éviter pour son assurance de prêt immobilier

L’assurance dans le cadre d’un crédit immobilier est trop souvent négligée par l’emprunteur. Cette protection est pourtant indispensable pour obtenir le financement bancaire. Du fait de son importance en termes de coût et de garanties, soyez vigilant avant de souscrire votre contrat en évitant les pièges courants en assurance de prêt immobilier.

Penser qu’il faut souscrire l’assurance bancaire

L’assurance emprunteur entre en jeu au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie qui vous priverait de ressources financières pour assumer votre dette (décès, invalidité et incapacité de travail, voire chômage). Nulle banque ne prêtera sans cette garantie qui la protège des défauts de paiement. 

L’erreur la plus fréquente chez les emprunteurs est de penser qu’ils doivent obligatoirement souscrire à l’assurance de groupe proposée par leur banque. Celle-ci va inévitablement chercher à placer son contrat maison mais doit aussi vous rappeler que vous disposez du libre choix du contrat, conformément aux dispositions de la loi Lagarde.

La réglementation autorise en effet la délégation d’assurance emprunteur, c’est-à-dire le recours à un prestataire externe pour souscrire un contrat alternatif qui présente a minima une équivalence de garanties avec la formule groupe du prêteur et qui est souvent moins cher qu'un contrat de banque.

Oublier de faire jouer la concurrence entre assureurs

La loi Lagarde et les législations suivantes ont ouvert le marché de l’assurance emprunteur. À côté des bancassureurs, opèrent une multitude de prestataires qui proposent des offres individuelles.

Comme tout produit d’assurance, l’assurance emprunteur doit se négocier pour payer le juste prix. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil rapide, simple et gratuit qui vous donne accès à plusieurs devis correspondant à vos besoins, dans le respect de l’équivalence de niveau de couverture exigé par la banque.

Négliger le coût de l’assurance emprunteur

En moyenne, l’assurance pèse entre 20% et 40% du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une raison suffisante pour ne pas négliger l’étape de la recherche du contrat adapté à votre profil au meilleur prix.

Le coût de l’assurance dépend de plusieurs facteurs :

• votre âge 
• votre état de santé
• votre profession
• vos habitudes de vie (pratique d’un sport dangereux, fumeur ou non-fumeur)
• les garanties et leur niveau
• les caractéristiques du prêt (montant, nature, durée).

En fonction des informations déclarées en toute bonne foi dans le formulaire de souscription dont le questionnaire de santé, l’assureur émet une réponse et applique une tarification en conséquence.

Taux d’assurance

Le coût de l’assurance est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance), pourcentage calculé sur le capital emprunté. Ce taux est votre mètre étalon pour comparer les offres. 

Le TAEA oscille entre 0,07% et plus de 1% du montant emprunté. À garanties équivalentes, les offres alternatives commercialisées par les prestataires externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les formules groupe bancaires.

Quotité d’assurance

La quotité influe également sur le coût de l’assurance de prêt immo. L’intégralité du montant emprunté est obligatoirement couverte par l’assurance. En cas d’emprunt à deux, chacun peut être garanti pour 100% du capital ou dans une proportion moindre dès lors que l’addition des deux quotités totalise au moins 100%. Plus la répartition est élevée, plus le coût de l’assurance augmente. Le choix de la quotité doit être arbitrée en fonction des revenus de chacun et des risques qu’il incarne (âge, état de santé, profession, etc.).

Payer pour des garanties superflues ou pas adaptées

Le prix à payer doit se justifier par une couverture qui correspond à vos besoins. Les offres proposées par les banques sont mutualisées pour couvrir une communauté d’emprunteur, tandis que les contrats délégués présentent des garanties sur-mesure qui correspondent à la problématique de chaque emprunteur.

La banque exige des garanties minimales pour vous accorder le financement. Cette couverture est détaillée dans la fiche standardisée d’information qu’elle doit obligatoirement vous remettre lors de votre demande de prêt.

La couverture de base de tout contrat d’assurance emprunteur comprend les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), auxquelles s’ajoutent des garanties facultatives en fonction de votre profil et de votre projet immobilier. 

Si le crédit est destiné au financement de la résidence principale, la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) est systématiquement requise par la banque, et peut être complétée par les garanties invalidité (IPP et IPT). Dans le cadre de l’achat d’un logement secondaire ou d’un investissement locatif, la banque peut se contenter des garanties décès/PTIA.

Si vous contractez un crédit immobilier à l’approche de la retraite, refusez de souscrire la garantie ITT. Inutile également de prendre la garantie perte d’emploi si vous n’êtes pas salarié : elle ne concerne que les personnes en CDI.

Négliger les conditions du contrat

Le diable se niche dans les détails et en matière de subtilités, les contrats d’assurance en regorgent. N’omettez aucune petite ligne. Il est crucial de bien appréhender l’étendue des garanties pour éviter tout éventuel litige avec votre assureur en cas de refus d’indemnisation.

Exclusions de garanties

Prêtez une attention particulière aux exclusions de garanties :

• les exclusions générales communes à tous les emprunteurs (suicide la première année, conséquences d’une émeute, d’une guerre, d’une catastrophe naturelle, actes criminels, activités dangereuses, fausse déclaration intentionnelle)
• les exclusions particulières appliquées en fonction de votre profil : pratique d’un sport dangereux, maladie préexistante non déclarée, maladie ou accident résultant d’une activité professionnelle à risques (pompier, gendarme, militaire, etc.).

Les contrats excluent les maladies non objectivables (affections disco-vertébrales, pathologies psychologiques et psychiatriques), mais beaucoup proposent l’option rachat d’exclusion : le risque est couvert moyennant une surprime.

Limite de la prestation

Chaque garantie est assortie d’une limite d’âge de la prestation. La limite d'âge de la garantie décès peut par exemple cesser aux 70 ans de l’emprunteur, c'est souvent le cas des contrats bancaires, ou aller jusqu’à 85 ou 90 ans pour les contrats alternatifs les plus généreux. Les autres garanties s’arrêtent généralement à 65 ans, puisqu’elles couvrent les arrêts de travail et les cas d’invalidité professionnelle. Certains contrats poussent la garantie ITT jusqu’aux 71ème anniversaire de l’emprunteur s’il poursuit une activité professionnelle rémunérée.

Délais de carence et de franchise

Les délais de prise en charge varient d’un contrat à l’autre :

• le délai de carence correspond à l’attente à compter de la signature du contrat : il peut s’étendre jusqu’à 12 mois. Durant ce laps de temps, aucune garantie ne peut être activée et vous ne pouvez prétendre à aucune indemnisation.
• le délai de franchise renvoie à la période qui s’étend de la déclaration du sinistre et du début de l’indemnisation. Il peut aller de 15 à 180 jours.

Prestation indemnitaire ou forfaitaire

L’indemnisation en cas de sinistre couvert par les garanties peut prendre deux formes : 

• forfaitaire : l’assureur vous indemnise selon les conditions du contrat, sans tenir compte de la perte réelle de revenus.
• indemnitaire : l’assureur considère les allocations éventuelles que vous pouvez percevoir en cas d’incapacité ou d’invalidité (contrat de prévoyance entreprise, indemnités journalière de l’Assurance Maladie, prestations d’autres organismes).

Le mode forfaitaire est plus avantageux quel que soit votre profil.

Penser qu’il est impossible de changer d’assurance en cours de prêt

Le libre choix du contrat d’assurance emprunteur est étendu sur toute la durée de votre crédit immobilier. Vous pouvez opter pour une délégation d’assurance en première intention ou ultérieurement, après la signature de l’offre de prêt.

La loi Lemoine autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise (loi Hamon et amendement Bourquin). 

Vous avez ainsi l’opportunité de renégocier votre assurance en cours de prêt et de trouver une offre moins chère à garanties équivalentes. Les économies potentielles se chiffrent en milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement ; le plus tôt vous engagez la démarche de substitution après la signature de l’offre de prêt, le plus gros sera le gain. Si les garanties de votre nouveau contrat respecte une équivalence de garanties, la banque ne peut pas vous refuser le changement.