Paiement prime assurance de prêt avant déblocage

L’assurance emprunteur vous protège au cas où vous ne seriez pas en capacité de rembourser le crédit immobilier si vous êtes victime d’un accident de la vie. Réclamée par la banque, elle couvre les sommes prêtées dès que le contrat est signé. Les primes d’assurance sont dues à la date d’effet du contrat. Cela peut varier en fonction de la nature du prêt immobilier.

Paiement d’une assurance de prêt : quelle utilité ?

Si vous contractez un prêt immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur. Celle-ci vise à garantir les sommes prêtées jusqu’au terme en cas de défaillance de votre part : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi.

Vous bénéficiez du libre choix du contrat (loi Lagarde). La banque va systématiquement vous proposer son assurance maison, mais vous pouvez déléguer le contrat et souscrire auprès d’un prestataire externe. Votre intérêt est financier : l’assurance individuelle alternative est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre bancaire, à garanties équivalentes.

L’avantage de la délégation joue également sur le niveau de protection : les contrats externes présentent des garanties sur-mesure, adaptées au profil de chaque emprunteur, là où les assurances groupe bancaires fonctionnent selon le principe de mutualisation.

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Une fois le contrat sélectionné, vous envoyez l’offre concurrente à votre banque, accompagnée des conditions générales, afin de valider l’équivalence de niveau de garanties. Le prêteur vous donne une réponse dans les 10 jours ouvrés et doit obligatoirement motiver par écrit tout refus éventuel. Celui-ci ne peut porter que sur le non-respect des garanties minimales exigées pour octroyer le financement.

En signant le contrat d’assurance emprunteur, vous vous engagez à payer les primes selon les modalités. En contrepartie du paiement, vous êtes protégé en cas de sinistre déclaré couvert par le contrat.

La date d’effet d’une assurance emprunteur

L’assurance emprunteur commence à vous couvrir à la date indiquée sur le contrat : on parle de date d’effet. Celle-ci coïncide en général à la date de signature de l’offre de prêt. Elle est donc antérieure à la date de déblocage des fonds.

Sachez toutefois que la couverture n’est active qu’après expiration de deux délais :

le délai de carence : il s’applique à compter de la date d’effet du contrat et varie entre 1 et 12 mois selon les contrats. Cependant, certaines formules accordent l’indemnisation sans condition si l’assuré est victime d’un accident entraînant l’invalidité permanente.
le délai de franchise : il court à la date de déclaration d’un sinistre et varie entre 15 et 180 jours pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident.

Quand commence-t-on à payer l’assurance du prêt ?

La première prime d’assurance est due un mois après la date d’effet du contrat, soit un mois après la signature de l’offre de prêt. Vous payez ensuite mensuellement jusqu’au terme du crédit.

Si vous avez souscrit à l’assurance bancaire, la prime est due avec la mensualité de crédit.

Si vous avez souscrit à une assurance externe, vous êtes prélevé séparément pour le crédit (intérêts et autres frais) et pour la prime d’assurance.

Le montant des cotisations est calculé selon deux méthodes :

sur le capital initial : la prime d’assurance est fixe sur toute la durée de remboursement du prêt.
sur le capital restant dû : les primes d’assurance évoluent à la baisse au fil du remboursement des mensualités de crédit.

La banque doit vous communiquer un tableau d’amortissement qui précise le remboursement du capital et de l’assurance à effectuer chaque année et chaque mois.

Attention : Il convient de payer ses cotisations d'assurance de prêt dès la date d'effet du contrat, même si les fonds de votre crédit immobilier ne sont pas encore débloqués. Dans le cas contraire, il pourrait y avoir des conséquences liées à votre non paiement des primes d'assurance emprunteur.

Paiement assurance emprunteur et crédit annulé

Il peut arriver que le crédit soit annulé après sa signature. Légalement, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours après l’émission de l’offre de prêt. Celle-ci est valable pour une durée minimum de 30 jours. Une fois l’offre de prêt signée, vous êtes engagé à rembourser les sommes débloquées.

Le prêt porte sur l’acquisition d’un bien immobilier. Certaines situations peuvent toutefois vous empêcher de devenir propriétaire de ce bien :

refus de permis de construire
usage du droit de préemption de la mairie
annulation à la demande du vendeur acceptée par l’acheteur
refus d’une ligne de prêt (PTZ, prêt conventionné, etc.)

Dans ces cas bien précis, le prêt est annulé. La banque vous envoie une attestation de refus et doit vous rembourser les éventuelles cotisations d’assurance déjà prélevées. S’il s'agit d'une assurance déléguée, vous adressez le justificatif de refus à l’assureur qui procèdera au remboursement des primes perçues.

Attention : si la vente est annulée et que vous avez commencé à toucher les fonds, vous devez rembourser à la banque les sommes débloquées et les intérêts déjà courus, ainsi que les éventuels frais d’étude dont le montant ne doit pas dépasser 0,75% du montant du prêt, ni 150€. Les primes d’assurance portant sur les sommes débloquées ne sont pas remboursées.

L’assurance emprunteur dans le cadre d’un achat en VEFA ou d’une construction

Dans le cadre d’une construction ou d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois, mais progressivement au fil de l’avancement des travaux, ou selon un calendrier précisé par le promoteur. Vous recevez un nouvel appel de fonds à chaque étape de la construction, que vous transmettez à votre banque pour le déblocage des sommes correspondantes.

Ce prêt est plus cher, car il implique des intérêts intercalaires qui rémunèrent la banque pour le déblocage progressif des fonds. Le capital, additionné des intérêts bancaires, commence à être remboursé une fois le bien immobilier livré.

Les primes d’assurance emprunteur sont dues dès la prise d’effet du contrat d’assurance, peu importe qu’il y ait ou non un différé d’amortissement total ou partiel. Dans le cas où les intérêts intercalaires sont remboursés avec les mensualités de crédit (capital + intérêts bancaires), vous ne payez que les primes d’assurance emprunteur entre la date d’effet du contrat d’assurance et la date de livraison du bien.