Prêt immobilier : comment l'obtenir en 2023 ?

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Les conditions d’emprunt sont devenues compliquées en 2022 à cause de la remontée des taux d’intérêt et de la problématique de l’usure. Qu’en sera-t-il en 2023 ? Magnolia.fr vous explique tous les critères à respecter pour vous aider à concrétiser un projet immobilier en 2023.

Les normes d’octroi en 2023

Édictées en janvier 2020 par le Haut Conseil de Stabilité Financière, puis assouplies en janvier 2021, les règles d’octroi des crédits immobiliers sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques depuis janvier 2022. Il n’y a aucune raison qu’elles soient amendées, le HCSF s’étant récemment félicité d’avoir assaini la production de crédit immobilier, « sans affecter la dynamique d’endettement des ménages ».

 Dans son huitième rapport annuel présenté mardi 25 octobre, l’institution placée sous l’autorité du ministère de l’Économie et des Finances, est revenue sur l’impact de sa dernière décision relative aux normes d’octroi des prêts à l’habitat aux particuliers. Le HCSF indique que la production de crédits reste « soutenue », et « nettement supérieure à sa moyenne pré-covid qui était déjà considérée comme élevée ». Cette normalisation n’aurait pas, selon le Haut Conseil, restreint l’accès au crédit des ménages primo-accédants.

Les mêmes règles vont donc s’appliquer en 2023, à savoir :

  • Le taux d’endettement ou taux d’effort est limité à 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt et assurance de prêt incluse ;
  • La durée de remboursement ne peut excéder 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est postérieure au déblocage des fonds). 

Réticentes au départ, les banques commerciales s’y plient désormais de bonne grâce, sans excès de zèle pour autant. Fixée à 20% de la production trimestrielle, la marge de flexibilité qui leur permet de s’affranchir des règles à destination des primo-accédants et de l’acquisition de la résidence principale n’est utilisée qu’à hauteur de 13,7%. Ce ne sont pas ces bornes imposées qu’elles critiquent, mais le taux d’usure, facteur de blocage en 2022.

Le niveau de l’usure en 2023

C’est le sujet débattu depuis des mois en matière de crédit immobilier. Les taux d’usure empêchent les ménages, même solvables, d’emprunter, car ils créent un effet ciseau face à la hausse continuelle des taux d’intérêt.

Calculés chaque trimestre par la Banque de France, sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents et augmentés des tiers, les taux d’usure ne suivent pas le rythme imposé par les taux d’intérêt. En stagnant pour trois longs mois, ils privent les ménages de leur rêve d’accession, alors que les taux d’emprunt restent à un niveau favorable à l’achat immobilier.

La hausse des taux d’usure au 1er octobre 2022 a offert une courte fenêtre de tir aux dossiers bloqués les semaines précédentes, mais la course en avant des taux d’emprunt l’a vite refermée. Aujourd’hui, le taux débiteur moyen sur 20 ans s’affiche autour de 2,30%, pour un taux d’usure sur cette durée de 3,05%. La marge est faible pour intégrer tous les autres frais incompressibles contenus dans le TAEG :  

  • Le frais de dossier
  • La garantie (hypothèque ou caution bancaire)
  • Les primes d’assurance de prêt immobilier.

La chute abyssale du nombre de prêts en septembre 2022 témoigne d’un problème profond qui nécessite une réponse urgente, au risque de stopper la production de crédits. Certaines banques ont déjà arrêté de distribuer des financements immobiliers, en attendant que l’usure remonte significativement, et certains courtiers ont mis la clef sous la porte, car dans l'impossibilité de conclure les demandes des ménages.

 Les nouveaux taux d’usure tomberont le 1er janvier 2023. Ils devraient mécaniquement remonter, en lien avec la progression ininterrompue des taux d’intérêt. Il y a quelques jours, les banques ont lancé l’idée pour accélérer la hausse de l’usure en 2023 de prendre en compte non pas les TAEG des crédits octroyés mais ceux des offres de prêt proposées aux ménages demandeurs.

Quels taux d’emprunt en 2023 ?

Rien ne semble freiner la course des taux d’intérêt. Jusqu’où grimperont-ils en 2023 ? Se la jouer madame Irma est toujours délicat, surtout en présence d’une situation mouvante qui évolue au jour le jour en relation avec le contexte géopolitique. Deux facteurs nous aident pourtant à tenter les pronostics :

  1. Aujourd’hui 27 octobre, la Banque Centrale Européenne va de nouveau relever ses taux directeurs, après les deux ajustements précédents de juillet et septembre. Le taux de refinancement pour les banques commerciales devrait donc se situer à 2%, contre 0% avant juillet 2022. Une autre hausse est prévue en décembre.
  2. Le rendement de l’emprunt de l’État français sur 10 ans (OAT 10 ans) excède les 2,50% depuis un mois, du jamais vu depuis juin 2012. Si l’inflation continue sa progression, l’OAT 10 ans va lui aussi suivre le mouvement et impacter les financements aux particuliers.

Les économistes prévoient des taux d’emprunt à près de 3% autour de juin 2023, avant une stabilisation puis une descente vers la fin 2023.

Le coût de l’assurance emprunteur

S’il est un élément qui bouge peu en matière de crédit immobilier, c’est bien le coût de l’assurance prêt immobilier. L’année 2022 change la donne avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, loi majeure qui renforce les droits des emprunteurs mais opère un effet boomerang sur les tarifs.

Entrée en vigueur en juin 2022, cette nouvelle réglementation contient 3 mesures phares :

  1. Le changement à tout moment de l’assurance de prêt immobilier : les emprunteurs n’ont plus à attendre de date d’échéance pour résilier leur contrat en cours et le substituer par une offre à garanties au moins équivalentes.
  2. La fin de la sélection médicale pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur : ce dernier n’a plus à remplir de questionnaire de santé lors de la souscription à l’assurance.
  3. Le renforcement du droit à l’oubli, qui passe de 10 à 5 ans pour les anciens malades du cancer et son extension aux personnes guéries d’une hépatite virale C. 

Des économies en 2022 grâce à la loi Lemoine en changeant de contrat, et un meilleur accès à l’assurance de prêt mais des tarifs en hausse en raison de l’impossibilité pour les assureurs d’appliquer une tarification au risque en l’absence de données de santé sur le segment concerné. Selon les courtiers en assurance prêt immobilier, les tarifs ont grimpé en moyenne de 20% depuis l’introduction de la loi Lemoine, mais chez certains prestataires, le surcoût peut atteindre 40%.

En facilitant le changement d’assurance emprunteur, la loi Lemoine impose aussi davantage de concurrence, ce qui devrait permettre de mieux maîtriser les coûts pour les emprunteurs en 2023.

Le retour en grâce du PTZ

Face à la remontée marquée des taux d’intérêt, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro revient au-devant de la scène. Délaissé depuis deux ans à la faveur de taux historiquement bas, ce prêt sans intérêt destiné aux seuls primo-accédants qui achètent leur résidence principale permet de faire aujourd’hui de grosses économies sur son crédit immobilier.

Sans frais de dossier, le PTZ permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération, et est assorti d’un différé de remboursement allant de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus de l’emprunteur. En diminuant le recours à l’emprunt avec intérêt, le PTZ retrouve aujourd’hui toute sa pertinence.

Reste que l’avenir du PTZ, comme celui du Pinel, est suspendu au projet de loi de finances 2023. Un amendement visant à supprimer le PTZ en zones non tendues n’a heureusement pas été retenu. Le dispositif pourrait redevenir un outil majeur pour les primo-accédants en cette période de vive remontée des taux d’emprunt. Les professionnels réclament un rétablissement du PTZ avec une quotité à 40% sans discrimination territoriale et un relèvement de 25% des plafonds pris en compte pour le calcul du montant du PTZ.

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Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante.  Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.  

Immobilier
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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital).  Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs.  La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.  

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