Nouveau DPE : suspendu provisoirement

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Entré en application le 1er juillet dernier, le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique montre déjà ses limites. La méthode de calcul dégrade un nombre de biens plus élevé que prévu, avec des erreurs notables dans les coûts de consommations, en particulier pour les logements construits avant 1975. En attendant des mesures correctives, l'édition du DPE est suspendue pour ce type de biens immobiliers.

Éradiquer les passoires thermiques

Selon une récente étude du site d'annonces immobilières PAP, un quart des Français n'a aucune notion de ce qu'est le DPE. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location, il renseigne sur la performance énergétique du logement comme cela se pratique pour les appareils d'électroménager. Adossé à une méthode de calcul qui permet d'évaluer la consommation et les émissions de carbone des logements afin de le rendre plus fiable, le nouveau DPE est en place depuis le 1er juillet 2021. Autre évolution majeure par rapport à l’ancienne version, il est devenu juridiquement opposable, c'est-à-dire qu'il engage la responsabilité du propriétaire.

Un acheteur ou un locataire qui constatera des écarts importants entre les résultats du DPE et sa consommation énergétique réelle pourra en refaire un à ses frais et réclamer réparation au vendeur ou au bailleur en cas d’erreur avérée. À charge pour ces derniers de se retourner contre le diagnostiqueur.

L’importance du DPE est donc cruciale, car ce dispositif sanctuarise tout le volet rénovation énergétique des logements inscrit dans le plan de relance. Le DPE concerne vendeurs, bailleurs et aussi acheteurs qui peuvent négocier ferme le prix d'un bien immobilier dont la note énergétique est peu vertueuse. Annexé au dossier technique de l'avant-contrat de vente ou au contrat de bail, le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, et permet entre autres d'identifier les logements énergivores (F et G), les fameuses passoires thermiques que la réforme cloue au pilori en interdisant progressivement leur location à compter de janvier 2025.

S'il ne rend pas les travaux obligatoires, le DPE devra, à compter de janvier 2022, intégrer des recommandations de rénovation pour faire grimper la note (classe A ou B) d'un logement mis en vente. Autant d'éléments qui pèsent dans la négociation et qui placent l'acheteur en position de force. La chasse aux passoires thermiques est donc lancée et certains propriétaires en font la douloureuse expérience. Les logements déclassés perdent leur cote, réduisant au passage les prétentions des vendeurs. À l’horizon 2025, les logements très énergivores (F et G) devront avoir disparu du marché, soit 4,8 millions de logements selon les chiffres avancés par le gouvernement.

Le besoin d’améliorer le confort des logements est criant, pour le bien-être des habitants et le bénéfice environnemental, le DPE étant un des piliers de la rénovation thermique.

Explosion du nombre de passoires thermiques

Censé être plus fiable, le nouveau DPE suscite de vives interrogations de la part des professionnels de l'immobilier. Les remontées du terrain indiquent que la nouvelle méthode de calcul augmente considérablement les logements classés énergivores (F et G), ceux assimilés à des passoires thermiques. Leur nombre est en train de doubler selon la Fnaim, première à dégainer et à alerter le gouvernement sur les défaillances du dispositif.

Dénonçant une version du nouveau DPE "insuffisamment testée", la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) et l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) ont constaté des ratés concernant le logiciel de calcul qui conduisent à des écarts considérables par rapport aux résultats de l'ancien DPE, mais aussi au regard de la consommation réelle. Le problème concerne en premier lieu les logements construits avant 1975 pour lesquels les diagnostiqueurs n'avaient pas de données techniques quant aux déperditions thermiques, ce qui les obligeait à réaliser les DPE sur facture.

À noter que les DPE effectués selon l’ancienne méthode restent valables jusqu’à fin 2024, sauf si leur durée de validité de 10 ans est dépassée entre-temps.

Suspension pour les logements construits avant 1975

Le gouvernement a pris la mesure du problème et décidé, vendredi 24 septembre, de suspendre l'édition des DPE pour les logements datant d'avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes. La responsabilité des professionnels ne sera pas engagée sur les diagnostics qui seront à refaire. Le ministère de la Transition Écologique indique que des analyses sont en cours pour identifier les anomalies et y apporter les corrections utiles.

Une réunion entre les services de l'État et les professionnels est prévue le 4 octobre prochain ; elle permettra de détailler les problèmes constatés et de préciser les modifications apportées au nouveau DPE. Celles-ci devront garantir la fiabilité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaires pour les propriétaires concernés, assure le gouvernement. Nombreux seront les propriétaires s’estimant lésés, vendeurs comme bailleurs, à réclamer une nouvelle évaluation. On imagine mal les diagnostiqueurs devoir supporter seuls le coût d’un nouveau DPE. 

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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.  

Immobilier
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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital).  Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs.  La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.  

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