Comment renégocier son prêt immobilier ?

Les taux de crédit immobilier connaissent une chute historique ces dernières années. Il est aujourd’hui courant de souscrire un prêt à un taux avantageux de 1,35% sur 20 ans au lieu de 3% à 3,5 % les années précédentes ! La tentation est grande de renégocier son prêt auprès de sa banque pour profiter des offres du moment. Quel est l'intérêt de cette démarche ? Quels sont les paramètres à prendre en compte ? Magnolia.fr vous explique comment il est possible de réviser les conditions de votre crédit immobilier.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Le coût d'un crédit immobilier est en grande partie constitué des intérêts d'emprunt, première dépense assumée par l'emprunteur qui rémunère la banque pour le service rendu. L'établissement propose un taux nominal ou taux brut en fonction de la durée de remboursement et du profil de l'emprunteur. Plus la durée d'endettement est longue, plus le taux d'intérêt est élevé et plus cher coûtera le prêt immobilier.

Les taux d'emprunt fluctuent à la hausse ou à la baisse au rythme du contexte monétaire. Si vous avez souscrit un prêt immobilier à taux fixe, vous n'êtes pas pénalisé par une remontée éventuelle des taux d'intérêt, le taux initial étant contractuellement inchangé sur la durée du crédit. En revanche, en cas de baisse significative des valeurs, vous êtes perdant par rapport à un nouvel emprunteur.

Cette situation n'est pas figée, car vous avez l'opportunité de négocier avec votre banque une révision du taux pour profiter des conditions plus avantageuses du moment. Toutefois, elle n'a aucune obligation légale d’y consentir, l'opération va en effet diminuer ses marges et pour la convaincre, il faudra sortir l'artillerie lourde (voir plus bas).

La baisse du taux d'intérêt va permettre de diminuer la mensualité et réduire de facto votre taux d'endettement. Vous pouvez aussi préférer l'option qui consiste à conserver la même mensualité en raccourcissant la durée de remboursement. Le gain dégagé sera alors plus important, car les taux accordés sont d'autant plus faibles que la durée d'endettement est écourtée. Une option à privilégier si vos revenus ont augmenté ou si vous avez bénéficié d’une rentrée d’argent.

La finalité d'une renégociation est toujours de diminuer le coût total du crédit immobilier.

Avant de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire, vérifiez la faisabilité de votre projet en réalisant une simulation en ligne. Les outils se basent sur les éléments inhérents à votre situation, vous demandant d’indiquer dans le formulaire :

le montant initial du prêt,
sa date de souscription,
le taux initial,
la durée du prêt.

Si un gain se dégage, vous êtes prêt pour engager une renégociation de votre crédit immobilier. La simulation calcule le gain éventuel sur la base des taux d'intérêt moyens du moment. Il s'agit d'une simple estimation sur laquelle vous pouvez en revanche vous appuyer pour aller voir votre banque, mais elle ne garantit nullement d’obtenir le taux affiché.

Quand est-il intéressant de renégocier son prêt ?

Le mécanisme de remboursement du crédit immobilier est relativement simple : la part des intérêts dans les mensualités se réduit à mesure de l'amortissement du capital. Les intérêts sont élevés en début de prêt et au fur et à mesure que le capital est remboursé, ils représentent une charge financière moins importante, étant calculés sur le capital résiduel.

Le changement de taux n'est donc intéressant que durant la période où les mensualités sont constituées en bonne partie des intérêts, c'est-à-dire dans le premier tiers de la durée d'emprunt, voire dans la première moitié en cas de capital restant dû important (plus de 200 000€). Au-delà, la part des intérêts s’affaiblit, la baisse du taux a donc une moindre incidence sur le coût final du crédit.

Le tableau d'amortissement fourni par votre banque vous permet de visualiser non l'évolution du montant des mensualités, puisqu'elles sont constantes en présence d’un prêt à taux fixe, mais la part représentée par les intérêts et celle du capital restant dû.

Quelle différence de taux pour renégocier ?

La pertinence de l'opération tient aussi et surtout au différentiel entre les deux taux. Pour générer un gain, le nouveau taux doit être au moins inférieur de 100 points de base (soit 1 point de pourcentage) au taux initial. En cas de capital restant dû important, l'écart peut être de 70 points.

Si jamais la démarche intervient dans la seconde moitié du crédit, 200 points de base entre les taux sont nécessaires pour que la renégociation soit intéressante financièrement.

Les taux d'intérêt ont entamé leur descente début 2016. Hormis quelques sursauts occasionnels, ils ont baissé graduellement à un rythme mensuel ou trimestriel, pour atteindre leur plancher historique à l'automne 2021. Pendant une bonne partie de l'année 2021, il était courant de s'endetter sous la barre de 1% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Les valeurs se sont nettement redressées depuis janvier 2022, gagnant jusqu'à 50 points de base sur toutes les durées.

Si vous avez emprunté avant janvier 2016, époque où le taux sur 20 ans pouvait atteindre 2,70%, vous pouvez envisager de renégocier les conditions de votre crédit auprès de votre banque.

Comment baisser son prêt immobilier ?

Certains jouent la carte de l’affectif en menaçant de quitter la banque en cas de refus, au risque de perdre leur statut de client fidèle. Le rachat de crédit immobilier est l'alternative si vous êtes recalé par votre banque, mais l'opération est coûteuse, sans compter les démarches administratives chronophages liées à l’ouverture d’un nouveau compte et à la souscription d’un crédit immobilier :

indemnités de remboursement anticipé à régler à votre ancienne banque
frais de nouvelle garantie : mainlevée d'hypothèque et prise d'une nouvelle hypothèque, ou caution

frais de dossier

rémunération éventuelle du courtier.

L'écart entre le taux initial et le nouveau taux doit pouvoir a minima compenser tous ces frais, que vous évitez si vous parvenez à renégocier avec votre banque.

Armé de vos simulations préalables, éventuellement des offres de la concurrence, vous préparez un argumentaire solide en présentant les éléments suivants :

un tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours et de tous vos autres crédits,
l’acte d’achat du bien financé par le prêt,
des justificatifs de revenus mensuels (bulletins de salaire ou liasses fiscales annuels),
une pièce d’identité,
les relevés bancaires du dernier trimestre écoulé,
les trois derniers avis d’imposition sur l’impôt sur le revenu.

Si la banque accepte, elle rédige un avenant au contrat qui stipule le nouveau taux octroyé et elle vous transmet le nouveau tableau d'amortissement. Sachez que vous avez tout loisir de renégocier autant de fois que vous le pouvez, sous réserve que le gain soit effectif.

Sur le papier, la renégociation est moins chère que le rachat de crédit immobilier, et beaucoup plus simple à mettre en place, puisqu'elle ne nécessite pas de changer de prêteur. En revanche, les taux proposés par la concurrence sont plus performants que ceux de la banque initiale. Tout est affaire d'arbitrage, un exercice facilité par les outils de simulation que proposent les courtiers en ligne.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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