Prêt immobilier : quotité d’assurance n'est pas droit de propriété

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En cas d’emprunt à deux pour l’achat d’un bien immobilier, chacun est couvert par une assurance emprunteur. Une quotité d’assurance sur chaque tête est alors définie lors de la souscription. Elle ne doit pas être confondue avec la quotité d’acquisition qui fixe le droit de propriété de chacun des acquéreurs. Explications.

Définition de la quotité d’assurance emprunteur

Si vous empruntez seul pour acquérir un logement, l’assurance qui intervient en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité de travail) couvre obligatoirement l’intégralité de la somme prêtée. Si vous décédez en cours de prêt, l’assurance rembourse la banque à hauteur du capital restant dû. En cas d’emprunt à deux, la question des quotités se pose.

Lors de la souscription à l’assurance de prêt immobilier, vous devez faire le choix d’une quotité d’assurance, c’est-à-dire la part de capital à garantir par l’assureur pour chaque emprunteur. La quotité fixe le niveau de protection de chaque assuré. L’emprunt doit être couvert au moins à 100% de son montant. Vous pouvez aller jusqu’à 200%, soit 100% sur chaque tête pour une protection optimale.

Le bon choix de la quotité d’assurance de prêt

Il n’existe pas de répartition idéale de la quotité. Celle-ci doit être définie en fonction du projet et du profil de chacun. Une quotité à 100% sur chaque tête signifie que le coût de l’assurance est doublé. Cette répartition optimise votre protection dans toutes les situations, mais elle coûte cher. 

Si vous investissez dans un bien locatif, une quotité à 50/50 peut suffire, car les loyers perçus permettent de compenser les conséquences financières d’un coup dur et le bien peut être revendu le cas échéant. Il en est de même pour une résidence secondaire qui peut elle aussi être revendue.

Pour l’achat de la résidence principale, un logement dont on ne peut se passer, la répartition est plus complexe et se fera en fonction des risques incarnés par chacun et de ses revenus. Ainsi, le co-emprunteur disposant du plus gros salaire pourra payer la cotisation la plus élevée en se couvrant à 70% et l’autre à 30%. Si le premier décède, le second aura à sa charge les 30% du capital restant dû, l’assurance remboursant les 70% à la banque.

Il convient de s’interroger sur divers paramètres pour déterminer la répartition la plus équitable et la plus favorable pour les deux emprunteurs :

  • les revenus de chacun
  • la capacité de remboursement du conjoint survivant en cas de décès
  • les risques liés à l’âge, l’état de santé et la profession  
  • la nature de l’achat immobilier.

Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à sélectionner le contrat qui convient à votre situation, assorti d’une quotité qui protège au mieux chaque emprunteur.

Distinction entre quotité d’assurance et quotité d’acquisition

Comme indiqué plus haut, la quotité fixe la part de capital couvert par l’assurance pour chaque emprunteur. Elle n’a rien à voir avec la quotité d’acquisition qui détermine le droit de propriété de chacun. Même si l’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû en cas de décès d’un co-emprunteur, l’emprunteur survivant reste propriétaire à hauteur des parts définies dans l’acte notarié.

Lors de la signature de l’acte de vente, les pourcentages d’acquisition sont clairement définis ; à défaut, la propriété est partagée en deux équitablement, soit 50/50.

Dans le cadre d’un achat immobilier à deux, l’acte notarié va stipuler la quotité d’acquisition qui peut être déterminée en fonction de l’apport personnel de chacun. L’apport est la somme dont dispose l’emprunteur pour diminuer le montant du crédit ; il peut notamment servir à régler les frais de notaire, les frais de dossier ou/et la garantie (hypothèque ou caution).

Exemple :

  • Vous souhaitez acquérir votre résidence principale au prix de vente de 300 000€. L’un de vous peut financer à hauteur de 12% grâce à un apport personnel de 40 000€. Le montant du prêt nécessaire pour financer l’achat est donc de 260 000€. L’assurance emprunteur vous couvre de manière équilibrée à 70% de ce montant sur chaque tête.
  • La quotité d’acquisition de celui qui dispose d’un apport personnel est calculée ainsi :

((40 000 + (260 000/2)) / 300 000 x 100 = 56,66%

  • En cas de revente du bien ou de séparation, l’emprunteur concerné récupère ce ratio de 56,66%.

La répartition du droit de propriété peut être de 50/50, quel que soit le niveau d’apport personnel de chacun. Il est vivement conseillé de déclarer l’origine des fonds chez le notaire. En cas de revente, chacun récupère son apport personnel à l’euro près et la plus-value éventuelle à la revente est partagée à parts égales. En cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre, soit 50%, déduction faite de son apport personnel.

Acheter un bien immobilier à deux nécessite de faire des choix éclairés pour protéger chacun équitablement et éviter les litiges en cas de conflit. Le notaire est un expert du droit immobilier et du droit de la famille, et vous conseillera au mieux de vos intérêts.

Rédigé par Astrid Cousin | Publié le 21/02/2024 | Modifié le 22/02/2024

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital).  Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs.  La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.