Premier crédit immobilier : les infos à connaître en 2024

C’est votre premier projet d’achat immobilier. Le saut dans le grand bain, car la démarche peut impressionner et demande un certain courage pour la mener à bien. Voici les conditions actuelles d’emprunt pour un primo-accédant, du taux d’intérêts au choix de l’assurance de prêt, en passant par le PTZ nouvelle version.

Crédit primo-accédant

Niveau des taux de crédit immobilier

L’année 2024 débute avec une amélioration sur le front des taux. Après quasiment deux ans de hausse ininterrompue, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont orientés à la baisse. Ils ont perdu 50 points de base depuis décembre dernier, passant en moyenne de 4,50% à 4% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Sur une durée plus longue de 25 ans (max. autorisée sauf exceptions), le taux moyen se situe autour de 4,15%.

Le taux proposé par la banque dépend de votre dossier, l’âge n’a aucune influence ; celui-ci en aura en revanche sur le coût de l’assurance de prêt (voir plus bas). En fonction de votre solidité financière (niveau des revenus, ancienneté dans l’entreprise, épargne, comptes bancaires dans le vert, pas de crédits en cours), l’établissement sera en mesure de faire une offre de prêt plus ou moins compétitive.

Passez par un courtier pour mettre les banques en concurrence, gagner du temps et optimiser votre demande de prêt. Sa rémunération n'est due qu'une fois l'offre de prêt signée.

Selon votre profil, vous pourrez éventuellement bénéficier d’une décote, ou au contraire, écoper d’un taux supérieur à la moyenne. La faisabilité de votre demande de prêt repose sur votre capacité d’emprunt, elle-même liée à différents facteurs.

Taux d’endettement

Les autorités financières ont mis en place un encadrement strict du crédit immobilier depuis janvier 2022. Ces normes s’appliquent à tous les emprunteurs et sont juridiquement imposées aux banques.

La première règle concerne le taux d’endettement ou taux d’effort : il ne doit pas outrepasser les 35% des revenus nets, avant impôt, et assurance emprunteur incluse. Si vous gagnez 3 500€ par mois, vous pouvez théoriquement consacrer 1 225€ au remboursement d’un ou plusieurs crédits. En fonction de votre reste à vivre, c’est-à-dire que la somme mensuelle qui vous reste pour assumer les dépenses du quotidien, la banque pourra décider d’abaisser le taux d’endettement.

Durée de remboursement

Deuxième règle, la durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans, mais elle peut aller jusqu’à 27 ans si vous achetez un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Dans ce cas, l’enveloppe des travaux doit représenter au moins 10% du montant de l’opération.

Ces deux limites conjuguées (taux d’endettement et durée d’amortissement) nous conduisent à la troisième et dernière règle : le montant emprunté ne peut excéder 7 années de revenus.

Le régulateur accorde toutefois une marge de flexibilité qui permet aux banques de distribuer des crédits selon leurs propres critères d’octroi. Pour 20% de leur production semestrielle de crédits immobiliers, elles peuvent s’affranchir des règles à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence principale.

Apport personnel

Pour minimiser le recours à l’emprunt et pour convaincre la banque de vous accorder le financement, la présence d’un apport personnel est essentielle. La mise en œuvre des normes d’octroi a obligé les banques à renforcer leurs exigences en la matière. En général, le niveau de l’apport personnel est élevé, entre 20% et 30% du montant d’une opération. Pour les primo-accédants, souvent de jeunes ménages qui débutent dans la vie active, l’épargne est minime voire inexistante.

Une solution consiste à booster son apport personnel grâce à la famille. À défaut de solution en interne, comptez sur l’éventuelle magnanimité de la banque pour considérer les aides publiques comme mise de fonds.

Aides à l’accession

Les courtiers plaident depuis longtemps pour que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) soit pris en compte comme apport personnel. Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, vous êtes éligible à ce prêt sans intérêts pour l’emprunteur, accordé par certaines banques ayant passé une convention avec l’État.

Selon vos ressources, le PTZ peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération et doit toujours être complété par un crédit classique. À compter de ce mois d’avril, le PTZ 2024 s’ouvre à de nouveaux bénéficiaires grâce à l’élargissement de centaines de communes en zone tendue et au rehaussement des plafonds de ressources.

Le dispositif est désormais centré sur l’achat ou la construction d’un logement neuf en habitat collectif et ne permet plus de financer l’acquisition d’une maison individuelle neuve. L’achat dans l’ancien reste possible en zones B2 et C sous conditions de travaux (au moins 25% du montant de l’opération avec un gain de performance énergétique).

Le PTZ peut se cumuler avec d’autres aides à l’accession (prêt conventionné, aides de l’Anah) dont celles éventuellement distribuées au niveau des collectivités locales.

Choix de l’assurance emprunteur

Dernier paramètre et non des moindres, l'assurance de prêt immobilier. Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque va exiger diverses garanties :

l’hypothèque ou la caution : la seconde est plus largement utilisée, car plus simple à mettre en place (pas d’acte notarié) et surtout, en fin de prêt et en l’absence d’accident de remboursement, vous pouvez récupérer environ 70% des sommes versées sur le fonds mutuel de garantie (FMG).
l’assurance emprunteur : elle intervient au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La banque est remboursée à hauteur des garanties souscrites et de la quotité si vous empruntez à deux.

Le choix de l’assurance est crucial, car cette dépense incontournable pèse entre 20% et 40% du coût global de votre crédit immobilier. En tant que jeune primo-accédant, qu’on présume en bonne santé, vous êtes a priori un profil sans risque excessif, contrairement aux emprunteurs plus âgés pour lesquels les risques potentiels de santé pénalisent le coût de l’assurance.

Le taux d’assurance de prêt immobilier oscille entre 0,08% et plus de 1% du capital emprunté selon l’âge de l’emprunteur. Et pour minimiser cette charge, il est vivement recommandé de faire jouer la délégation d’assurance emprunteur. Vous pouvez choisir librement le contrat et refuser la proposition d’assurance de la banque pour lui préférer une offre alternative qui peut être jusqu’à trois fois moins chère. Le seul impératif est de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats.

Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur pour vous aider à trouver le contrat qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque en termes de couverture minimale.

Si vous souscrivez à l’assurance groupe bancaire, vous aurez tout loisir d’accéder à une offre plus compétitive dans un deuxième temps. La loi Lemoine permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Voilà un geste simple pour économiser au moins 10 000€.

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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