L'immobilier, victime collatérale du coronavirus

Au-delà de l'aspect sanitaire qui est et doit être la principale préoccupation des Français, l'économie, dans quasiment tous ses aspects, est elle aussi touchée par le coronavirus. Commerces fermés, déplacements, approvisionnements, production et services au ralenti, l'épidémie a déjà un impact considérable sur l'activité du pays, et n’autorise, de surcroît, aucune visibilité. L'immobilier n'est pas épargné.

L'immobilier au ralenti

En période de crise, le repli sur soi est un réflexe connu, d’autant vérifiable aujourd'hui que la crise n'est pas financière comme en 2008 mais sanitaire, ce qui implique que chacun s'isole pour se préserver et préserver les autres. Les déplacements sont limités au strict minimum, pour acheter des provisions alimentaires, aller travailler ou se soigner. Comme tout autre secteur économique, l'immobilier va souffrir de l'épidémie de Covid-19 qui a commencé par frapper la Chine fin décembre et touche désormais la planète entière. Chaque branche repose sur une chaîne de compétences, dès qu'un maillon est touché, tout le circuit est grippé.

La construction va subir un ralentissement inévitable en raison d'un manque d'effectifs dans le bâtiment. Le secteur emploie 1,5 millions de personnes. Les ouvriers peuvent faire valoir leur droit de retrait, sans compter les personnes malades ou jugées à risque qui seront immobilisées. En amont ou en aval, ce sont les services administratifs et commerciaux qui vont inévitablement marquer le pas. Approvisionnement des matériaux, délivrance de permis de construire, cabinets d'architectes et de décorateurs, promoteurs, études notariales, diagnostiqueurs, tous ces domaines essentiels aux rouages immobiliers seront à l'arrêt ou en situation tendue par la gestion de la nouvelle menace. Et ce n'est pas le télétravail qui peut y remédier. Autre acteur indispensable à l'écosystème immobilier, la banque. Les agences font face à une baisse d'effectifs (employés malades ou absents pour garder les enfants privés d'école). Ce manque de personnel rallonge les délais de traitement des demandes d'emprunt et le travail à distance, dans ce secteur aussi sensible, ne peut fonctionner avec efficience compte tenu d'une élévation du risque cyber. Les courtiers commencent à recevoir les messages des établissements de crédit leur demandant d'éviter de prendre des engagements de délais trop courts. Le courtier Vousfinancer recommande d'allonger le délai des conditions suspensives sur l'obtention du financement à 60 jours. Dernier facteur aggravant pour l'activité immobilière, et non des moindres, la baisse de la demande.

La confiance, principal ressort de l'immobilier

L'inquiétude, pour ne pas dire l'angoisse qui prévaut dans chaque foyer français, est pour le moins inhibante. Très réactif à tout événement, qu'il soit social, politique ou financier, l'immobilier dépend de la confiance des ménages. Qui a envie de s'investir dans des projets tant que la menace n'est pas loin ? Aucune visibilité n'est permise avec ce virus. La Chine semble se redresser après 3 mois de mesures exceptionnellement drastiques dont l'efficacité est en grande partie due à la discipline des citoyens et à leur conscience de la collectivité. Qu'en sera-t-il chez nous ? Personne, ni scientifique, ni politique, ne peut prédire la fin de la pandémie. Le péril est grand et chacun doit être focalisé sur le respect des actions préventives.

Or, acheter un bien immobilier implique de se rendre sur place. Un logement n'est pas un banal produit qu'on peut acquérir en ligne sans avoir fait appel à tous ses sens pour juger de sa valeur potentielle. Tous les experts sont d’accord : même un investisseur doit aller visiter le logement qu’il compte louer pour s’assurer de la pertinence du bien en vue d’en tirer des revenus locatifs. Pas de visite = pas de vente ! Le e-commerce en immobilier se cantonne à la recherche ; une visite virtuelle, même en 3D, n’est que le prélude à la visite physique. La vente d’un bien immobilier requiert des visites de visu, entre vendeur et acheteur, également avec les acteurs financiers (banque, notaire) pour la réalisation des contrats qui nécessite confidentialité et sécurisation des données. Avec cette épidémie de coronavirus, l'immobilier ne sera malheureusement pas "l'une des planches de salut" des Français, comme aime à le penser Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers

Cet excès d’optimisme exprimé dans un éditorial du magazine Capital le 9 mars dernier relève de la méthode Coué. Si l'immobilier constitue un repaire, une valeur refuge, qui s'est vérifié à chaque crise qu’a connue le pays, il risque bien, cette fois-ci, de se figer au moment même où l’activité devrait être la plus forte de l’année. Peut-être Monsieur Buzy-Cazaux a-t-il révisé son point de vue depuis le renforcement des mesures de protection ? Les décisions se prennent au jour le jour. Entre le 9 mars et aujourd'hui, le gouvernement a fermé les écoles, les commerces non indispensables et les sites touristiques, interdit les rassemblements de plus de 100 personnes, les manifestations culturelles et sportives, ralenti des moyens de transport en commun. Demain, il est possible qu'un scénario à l'italienne se confirme avec un confinement total. La France est en phase d'"immunodéficience économique" selon les termes de l'hebdomadaire Challenges. Il paraît illusoire de penser que l'immobilier s'en sorte indemne. Dans toute maladie, il y a néanmoins un bénéficie secondaire. Sans jouer à madame Irma, on peut toutefois prédire que la contraction de la demande se traduira par un ajustement des prix, aspect positif qui aura le mérite de calmer la tension dans certaines zones.

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Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. 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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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