Choisir son assurance emprunteur en 2022 : les points importants à vérifier

Couverture complexe s'il en est, l'assurance emprunteur est imposée par les banques pour garantir tout prêt immobilier et doit être souscrite avec la plus grande attention. La réglementation a évolué tout dernièrement, venant renforcer les droits des consommateurs. Pour bénéficier de la meilleure assurance emprunteur au prix le plus compétitif en 2022, soyez vigilant sur les points suivants.

Assurance crédit immobilier : des garanties adaptées à votre situation

La souscription à l'assurance emprunteur est systématiquement exigée dans le cadre d'un crédit immobilier, afin de garantir au prêteur que les sommes dues seront intégralement remboursées en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient d'assumer votre dette (décès, invalidité et incapacité).

Les garanties indispensables

L'assurance prêt immobilier est un contrat temporaire dont la durée est calquée sur celle du crédit. Le contrat comprend plusieurs garanties assurance prêt immobilier qui entrent en jeu selon la nature du sinistre :

la garantie décès : garantie socle qui intervient si vous venez à décéder en cours de prêt. L'assureur rembourse à la banque le capital restant dû, vos ayants droit étant déchargés de la dette, et le bien financé par le prêt intégré dans la succession.
la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) : adossée à la précédente, elle est activée si vous êtes déclaré en invalidité totale (100%) et que vous ne pouvez effectuer seul les actes essentiels de la vie courante (se laver, se nourrir, se vêtir et se déplacer).
la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) : elle intervient en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident, est systématiquement exigée dans le cadre d'un crédit destiné à financer la résidence principale ou secondaire, facultative s'il s'agit d'un investissement locatif.

La subtilité rédactionnelle des garanties incapacité et invalidité

Cette dernière garantie peut être complétée par les garanties IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) qui sont activées en fonction du taux d'incapacité après consolidation de votre état de santé sur contrôle du médecin-conseil de l'assureur. : entre 33% et 66% d’invalidité pour la garantie IPP et plus de 66% d’invalidité pour la garantie IPT.

Les garanties invalidité et incapacité sont définies dans le contrat comme une inaptitude à exercer :

toute activité professionnelle
ou son activité professionnelle.

Une nuance très importante, car en présence de la mention "toute activité professionnelle", l'assureur est en droit de refuser le bénéfice de la garantie, si vous n'êtes pas en mesure d'exercer votre ancien métier mais reconnu capable d'en exercer un autre. Un chirurgien blessé à la main ne peut plus pratiquer son métier, mais est tout à fait apte à travailler.

Privilégiez un contrat qui contient la clause "son activité professionnelle", comme le contrat assurance prêt immobilier April, vous êtes couvert quoi qu'il arrive.

La garantie perte d'emploi en assurance emprunteur

Plus rarement, vous pouvez renforcer votre protection par la garantie perte d'emploi, une couverture réservée uniquement aux personnes en CDI victimes d'un licenciement ouvrant droit à l'allocation chômage de Pôle Emploi. Le cas de la rupture conventionnelle est généralement exclu de cette garantie. Le problème de la garantie perte d'emploi est sa cherté et les contraintes imposées pour l'activer. Elle peut doubler le coût de l'assurance et est assortie d'un délai de franchise de 3 à 9 mois avant d'être indemnisé, démarrant à partir de la date de licenciement ou de perception des allocations chômage.

Elle reste facultative, mais certaines banques l'exigent si vous exercez dans un secteur d'activité sinistré où les perspectives de retrouver un emploi sont réduites.

Assurance emprunteur : garanties forfaitaires ou indemnitaires ?

Selon les contrats, le remboursement est forfaitaire ou indemnitaire pour les garanties incapacité et invalidité:

forfaitaire : la mensualité de crédit est prise en charge à hauteur de la quotité choisie, sans référence à la perte des revenus subie pendant le sinistre ;
indemnitaire : l'assureur limite la prise en charge à la perte réelle des revenus, toute indemnité sociale ou prestation d'un éventuel contrat de prévoyance étant défalquée.

Privilégiez un contrat avec des garanties forfaitaires pour bénéficier d'une meilleure protection financière.

Les exclusions de garantie en assurance emprunteur

Certaines situations ne sont jamais couvertes par l'assurance, comme le suicide durant la première année, la guerre (civile ou étrangère) ou les émeutes. Il en existe d'autres qui sont laissées à l'appréciation de l'assureur. Le plus souvent, les sports dangereux pratiqués régulièrement (équitation, escalade, kite surf et autre sport nautique, plongée sous-marine, etc.), ainsi que les maladies non objectivables, font partie des exclusions classiques en assurance de prêt immobilier.

Attardons-nous sur les maladies non objectivables ou MNO qui renvoient aux pathologies du dos et aux affections psychologiques/psychiatriques. Une majorité de contrats prévoit le rachat d'exclusion sous certaines conditions (durée minimale d'hospitalisation, intervention chirurgicale). Cette option va augmenter la prime d'assurance, mais si vous êtes sujet à des problèmes dorsaux récurrents, il vaut mieux la souscrire. Vous serez indemnisé à hauteur de la quotité et du plafond de garantie au titre de la garantie incapacité ou invalidité.

Toutes les exclusions doivent être explicitement exprimées dans les conditions générales. Le mal de dos est une expression générique que l'assureur ne pourra faire valoir s'il refuse le bénéfice de la garantie en cas de lombalgie par exemple. La jurisprudence est riche de ce type de litige en assurance emprunteur.

La bonne quotité d'assurance emprunteur

Si vous empruntez seul, l'assurance couvre obligatoirement la totalité du montant emprunté. En couple, le prêt immobilier est lui aussi assuré intégralement, mais il vous faudra choisir la quotité d’assurance, c’est-à-dire la répartition de la couverture d’assurance.

Selon la situation personnelle et professionnelle de chaque co-emprunteur, vous appliquez une quotité, qui correspond à la part du prêt garanti par l'assureur en cas de sinistre. Cette quotité est exprimée en pourcentage de la somme empruntée, elle est la même pour toutes les garanties. L'addition des 2 quotités doit couvrir au moins 100% du prêt.

Vous avez différentes options :

une quotité à 100% sur chaque tête, ce qui va doubler le coût de l'assurance ;
une quotité égale à 50/50 : si l'un des deux décède, l'autre devra rembourser 50% du capital restant dû, le reste étant pris en charge par l'assureur ;
une quotité inégale : 60% sur l'un et 40% sur l'autre, ou 80/20 ou toute autre répartition dont l'addition est supérieure ou égale à 100%.

L'arbitrage se fait en fonction des revenus de chacun et de son état de santé. N'hésitez pas à recourir aux services d'un courtier assurance emprunteur pour envisager la solution la mieux adaptée à votre situation et à votre budget.

Assurance prêt immobilier : le libre choix du contrat

Les bases étant posées, passons à vos droits en tant qu'assuré emprunteur. La loi Lagarde de septembre 2010 vous permet de choisir librement le contrat d'assurance, et de ne pas accepter le contrat proposé d’entrée de jeu par la banque. On parle de délégation d'assurance. Pour exercer pleinement ce droit, comparez les offres en ligne.

Grâce à un comparateur indépendant, vous avez accès aux meilleures offres du marché et pouvez sélectionner le contrat le plus compétitif adapté à votre situation. Les contrats individuels délégués sont entre deux et quatre fois moins chers que les contrats groupe mutualisés des banques.

L'accompagnement d'un courtier facilite le choix éclairé d'une assurance sur-mesure, en adéquation avec vos besoins, la nature du prêt et votre budget. Ce service est gratuit et permet de sélectionner le bon contrat. Le domaine de l'assurance emprunteur est complexe ; le contrat délégué doit obligatoirement respecter l'équivalence de garanties avec le contrat proposé par la banque. Cette notion, difficile à appréhender pour un non-professionnel, rend peu aisée la sélection d'un contrat qui réponde exactement aux exigences de la banque.

Pas pu ou eu le temps de souscrire une assurance externe ? Rien n'est figé ! La réglementation vous offre l'opportunité de changer de contrat à tout moment grâce à la loi Lemoine 2022. Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier le contrat bancaire quand bon lui semble, sans attendre la date d'échéance autrefois imposée par la loi Bourquin. Cette mesure en faveur du pouvoir d’achat des ménages s'applique à tous les emprunteurs à partir du 1er septembre 2022, quelle que soit l'antériorité du contrat.

Les emprunteurs ne sont plus pieds et poings liés à l'assurance de la banque. Désormais, à tout moment, ils peuvent changer de formule, sous réserve de respecter l'équivalence des garanties entre les deux contrats. À la clef, des centaines voire des milliers d'euros économisés par an. Plus tôt intervient le changement, plus important est le gain.

Dernières publications

nouveau-plongeon-production-crédits-immobiliers-2024

Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

hausse-participation-forfaitaire-mai-2024

Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

illégale-pression-banques-assurance-emprunteur

Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

Je compare