Assurance de prêt immobilier : comment faire jouer la concurrence en 2023 ?

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Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur, une protection indispensable pour garantir le remboursement du crédit en cas d’accidents de la vie. Bien qu’elle soit une dépense contrainte, l’assurance de prêt peut se négocier, en première intention comme en cours de prêt. L’objectif est d’être couvert par l’offre la mieux adaptée au prix le plus bas. Prêt, partez, comparez !

C’est quoi l’assurance emprunteur ?

Pour sécuriser les sommes prêtées, la banque demande que vous souscriviez une assurance de prêt immobilier. Cette couverture intervient si vous êtes victime d’un aléa de la vie qui vous priverait de moyens financiers d’assumer votre dette. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance rembourse au prêteur les mensualités à hauteur de garanties souscrites et de la quotité assurance de prêt.

L’assurance de prêt immobilier couvre donc ces 3 grands risques (décès, invalidité et incapacité) et repose sur 5 garanties :

la garantie décès : le capital restant dû est intégralement pris en charge, les ayants droit sont déchargés de la dette et le bien entre dans la succession.
la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : associée à la précédente, cette garantie entre en jeu en cas de dépendance totale et prend en charge les mensualités au fil du temps ou le capital restant dû.
la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident sur une durée maximale de 1095 jours, après un délai de franchise allant de 15 à 180 jours.
la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle couvre l’invalidité au taux compris entre 33% et moins de 66%.
la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : elle couvre l’invalidité au taux compris entre 66% et 99%.

Les garanties sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques du crédit. Les garanties exigées pour l’octroi du prêt figurent dans la fiche standardisée d’information (FSI) remise obligatoirement par la banque dès les prémices de votre demande de financement. La banque est soumise à d’autres obligations, voyons lesquelles.

Quelles sont les lois fondamentales de l’assurance emprunteur ?

Le marché de l’assurance emprunteur est vaste et concurrentiel, mais largement dominé par les bancassureurs qui en détiennent plus de 85% des parts. Le reste revient aux assureurs alternatifs. Un déséquilibre que le législateur a voulu corriger par différentes dispositions.

La loi Lagarde : entrée en application en septembre 2010, elle entérine le libre choix du contrat d’assurance emprunteur en donnant la possibilité aux consommateurs de refuser l’offre d’assurance bancaire pour lui préférer un contrat externe à garanties au moins équivalentes.

La loi Hamon (juillet 2014) : elle donnait l’opportunité de changer d’assurance à tout moment durant la première année du prêt immobilier.

La loi Bourquin (janvier 2018) : elle permettait de substituer l’assurance à échéance annuelle au-delà des douze premiers mois.

Les lois Hamon et Bourquin sont abrogées depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. En évacuant toute contrainte temporaire, le législateur ôte un obstacle majeur à la substitution d’assurance de prêt, trop souvent entravée par les banques en raison de la rente colossale que le produit génère (8 milliards d’euros de cotisations annuelles).

La loi Lemoine a également introduit deux autres mesures :

La fin de la sélection médicale sous certaines conditions : l’emprunteur n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier si la part assurée est inférieure à 200 000€ et remboursée avant son 60ème anniversaire.
Le renforcement du droit à l’oubli : le délai pour en bénéficier est réduit de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Le droit à l’oubli s’applique aux personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite C et leur permet de ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé.

Les obligations des banques et des assureurs ont par ailleurs été durcies :

La banque doit informer chaque année son client de son droit au changement d’assurance à tout moment.
La banque ou l’assureur doit indiquer le coût de l’assurance sur 8 ans.
Toute demande de changement d’assurance de prêt doit intervenir dans un délai légal de 10 jours ouvrés et tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive.

Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ?

Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux seuls intérêts. Pour accorder le financement, la banque cherche à se prémunir contre les défauts de paiement tout en se rémunérant pour le service rendu. Tous les frais liés à l’obtention du crédit sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du prêt qui permet de comparer les offres bancaires :

les frais de dossier
la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
les primes d’assurance emprunteur
les frais d’ouverture et de tenue de compte en cas de changement de banque
les éventuels frais d’expertise du bien immobilier
les parts sociales en cas de prêt dans une banque mutualiste.

Si l’intermédiation d’un courtier est réclamée par la banque, ce qui est rare, sa commission est alors ajoutée aux frais inclus dans le TAEG. Il est important de négocier les frais annexes. Hormis la garantie qui ne peut faire l’objet d’aucune négociation commerciale (sauf la caution), toutes les autres dépenses peuvent être minimisées, surtout l’assurance emprunteur qui représente le deuxième coût après les intérêts.

En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global, bien plus si l’emprunteur présente des risques accrus : âge, santé, métier à risques, mode de vie (fumeur, pratique d’un sport dangereux). En fonction de votre profil, le coût de l’assurance va de 0,10% à plus de 1% du capital emprunté.

Comment trouver la meilleure assurance pour un prêt immobilier ?

L’enjeu financier est donc important, d’où la nécessité de mettre les offres en concurrence. Négocier au mieux l'assurance de prêt permet de maîtriser son taux d’endettement dans une période où les taux sont au plus haut depuis 10 ans.

Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil rapide, simple et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats commercialisés par des acteurs référents du marché.

Appuyez-vous sur la FSI pour comparer les offres alternatives avec le contrat groupe bancaire. Votre seule obligation est de respecter l’équivalence de niveau de garanties. Notre conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier : ce service est gratuit et vous aide à mieux comprendre l’étendue des garanties et à sélectionner le contrat correspondant aux exigences de la banque au meilleur tarif.

Si vous n’avez pu souscrire l’assurance de votre choix lors de votre demande de prêt immobilier, faites valoir la loi Lemoine, une loi pouvoir d’achat qui permet de réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie sur la durée résiduelle de votre emprunt.

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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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