Crédit immobilier : les frais annexes à négocier en 2023

Exprimé par le TAEG, le coût d’un prêt immobilier n’est pas seulement constitué des intérêts. Il y a d’autres frais imposés qui renchérissent le coût, mais la bonne nouvelle, c’est que certains, en premier lieu l’assurance emprunteur, peuvent être négociés pour faire baisser la facture.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le coût d’un crédit immobilier est exprimé par le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, un indicateur essentiel car il intègre tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. La banque se rémunère pour le service rendu par les intérêts d’emprunt. Ces intérêts sont déterminés en fonction du contexte monétaire (taux de refinancement de la BCE, taux des marchés obligataires) et sont plus ou moins performants selon le profil de l’emprunteur et la durée de remboursement. On constate qu’en mai 2023 les taux sont au plus haut depuis 10 ans, autour de 3,50% en moyenne pour un prêt sur 20 ans.

D’autres frais incontournables s’ajoutent aux intérêts, des frais administratifs et d’autres liés à la sécurisation du crédit immobilier. La garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) fait partie intégrante du TAEG mais ne peut se négocier. Notez que les frais d’acquisition, communément appelés frais de notaire, ne font pas partie du TAEG, mais constituent néanmoins un coût incompressible pour l’emprunteur, car ils sont non négociables.

Autre précision : faites attention à certaines habitudes pour emprunter en 2023, le banquier voit d’un mauvais œil les dépenses compulsives et les jeux d’argent notamment.

Frais de dossier

Vous ne vous présentez pas devant le banquier avec une simple demande orale de financement pour votre projet immobilier. Votre demande est étayée par un dossier complet contenant tous les documents nécessaires qui vont permettre à la banque de l’analyser sous toutes les coutures. Le plan de financement a pour objectif de prouver votre solvabilité et que vous êtes en mesure de rembourser le crédit jusqu’à son terme.

Les frais de dossier rémunèrent le travail d’analyse. Plus le projet est complexe, plus les frais seront élevés. Ils se situent autour de 1% du montant emprunté, assorti généralement d’un plafond. Ils se négocient si votre demande ne présente aucune difficulté. Certains profils sont désavantagés car leur dossier demande un temps de traitement beaucoup plus long, comme les TNS, les chefs d’entreprise, tous ceux qui ne sont pas en CDI. Les prêts relais ainsi que les financements avec plusieurs lignes de crédit (incluant par exemple un PTZ ou un autre prêt aidé) entraînent des frais de dossier plus élevés.

Assurance emprunteur

En matière d’assurance de prêt immobilier, vous avez deux options :

souscrire à l’assurance proposée par la banque
aller voir ailleurs.

Et cette seconde solution est souvent gagnante, car les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères.

S’il est bien un marché à mettre en concurrence, c’est celui de l’assurance emprunteur. Cette couverture indispensable pour obtenir le prêt bancaire représente en moyenne un tiers du coût global du crédit : il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts. Il serait dommage de ne pas négocier cette contrainte financière alors que la réglementation prône le libre choix du contrat (loi Lagarde de septembre 2010).

À garanties équivalentes, vous réduisez la charge de milliers d’euros sur la durée de remboursement du crédit en déléguant l’assurance. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour recevoir gratuitement plusieurs devis adaptés à votre profil parmi les meilleurs du marché.

Si vous avez déjà souscrit à l'assurance de la banque, comme l’immense majorité des emprunteurs, la situation est tout à fait réversible grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois requise (loi Bourquin). Plus tôt vous changez après la date de signature de l'offre de prêt, plus important sera le gain.

Suivez nos conseils pour bien choisir son contrat d’assurance prêt immobilier en 2023.

Frais d’ouverture et de tenue de compte

Vous allez forcément mettre les banques en concurrence pour décrocher la meilleure offre de prêt. Le gagnant n’est pas toujours la banque qui détient vos comptes. L’établissement concurrent le plus compétitif va facturer des frais d’ouverture et de tenue de compte. Sachez toutefois que les banques n’ont plus le droit de conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à la domiciliation des revenus, mais sur le terrain, nombreuses sont celles à promettre un taux préférentiel en échange de ce préalable.

La domiciliation des revenus est un enjeu majeur pour les banques, car elle permet de rendre le client actif pour lui proposer des produits d’épargne, des assurances et autres services payants. Si la domiciliation bancaire est réclamée par la banque, celle-ci doit proposer une contrepartie contractuelle (un taux plus avantageux généralement), et cet avantage doit être individualisé. La législation est donc pour le moins ambiguë en laissant la domiciliation bancaire à la libre négociation commerciale tout en interdisant aux banques de l’imposer.

Frais de remboursement anticipé

La vie d’un crédit immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Vous pouvez envisager ou être contraint de revendre le bien avant le terme du prêt (changement de situation, déménagement, séparation, etc.) ou de le rembourser plus rapidement si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent ou que vos revenus professionnels sont plus élevés.

Il faut tenter d'anticiper ce type de situation lors de votre demande de prêt et négocier les indemnités de remboursement anticipé ou IRA. Rembourser avant le terme revient à rompre le contrat de prêt, raison pour laquelle la banque facture des IRA pour compenser le manque à gagner.

La loi encadre le remboursement anticipé d’un prêt immobilier : les IRA ne doivent pas excéder 6 fois les intérêts du mois en cours de remboursement, dans la limite de 3% du capital restant dû, le plus avantageux des calculs étant privilégié.

Il est quasiment impossible de négocier une exonération totale des IRA, mais vous pouvez obtenir un rabais.

Tous ces frais peuvent être plus facilement négociés grâce à l’intermédiation d’un courtier en crédit, un expert qui vous accompagne dans le montage de votre dossier de financement et dialogue d’égal à égal avec les banques. Il permet d'entrée de jeu de confirmer la faisabilité de votre demande de prêt et il est à même de faire valoir les atouts de votre profil. Commissionné par la banque pour apport d’affaires, le courtier est aussi rémunéré par l’emprunteur, autour de 1% du montant du prêt. Si votre dossier est simple, vous êtes en position de force pour faire baisser les frais de courtage, qui sont intégrés dans le TAEG uniquement si l’intermédiation constitue une condition à l’octroi du crédit, ce qui est rare.

Terminons par un dernier service, gratuit celui-là : l’accompagnement d’un courtier en assurance de prêt immobilier. Grâce à lui, vous sélectionnez rapidement le contrat d’assurance adapté à votre situation au meilleur prix, conforme aux exigences de la banque.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. 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En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. 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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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