Assurance de prêt par types de prêt

La souscription à une assurance emprunteur est une condition nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier. Elle est facultative dans le cadre d’un crédit à la consommation. Cette protection couvre les accidents de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette vis-à-vis de la banque. Magnolia.fr vous explique tout ce que vous devez savoir sur l’assurance emprunteur par type de prêt.

Assurance emprunteur et crédit conso

La souscription à une assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable, crédit travaux, crédit auto) est rarement une condition d’obtention du financement. Toutefois, le prêteur peut l’imposer en cas de risques accrus (âge, santé) ou/et de sommes empruntées élevées. 

L’assurance emprunteur est d’ailleurs fortement conseillée pour un crédit conso d’un montant important comme pour l’achat d’un véhicule ou des travaux d’envergure (montant jusqu’à 75 000€) : elle vous protège si vous êtes victime d’un aléa de la vie qui vous priverait de ressources pour rembourser la banque (décès, invalidité, incapacité de travail).

Important : vous pouvez choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur, quel que soit le type de prêt à couvrir. La banque ne peut vous imposer de souscrire à son contrat groupe. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux offres alternatives les plus compétitives du marché.

Assurance emprunteur et achat de la résidence principale

Toute assurance de prêt immobilier repose sur des garanties obligatoires et des garanties optionnelles que la banque peut imposer en fonction de votre profil d’emprunteur (risques liés à l’âge, la santé, la profession exercée, la pratique d’un sport dangereux) et des caractéristiques de votre prêt.

La couverture minimale de tout contrat d’assurance emprunteur se compose de la garantie décès, toujours couplée à la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : en cas de sinistre couvert par la garantie, l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque, protégeant au passage le co-emprunteur survivant et les héritiers de l'emprunteur décédé.

Dans le cadre d’un crédit amortissable, sur une longue durée, finançant l’achat de la résidence principale, la banque exige des garanties additionnelles :

• la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident passé un délai de franchise allant de 15 à 180 jours selon le contrat.
• les garanties invalidité (IPP et IPT) qui interviennent en cas d’arrêt de travail prolongé au-delà de 1095 jours si l’emprunteur est déclaré invalide après consolidation de son état de santé (taux d’invalidité minimum 30%).

L’indemnisation se fait en fonction des conditions prévues au contrat (indemnitaire ou forfaitaire, présence éventuelle d’exclusion de garantie), et à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux.

Dans certaines situations, la banque peut demander un renforcement de la protection avec la garantie perte d’emploi. Celle-ci ne peut être proposée qu’aux emprunteurs en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) et n’entre en jeu qu’à des conditions très restrictives (chômage technique après délai de franchise et pour une durée limitée).

Assurance de prêt pour un investissement locatif

La résidence principale est le logement prioritaire du foyer. Raison pour laquelle la banque prend toutes les précautions : en cas de défaut de paiement, la revente est une tragédie pour l’emprunteur et sa famille.

Le cas de l’investissement locatif est différent. Le bien financé par le crédit génère des loyers qui constituent un complément de revenus pour l’emprunteur. La revente du logement est plus simple en cas de problème financier. La banque se contente généralement des garanties décès/PTIA, libre à l’emprunteur de rehausser sa protection avec des garanties additionnelles.

Le cas de la résidence secondaire est similaire : s’il y a difficulté à rembourser le prêt, le bien peut être revendu pour solder le capital restant dû.

Assurance emprunteur et achat en VEFA

L’achat en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement consiste à acquérir un logement neuf sur plan, qui doit encore être construit. Ce type d’acquisition implique le déblocage des fonds par palier en fonction de l’avancement des travaux. À chaque appel de fonds du promoteur, la banque verse les sommes nécessaires.

Ce prêt est plus cher qu’un crédit amortissable classique car il comprend des intérêts intercalaires. Le capital, additionné des intérêts, commence à être remboursé une fois le bien livré. Les primes d’assurance emprunteur sont dues à la date de prise d’effet du contrat d’assurance, c’est-à-dire à la signature de l’offre de prêt, quel que soit le différé d’amortissement (total, à savoir capital + intérêts, ou partiel, à savoir capital uniquement, les intérêts sont dus).

L’étendue des garanties d’assurance d’un prêt pour un achat en VEFA est la même que celle d’une assurance couvrant un prêt amortissable : tout dépend de la destination du bien, résidence principale ou investissement locatif.

Assurance emprunteur et PTZ

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est un prêt sans intérêts pour l’emprunteur qui achète pour la première fois sa résidence principale. Ce prêt complémentaire à un crédit classique est accordé sous conditions de ressources par les banques ayant signé une convention avec l’État et permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération.

La souscription à une assurance emprunteur conditionne l’obtention d’un PTZ. Son coût s’ajoute à l’assurance qui couvre le crédit principal. Au-delà des garanties décès/PTIA, la banque va exiger les garanties invalidité/incapacité.

Assurance emprunteur et prêt relais

Le prêt relais permet d’acheter un nouveau logement en attendant de vendre un premier bien immobilier. La banque avance les fonds après avoir appliqué une décote entre 20% et 50% de la valeur du bien mis en vente. Vous disposez d’un maximum de 2 ans pour finaliser cette vente.

Le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine : le capital est soldé une fois le bien vendu, sans aucune pénalité de remboursement anticipé. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un crédit amortissable, le prêt relais doit être couvert par une assurance emprunteur dont les garanties sont identiques à celles d’un crédit classique.

Jusqu’à la vente, vous remboursez les intérêts et les primes d’assurance. La franchise totale est également possible : les intérêts sont remboursés à l’échéance, seules les primes d’assurance sont dues tous les mois.  

Important : vous avez le droit de changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez grâce à la loi Lemoine. Vous pouvez engager la démarche à tout moment, au plus tôt après la date de signature de l’offre de prêt pour optimiser les économies potentielles, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû.