Prêt Immobilier: pas de durcissement pour l'octroi

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Plus de peur que de mal ! Finalement, le Haut Conseil de Stabilité Financière décide de maintenir en l'état les recommandations pour l'encadrement du crédit immobilier, tout en confirmant vouloir les traduire en normes juridiquement contraignantes après bilan de leur application. Une bonne nouvelle pour les ménages porteurs d'un projet immobilier, qui continueront d'accéder à l'emprunt selon les conditions en place depuis le début de l'année. Il faudra toujours prêter attention à l'assurance de prêt dont le coût doit être intégré dans l'endettement.

Condition d'octroi d'un prêt immobilier : rien ne bouge !

Les courtiers en crédit redoutaient les conclusions de la réunion organisée mardi 15 dernier par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les rumeurs couraient que l'autorité de régulation, placée sous l'égide du ministère de l'Économie, avait l'intention de durcir une nouvelle fois les règles d'octroi des crédits immobiliers destinés aux particuliers. Il ne sera rien. Le HCSF choisit finalement de laisser inchangées les normes qu'il avait mises en place en décembre 2020.

Dans son communiqué de presse, l'instance estime qu'en vertu des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel la production de crédits à l'habitat "repose sur des bases plus saines". La part des prêts présentant des taux d'endettement élevés ou des durées de remboursement longues a significativement baissé, indiquant que les pratiques d'octroi des établissements prêteurs "convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021, sans que l'accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté".

L'appréhension des professionnels était qu'un nouveau durcissement des normes d'octroi au cours de l'été ne brise la dynamique du marché immobilier. Un resserrement aurait été contre-productif en présentant le risque d'écarter des candidats au dossier de crédit immobilier pourtant solvables. L'hypothèse qu'en retenant la demande la fermeture du robinet du crédit pourrait freiner la hausse des prix immobiliers était même avancée par certains courtiers.

Portée par des taux d'intérêts au plancher et par un contexte de crise qui renforce le statut de valeur refuge de la pierre, la production annuelle de nouveaux crédits a atteint un niveau record en avril 2021 avec un encours de 1 156 milliards d'euros (hors renégociations), soit une hausse de 6% sur un an.

Le HCSF confirme par ailleurs, tel qu'annoncé lors de la séance de décembre 2020, que d'ici quelques semaines les recommandations seront traduites en normes juridiquement contraignantes après publication d'un bilan sur l'application de ces mesures. Le HCSF préfère donc se laisser du temps pour revoir éventuellement sa copie, sans préciser non plus si des sanctions seront prévues en cas de manquement de la part des banques. La tournure juridique que prendront les consignes donnera au HCSF un outil pour pérenniser cet encadrement.

Rappel des conditions d'octroi des crédits immobiliers

La crainte que l'obtention d'un prêt immobilier soit devenue prochainement plus complexe est donc éloignée. Si vous envisagez de contracter un prêt pour financer un projet immobilier, la banque prêteuse doit respecter les règles suivantes :

le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% de vos revenus nets ;
la durée de remboursement est bloquée à 25 ans, voire 27 ans (25 ans + 2 années de différé d'amortissement) si vous faites l’acquisition d’un logement neuf dont vous prenez la jouissance deux années après l'octroi du financement (achat en VEFA, construction de maison individuelle).

Les banques peuvent déroger à cette double limitation à hauteur de 20% de leur production trimestrielle pour faciliter l'achat des ménages primo-accédants et de ceux qui deviennent propriétaires de leur résidence principale.

L'assurance de prêt immobilier prise en compte dans le calcul du taux d'endettement

Pour calculer le taux d'endettement, la banque doit retrancher des revenus nets les charges d'emprunt. Telles qu'énoncées dans la recommandation du 27 janvier 2021, ces charges annuelles d'emprunt correspondent à la somme des différents montants totaux dus par l'emprunteur (et le co-emprunteur le cas échéant), à savoir le remboursement du capital emprunté et toutes les charges annexes, entre autres les intérêts, la garantie et l’incontournable assurance.

Tous les frais liés à l'obtention du crédit permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui ne doit en aucun cas outrepasser le taux de l'usure sur la durée concernée. Le TAEG doit obligatoirement être indiqué dans tous documents relatifs au crédit, car il est censé faciliter la comparaison des offres. Si la majorité des banques intègrent l'assurance de prêt dans le TAEG, certaines ont pris la liberté de l'évincer pour octroyer un financement sur le fil de l'endettement. Pour les profils à risques accrus (âge, santé, profession), l’assurance peut faire échec à l’obtention du crédit en raison de son coût trop élevé qui place le TAEG au-delà du seuil autorisé. L'assurance reste un coût incompressible pour l'emprunteur, qu'elle soit ou non incluse dans les frais exigés par le prêteur.

Pour minimiser son poids dans le coût global de votre crédit immobilier, pensez à la délégation d'assurance avec un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Grâce aux contrats alternatifs, vous pouvez diviser le coût de l'assurance par deux ou par trois par rapport à la proposition bancaire, et économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre prêt.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. 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La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. 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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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