Prêt immobilier bloqué par l'usure 2022 : que faire ?

De nombreux ménages ne peuvent concrétiser leur projet immobilier car l'accès au crédit leur est refusé. Non pas pour des raisons liées à leur capacité d'endettement mais à cause des taux d'usure, ces taux maximum au-delà desquels les banques ne peuvent plus prêter. Le phénomène s'installe malgré le relèvement de l'usure pour le dernier trimestre 2022. Des solutions existent pour contrer le problème.

Comprendre le TAEG

Rappelons en préambule que le taux d'usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum autorisé par la réglementation en matière de crédit immobilier. Cet indicateur du coût final du financement octroyé par la banque contient plusieurs éléments :

les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal ou taux débiteur : c'est la partie émergée d'un crédit immobilier, celle qui pèse le plus lourd.
la garantie : l'hypothèque, le PPD (privilège du prêteur de deniers) ou la caution, à choisir en fonction de la nature du prêt, garantit le remboursement des sommes prêtées en cas de défaut de paiement.
les frais de dossier : en pourcentage du montant du crédit ou forfaitaires.
les primes d'assurance emprunteur : destinée à rembourser les mensualités (en partie ou en totalité) ou le capital restant dû en cas d'aléas empêchant l'emprunteur de rembourser sa dette (décès, invalidité et arrêt de travail), l'assurance coûte entre 30% et 40% du coût global d'un crédit immobilier.

Le TAEG ne doit pas dépasser le seuil de l'usure sur la durée d'emprunt concernée. Depuis le 1er octobre 2022, le taux d'usure pour les prêts de 20 ans ou plus est fixé à 3,05%, contre 2,57% le trimestre précédent. Une révision salutaire pour des milliers de dossiers mis sur la touche depuis juillet dernier, mais le répit a été de courte durée. L'usure bloque toujours le marché car inadaptée à la réalité du terrain dans un contexte marqué par la remontée brutale et continue des taux d'intérêt.

Les leviers pour rester sous l'usure

Les taux d'usure ont été mis en place pour protéger les consommateurs contre d'éventuels abus bancaires, mais cette supposée protection se retourne actuellement contre eux. Devenir propriétaire en 2022 est une gageure : les conditions d'emprunt sont toujours propices à l'achat immobilier mais l'usure, immuable pour trois longs mois, instaure un plafond de verre, quand bien même le taux d'endettement serait inférieur à la limite autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance incluse).

Ne pas s'avouer vaincu si votre demande de prêt a été une première fois refusée à cause d'un TAEG outrepassant l'usure. Plusieurs leviers existent pour diminuer le TAEG et rester sous la barre légale.

Quels sont les éléments négociables dans le TAEG ?

La garantie n'est pas négociable ou difficilement pour la caution bancaire, généralement souscrite auprès de l'organisme de caution créé par un groupement bancaire.
En fonction de la qualité du dossier, il est possible d'obtenir une décote sur le taux d'intérêt. Les chances sont faibles étant donné que les banques ne peuvent ajuster leurs barèmes de taux en conséquence de l'évolution monétaire à cause de l'usure.
Les frais de dossier représentent une somme comprise entre 500€ et 1 500€ ; les minimiser, même de 50%, génère un faible gain.
Du fait de son poids, l'assurance est le principal levier d'économies.

Une assurance déléguée

La loi vous autorise à choisir librement le contrat d'assurance emprunteur et à préférer une offre alternative jusqu'à trois fois moins chère que l'assurance groupe du prêteur, à garanties équivalentes. Même si la loi Lemoine induit une hausse des tarifs d’assurance prêt immobilier, les formules proposées par les assureurs externes sont plus compétitives que celles des banques.

Exemple :

vous empruntez 150 000€ au taux débiteur de 2,04% sur 20 ans, additionnés de 800€ de frais de dossier, de 1 700€ de frais de garantie et d'une assurance bancaire au taux de 0,54%. Votre TAEG atteint 3,20%, au-delà de l'usure. En utilisant un comparateur d'assurance prêt immobilier, vous obtenez un taux d'assurance de 0,28% et votre TAEG descend à 2,74%, pour un coût global de 41 200€.

Un prêt gigogne

Peu connu, le prêt gigogne ou prêt à paliers est une solution intéressante pour alléger le poids d'un crédit immobilier. Il est constitué de différentes lignes de crédit de durées différentes, destinées à financer le même projet immobilier. Le montage permet d'établir une mensualité constante qui doit obligatoirement respecter le taux d'effort maximum (35%).

Reprenons l'exemple cité plus haut :

ligne 1 : prêt de 100 000€ sur 20 ans au taux débiteur de 2,04%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28% et complété par les frais de dossier (800€) et de garantie (1 300€). TAEG : 2,70%. Coût global : 27 467€.

ligne 2 : prêt de 50 000€ sur 10 ans au taux débiteur de 1,75%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28%, et complété par les frais de garantie (850€). On prend le parti que la banque ne facture pas deux fois des frais de dossier. TAEG : 2,66%. Coût global : 5 938€.

Le coût du prêt gigogne est de 33 405€ au lieu de 41 200€, soit une économie de 7 895€.

Un prêt à taux variable

Face à la hausse des taux en 2022, le prêt à taux variable peut être la clef pour contrer la problématique de l'usure. Inférieur au taux fixe sur une même durée, le taux variable peut augmenter ou baisser au gré de l'évolution monétaire, mais en capant le taux de +1% ou -1%, vous bénéficiez d'une relative sécurité. L'intérêt est de réduire le TAEG d'entrée de jeu pour décrocher le crédit.

Le prêt semi-fixe est un entre-deux : vous remboursez à taux fixe sur un tiers de la durée de remboursement, pour passer ensuite à un taux variable capé. Cette option est intéressante si vous envisagez de revendre à court terme.

Solliciter un courtier

Ces montages financiers sont complexes et nécessitent l'accompagnement d'un courtier, l'expert en crédit immobilier à même de négocier ferme avec les banques. Son rôle est d'optimiser votre dossier et de mettre les établissements en concurrence. Lui seul connaît le prestataire le plus ouvert à tel ou tel profil d'emprunteur.

La présence d'un courtier en octobre 2022 se justifie d'autant mieux que le robinet du crédit fait du goutte à goutte. Certaines banques ont décidé de ne plus distribuer de crédits immobiliers pour éviter de prêter à perte, puisque l’usure les empêche de définir leurs barèmes à la hauteur du contexte monétaire. D'aucuns craignent un arrêt complet de la production de crédits immobiliers d'ici la fin de l'année en raison d'une réglementation figée de l'usure, incapable de prendre en compte l'évolution rapide des taux d'intérêt. Pour accélérer la hausse de l’usure en 2023, les banques ont tout récemment présenté l’idée à la Banque de France de calculer l’usure sur les offres de crédit proposées et non sur les crédits octroyés.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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