Prêt immobilier : attention aux frais annexes, très variables d’une banque à l’autre

Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts. Il faut ajouter de nombreux frais liés à l’obtention du financement bancaire. Ces dépenses peuvent varier énormément d’un établissement à l’autre, comme l’a constaté l’Observatoire des tarifs bancaires dans son dernier rapport. Magnolia.fr vous détaille la nature des frais annexes d’un prêt immobilier.

Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Avant d’entamer le sujet des frais annexes, rappelons en préambule que le coût d’un prêt immobilier est représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais qui constituent une condition pour obtenir le financement ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Le TAEG est exprimé en pourcentage du montant du crédit et son calcul encadré par la réglementation (article L.314-1 du code de la consommation). Sont donc légalement intégrées dans le calcul du TAEG les dépenses suivantes :

les intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
les frais de garantie
les primes d’assurance de prêt immobilier
les frais d’expertise du bien
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage, etc.).

Un de nos derniers articles explique que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable. C’est fort dommageable pour l’emprunteur, car le TAEG est censé permettre la comparaison objective des offres de prêt immobilier.

Quels sont les frais annexes d’un crédit immobilier ?

Dans son rapport 2023, l’Observatoire des frais bancaires s’est penché sur les frais annexes au crédit immobilier (hors prêts conventionnés tels que PTZ, prêt épargne logement ou prêt Accession Sociale) et a analysé les plaquettes tarifaires d’une centaine d’établissements de crédit en vigueur au 1er mai 2023.

Les frais annexes analysés sont les suivants :

les frais liés à l’étude et à la constitution du dossier de financement, communément appelés « frais de dossier » ;
les frais intervenant durant la vie du crédit : frais d’avenant notamment ceux qui concernent une demande de modification des conditions de crédit ; frais liés à une demande de fourniture d’un document spécifique lié au crédit, frais engendrés par la mise à disposition d’un décompte de remboursement de prêt ; frais engendrés par la réédition d’un tableau d’amortissement.

Frais de dossier

Ils rémunèrent la banque pour l’étude et le montage du dossier de crédit. Signalons en aparté que l’intermédiation d’un courtier permet de minimiser cette dépense, la demande de financement étant montée par ce professionnel.

Les frais de dossier dépendent du type de prêt, du profil de l’emprunteur, de la destination du prêt (résidence principale ou achat locatif) ou encore du moyen sur lequel a été initiée la demande (en agence ou en ligne).

Ils varient entre 0,30% et 1,20% du montant du crédit immobilier et parmi les banques observées, 67 affichent un taux de 1%. 22 banques appliquent un montant forfaitaire qui va de 969€ à 2 500€. À l’intérieur d’un même réseau bancaire, les frais de dossier peuvent être très disparates. L’Observatoire des tarifs bancaires donne l’exemple du Crédit Agricole Île-de-France qui facture 600€ de frais de dossier pour un prêt de 200 000€, contre 2 400€ pour les agences situées dans les Côtes d’Armor et le Finistère.

Frais d’avenant

Ils sont appliqués en cas de révision des conditions du prêt et plus précisément un changement de taux entraînant une modification de la durée de remboursement ou/et du montant des mensualités.

66 établissements affichent des frais proportionnels oscillant entre 0,50% et 3% du capital restant dû. Parmi eux, 20 pratiquent un plafond qui va de 900€ à 3 000€. Quelques rares établissements (Crédit Agricole) ajoutent aux frais d’avenant des frais appelés « indemnité de réaménagement supplémentaire » qui peuvent peser l’équivalent de 6 mois d’intérêts.

Les frais d’avenant peuvent aussi concerner la désolidarisation des emprunteurs (transfert du crédit à un seul emprunteur en cas de divorce ou de séparation par exemple). Les banques qui en appliquent facturent soit un forfait compris entre 100€ et 500€, soit à la proportionnelle entre 1% et 1,5% du capital restant dû.

Bon à savoir : si vous décidez de changer d’assurance de prêt immobilier pour minimiser le montant de la cotisation comme l’autorise la loi Lemoine, sachez que la banque ne peut exiger de frais supplémentaires pour émission de l’avenant (article L.313-31 du Code de la consommation).

Dans son rapport, l’Observatoire des tarifs bancaires constate que 53 établissements ne précisent pas que la substitution d’assurance emprunteur entraîne la gratuité des frais d’avenant, ce qui leur laisse éventuellement le champ libre de facturer si le client ne connaît pas ses droits. Les banques ont montré par le passé qu'elles savaient contourner la réglementation pour faire échec à la délégation d'assurance de prêt. Notons par ailleurs, toujours dans le domaine de l’assurance emprunteur, que 10 banques facturent des frais d’ouverture d’un dossier de sinistre qui vont de 28€ à 153€.

Autres frais annexes

Les banques peuvent facturer d’autres frais, d’un montant moindre mais toujours significatif, dans les situations suivantes :

modification du compte à débiter : entre 10€ et 122,40€ pour 52 établissements, dont 50 inférieurs à 60€ ; 5 à titre gratuit.
demande de décompte de remboursement d’un prêt immobilier : opération gratuite depuis la loi du 1er juillet 2016 ; certains établissements facturent entre 14,75€ et 58€ pour les offres de prêt émises avant cette date.
réédition d’un tableau d’amortissement : obligatoire lors de la souscription du crédit immobilier, ce document une fois réédité peut être gratuit (16 banques) ou facturé entre 5€ et 40€ (75 banques).

Bien d’autres frais annexes, qu’il est difficile d’anticiper, peuvent être perçus dans le cadre d’un prêt immobilier, comme les frais d’édition de l’offre de crédit, les frais d’annulation par le client d’un dossier signé, les frais de modification de dossier, les frais liés à diverses attestations sur le crédit en cours, les frais relatifs au paiement et aux incidents de paiement des échéances (report d’échéance, mise en place d’un plan d’épurement, pause non contractuelle, lettre de rappel de régularisation, etc.), et bien sûr les frais relatifs aux garanties (frais de mainlevée d’hypothèque, frais de nantissement de produits financiers).

On oublie trop souvent qu’une offre de crédit immobilier ne se juge pas seulement à la performance du taux. Il faut tenir compte des autres frais, l’assurance emprunteur qui représente en moyenne un tiers du coût global, mais aussi les frais annexes, nombreux et qui manquent pour le moins d’uniformité.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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