Enfin un plan pour les 3 millions de logements vacants !

Plus de 3 millions de logements privés seraient inoccupés en France dont 200 000 vides depuis plus de deux ans. Le phénomène a pris de l'ampleur depuis 2006, et semble indécent alors qu'un grand nombre de Français peinent à se loger décemment. Le 10 février dernier, Julien Denormandie, ministre du Logement et de la Ville, a annoncé le lancement d'un plan national de lutte contre les logements vacants. Un projet a minima qui ne satisfait pas les collectivités locales déjà investies dans cette mission.

La vacance locative, un fléau français

Comment réintroduire sur le marché locatif des logements laissés vacants par leurs propriétaires ? L'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse s'était déjà attelée à la tâche, avec la loi "Louer abordable" ou "Cosse ancien" qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'un abattement sur les loyers pouvant atteindre 85% s'ils respectent des plafonds de loyers et de ressources des locataires. L'objectif est de remettre sur le marché des logements privés accessibles à loyers abordables. En parallèle, la ministre avait soutenu courant 2016 la création du Réseau National des Collectivités mobilisées contre le Logement Vacant (RNCLV), fruit d'une collaboration entre l'Eurométropole de Strasbourg, l'Anah (Agence nationale de l'habitat) et une trentaine de grandes agglomérations comme Lyon, Grenoble, Lille ou encore Metz. Le dispositif Cosse aura connu un succès mitigé et sera finalement substitué en janvier 2017 par le Denormandie du nom du ministre actuel. Cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière vise à favoriser la réhabilitation de l’ancien dégradé, en particulier en centre-ville. Elle reprend des conditions du Pinel ancien.

Les chiffres des logements vacants montrent en effet que le problème s'est amplifié : selon les statistiques de l'Insee, le taux de vacance était estimé à 8,4% en 2018, soit plus de 3 millions de logements inoccupés et une augmentation de 40% depuis 2008 ! Selon le dernier rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, 4 millions de personnes sont aujourd'hui mal logées ou privées de domicile, tandis que 12 millions souffrent de la crise du logement. Au total, un cinquième de la population est fragilisé par rapport au logement. Des chiffres accablants qui requièrent des solutions concrètes de la part des pouvoirs publics. Une des pistes consiste à résoudre le problème des logements vacants.

Des solutions encore floues... qui déçoivent les collectivités

200 000 logements du parc privé sont inhabités dans les zones dites tendues. L'urgence est de les remettre sur le marché, tout en soutenant la construction neuve. Voilà le nouveau projet du ministère de la Cohésion des territoires et du ministère du Logement. Dans un communiqué commun, leurs ministres respectifs, Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, ont présenté lundi 10 février leur plan national de mobilisation des logements et locaux vacants. Ce plan d'action, qui manque pour l'heure de précision, repose sur 2 principes :

Identifier : utiliser des données jusqu'alors inexploitées pour cartographier la vacance et en comprendre les causes ;
Inciter : le mystère reste entier ! Utiliser les dispositifs existants (la garantie Visale ou l'assurance contre les loyers impayés, les aides à la rénovation) ou en créer d'autres ?

Si les démarches d'incitation viennent à échouer, les ministres ne s'interdisent pas réquisitionner les logements, en premier lieu auprès des propriétaires institutionnels, banques et assureurs par exemple qui sont nombreux à détenir des bureaux ou des biens d'habitation. Un discours de réquisition est plus difficile à tenir auprès des particuliers, car il est de nature à remettre en cause le droit de propriété, un droit inscrit dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 dont la valeur a été consacrée par une décision du Conseil Constitutionnel du 16 janvier 1982. Selon la loi, un propriétaire a le droit d’user (usus), de percevoir les fruits (fructus) et de disposer de la chose possédée (abusus), ce qui lui offre a priori une jouissance illimitée. Il a donc la liberté de laisser vacant un bien immobilier qui lui appartient. Le droit de propriété est imprescriptible : l’absence d’usage du bien immobilier ne fait pas perdre au propriétaire son droit.

Les ministres ont prévu d'informer prochainement par courrier les quelque 18 000 propriétaires de logements vacants des solutions possibles. La plateforme de référence, facilhabitat.gouv.fr, mise en place par l'Anah, est d'ores et déjà accessible. Elle a été conçue pour les aider à remettre leur(s) bien(s) sur le marché locatif, leur apportant les informations nécessaires sur la mise en location, la réalisation de travaux et leur parcours de bailleur.

Pour le RNCLV, le compte n'y est pas. Les collectivités mobilisées contre le logement vacant estiment décevant ce plan sur lequel elles ont travaillé depuis un an avec le ministère du Logement. Élu de Strasbourg en charge de l’habitat et président du RNCLV, Syamak Agha Babaei explique que le réseau a contribué à la budgétisation et à l'élaboration d'un plan qui reposait sur un appel à manifestation d'intérêt de collectivités volontaires, avec la création de postes de chefs de projet "logements vacants" cofinancés pour moitié par l'Anah et les collectivités. S'agissant des réquisitions, le scepticisme est de mise, puisque les services de l'État font généralement en sorte de les éviter. Il faudra attendre les résultats des élections municipales et la prise en main des nouveaux élus pour connaître les détails de ce plan national destiné à lutter contre les logements vacants du parc privé.

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Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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