Immo : nouveau DPE à partir du 1er juillet 2021

La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre en vigueur le 1er juillet prochain. Indicateur de la consommation énergétique d'un logement, le DPE gagne en fiabilité, en lisibilité et en importance. Quels sont les bénéfices pour les locataires et les propriétaires ?

Un nouveau DPE plus fiable

Effectué à l'initiative du vendeur d'un logement ou du propriétaire bailleur, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE doit être annexé à tout contrat de vente depuis 2006 ou à tout contrat de bail depuis 2007. Cet indicateur vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée (GES) ou dégagée par un logement du parc privé ou social, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle.

Seuls les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an ne sont pas soumis au DPE.

Le DPE contient 2 étiquettes de mesure de la performance énergétique :

l'étiquette énergie qui mesure la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (inférieure à 51 kWh/m2) à G (supérieure à 450 kWh/m2) ;
l'étiquette climat qui indique l'impact de la consommation annuelle d'énergie sur les GES par une échelle allant de A (inférieure à 6k équivalent carbone/m2) à G (supérieure à 80k équivalent carbone/m2).

Obligatoirement réalisé par un professionnel, le DPE doit être transmis à l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) depuis le 1er juin 2013. Tout DPE réalisé après cette date a un numéro de référence à 13 chiffres et peut être vérifié sur le site de l'agence. Le DPE a une durée de validité de 10 ans.

Actuellement, le DPE peut être évalué selon 2 méthodes :

la méthode sur factures pour les habitations construites avant 1948 et pour les appartements avec un système chauffage/eau chaude sanitaire collectif sans comptage individuel : le calcul se base sur la moyenne des 3 dernières années des factures énergie et sur la surface du bien ;
la méthode conventionnelle dite 3CL pour les autres logements : le calcul est basé sur le système de chauffage utilisé en tenant compte des caractéristiques du logement.

À compter du 1er juillet prochain, la méthode sur factures disparaît. Elle se révèle aléatoire selon la consommation réelle des occupants (frileux ou non frileux !) et se conclut parfois par un DPE vierge en l'absence de factures.

Seule la méthode conventionnelle est retenue, et s'appuiera désormais sur les caractéristiques physiques du logement (qualité de l'isolation, type de fenêtres, système de chauffage), tout en intégrant de nouveaux paramètres permettant une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment :

consommation énergétique en matière d’éclairage et d’auxiliaires,
mise à jour des scénarii météorologiques,
prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Le DPE sera plus lisible

Le DPE devient également plus lisible. Dès le 1er juillet, il n'affichera qu'une seule étiquette, synthèse des 2 étiquettes énergie/climat, les émissions de GES liées au logement étant indiquées en complément. Le nouveau DPE donnera aussi une estimation du montant moyen des factures énergétiques de manière visible.

Ces 3 éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture) devront obligatoirement être affichés sur toutes les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022.

Selon le ministère de l'Écologie, avec le nouveau DPE, 60% des logements aujourd'hui classés C resteront à ce niveau énergétique et 40% seront reclassés B ou D. Certains logements anciennement classés F pourront à l'avenir être classés E, ou inversement. L'État estime que 800 000 logements jusque-là classés E deviendront des passoires énergétiques (classes F et G), tandis qu'environ 800 000 classés F rejoindront la classe E. Sont principalement concernés par un déclassement avec la refonte du DPE les logements chauffés au fioul. À l'inverse, quelque 600 000 logements chauffés à l'électricité et 200 000 chauffés au bois ne seront plus considérés comme des passoires énergétiques.

Un DPE plus complet

Plus lisible, le DPE devient aussi plus complet. Il contiendra des informations supplémentaires portant sur le confort en été (hors climatisation), la qualité de la ventilation ou sur la répartition des déperditions thermiques, ainsi qu'une recommandation de travaux de rénovation le cas échéant, chiffrée selon deux niveaux d'ambition (travaux prioritaires ou permettant d'aller vers un logement performant). Propriétaires (occupants ou bailleurs) et locataires auront ainsi une vision plus claire de l'état du logement.

Un DPE opposable

Ainsi fiabilisé, condition indispensable pour renforcer les obligations réglementaires, le DPE perd son caractère informatif pour devenir juridiquement opposable à compter du 1er juillet, au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, électricité, etc.). Seules les recommandations de travaux que contiendra le DPE auront une valeur indicative.

L'alignement du DPE sur le régime juridique des autres diagnostics étend ainsi les responsabilités des différentes acteurs impliqués dans le processus de vente : vendeur, agent immobilier, diagnostiqueur et notaire. Les contentieux pour fourniture d'un DPE erroné ou mensonger alimentent la jurisprudence depuis des années, mais l'indemnisation de l'acquéreur lésé se limite aujourd’hui à la perte de chance d'avoir acquis un logement à un coût moindre, en raison d'une performance énergétique médiocre. À l'avenir, l'acquéreur pourra réclamer une indemnisation équivalente au montant des travaux nécessaires pour atteindre le niveau indiqué sur le DPE inexact.

Avec l'opposabilité du DPE, les pouvoirs publics vont pouvoir adosser leur politique du logement à l'étiquette de performance énergétique. D'ici 2028, il sera interdit de louer des logements classés F ou G.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. 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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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