Nouveau DPE : ce qui change à partir du 1er juillet 2021

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre en application dans une nouvelle version à compter du 1er juillet 2021. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location des logements, il devient plus lisible et plus fiable, mais également opposable, et doit permettre de mieux identifier les passoires thermiques pour empêcher leur vente ou leur location.

Le DPE : un outil en mal de fiabilisation

Le nouveau DPE devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021, mais la crise sanitaire a repoussé son application au 1er juillet prochain. La réforme est de taille, car le DPE nécessitait un gros effort de fiabilisation qui, depuis sa création en 2006, lui fait défaut. Initialement, le DPE a trois objectifs :

renseigner le gouvernement sur la qualité du parc résidentiel grâce aux données des diagnostiqueurs immobiliers ;
permettre au futur acquéreur ou locataire d'évaluer le coût du chauffage en comparant le DPE de plusieurs logements ;
inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Pour comprendre ce qui pèche, il faut revenir sur la conception du DPE et les méthodes de calcul. Le DPE attribue deux notes, chacune sous la forme d'une lettre allant de A (la meilleure) à G (la moins bonne). La première note correspond à la consommation annuelle d'énergie (chauffage et eau chaude sanitaire), divisée par la surface. La seconde note indique la quantité annuelle de CO2 produite par m2, toujours pour le chauffage et la production d'eau chaude, divisée par la surface. Un logement chauffé à l'électricité aura une meilleure note climatique qu'un autre chauffé au fioul, mais seule la première note énergétique sera retenue pour déterminer la classe du logement, de A (logement très performant) à G (logement énergivore ou passoire thermique).

Pour les logements construits avant 1948 et les appartements équipés d'un système de chauffage collectif, le diagnostiqueur utilise la méthode sur factures : le propriétaire fournit au professionnel les factures d'énergie (électricité, gaz) des trois dernières années, ou plus pragmatiquement, celles qu'il a pensé à archiver. Lorsque le chauffage est collectif, le diagnostiqueur doit effectuer un long calcul de répartition des charges. Quand les factures font défaut, le logement concerné hérite d'un DPE vierge ou sans étiquette, qui ne donne donc aucune information sur la performance énergétique ; ou alors, le diagnostiqueur fixe arbitrairement une note pour contenter l'agent immobilier et le propriétaire, afin de donner toutes ses chances à la transaction !

Pour les logements construits après 1948, on applique la méthode conventionnelle dite 3CL qui s'appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti sans prendre en compte l'usage du logement : la note correspond alors à une occupation et un comportement standard moyen.

"Le DPE, du grand n'importe quoi !", l'impression est largement répandue chez les clients, acheteurs et locataires, comme chez les professionnels. Il suffit de reprendre les diverses enquêtes de l'association UFC-Que Choisir pour se rendre compte du "caractère folklorique" du DPE. D'un diagnostiqueur à l'autre, l'évaluation peut sauter trois classes énergétiques pour un même logement ! Avec des écarts de 300% sur les estimations de factures annuelles. L'association et l'ensemble des acteurs de l'immobilier réclamaient depuis des années de nouvelles mesures techniques pour fiabiliser le DPE. C'est chose faite avec cette réforme qui entrera en vigueur le 1er juillet prochain (décret n°202-1609 du 17 décembre 2020).

Une valeur verte encore discutable

La nouvelle version du DPE supprime la méthode de calcul sur factures. Le futur DPE s'appuiera sur une méthode unifiée pour tous les logements, prenant en compte cinq postes de consommation annuelle d'un logement :

le chauffage,
le refroidissement,
la production d'eau chaude sanitaire,
l'éclairage,
la ventilation du bien.

Les diagnostiqueurs devront intégrer les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l'isolation et le type de fenêtres.

Le deuxième changement concerne l'étiquette du logement qui sera déterminée en fonction de deux seuils, jusqu'à présent appréciée sur la seule base des besoins en énergie :

la consommation d'énergie primaire,
les émissions de gaz à effet de serre (GES).

À la fois énergétique et climatique, la classe sera dès lors attribuée sur la base de la pire de ces deux notes. Et c'est là que le bât blesse. Mécaniquement, de nombreux logements vont changer de classe énergétique. Par cette nouvelle approche, 600 000 logements chauffés à l'électricité quitteront les classes F et G (passoires énergétiques) pour passer en E sans avoir diminué leurs consommations de chauffage. L'effet est inverse pour quelque 800 000 habitations chauffées au fioul ou au gaz qui vont descendre en classe F ou G sans que leur consommation énergétique ait augmenté.

Le nouveau DPE pénalise ainsi les logements gros émetteurs de GES, ce qui semble vertueux pour avantager le chauffage au bois, mais contre productif s'agissant de l'électricité, l'énergie de chauffage la plus onéreuse. Le double seuil ne modifiera pas le nombre de passoires énergétiques qui restera à 4,8 millions de logements. Le ministère du Logement estime qu'environ 40% des habitations changeront de classe, mais que cette évolution sera limitée à une classe au plus. Étant donné le frein d'une mauvaise classe (de E à G) sur une vente ou une location, son impact sur le prix final et la rapidité de la transaction, les propriétaires rétrogradés risquent de remettre aux calendes grecques un projet de mise en vente ou en location.

Le nouveau DPE gagne également en lisibilité et en transparence grâce à une synthèse des informations les plus importantes et à l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.

Dernière modification et non des moindres, le DPE n'est plus seulement informatif, il devient juridiquement opposable, comme les diagnostics amiante, plomb, termites ou mérule : s'il a subi un préjudice réel en cas de DPE erroné, un acheteur ou un locataire pourra se retourner contre le vendeur ou le propriétaire, qui lui-même pourra poursuivre le diagnostiqueur. Le juge pourra exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

DPE : vers la fin des passoires thermiques

Depuis que l'étiquette énergie s'impose aux annonces de vente et de location de logements, le DPE est la pièce maîtresse du marché immobilier, sans qu'on puisse réellement s'y fier. Avec la nouvelle version, plus lisible et plus fiable, le gouvernement veut éradiquer les passoires thermiques à l'horizon 2028, faisant du DPE et de l'aide à la rénovation énergétique (MaPrimRénov') ses principaux outils pour lutter contre les logements énergivores.

Pour y voir plus clair, voici le calendrier des mesures qui doivent permettre d'agir sur l'habitat :

depuis le 1er janvier 2021 : les propriétaires bailleurs dont la consommation énergétique du logement est égale ou supérieure à 331 kWh/m2/an (classes F et G) ne peuvent plus augmenter leur loyer lors de la remise en location du bien.

au 1er juillet 2021 : le nouveau DPE entre en application pour tous les logements mis en vente ou en location. Les DPE réalisés selon l'ancienne méthode restent valables jusqu'à fin 2024, sauf si leur validité expire entre temps.

au 1er janvier 2022 : en application de la loi Énergie-Climat de 2019, un audit énergétique du bien sera nécessaire pour vendre une passoire thermique. Cet audit comprendra des propositions de travaux, une estimation des coûts et une estimation du gain d'énergie.

au 1er janvier 2023 : il sera interdit de louer des logements dont la consommation d'énergie finale excédera 450 kWh/m2/an (décret Décence).

en 2024 : le DPE pourrait être obligatoire pour tous les bâtiments d'habitation collective (projet de loi Climat et Résilience). Les syndics devront adopter un plan pluriannuel de travaux dédiés à la rénovation énergétique et provisionner les dépenses dans le fonds de travaux de la copropriété.

au 1er janvier 2025 : les DPE ancienne méthode ne pourront plus être utilisés. Il sera interdit de louer des logements classés G.

au 1er janvier 2028 : il sera interdit de louer des logements classés F et G.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. 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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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