Immobilier : qu'est-ce que la loi des 4D ?

Examinée cette semaine au Sénat, la loi des 4D consacre une large place au logement. Ce projet de réforme territoriale à visée décentralisatrice est jugé peu ambitieux et très technique par un grand nombre de parlementaires. Essayons simplement de comprendre quels sont les changements qui attendent le secteur de l'immobilier dans une période où le marché subit les assauts de la crise sanitaire.

La loi des 4D en 4 mots

Quatre D pour déconcentration, décentralisation, différenciation et décomplexification. Alors qu'elle paraissait enterrée en début d'année, la loi des 4D ressurgit à un an de la présidentielle. Présenté le 12 mai dernier en conseil des ministres, ce projet de réforme vise à donner de nouvelles compétences aux régions et s'apprête à être débattu en première lecture au Sénat le 9 juillet prochain. Il fait suite au grand débat national organisé début 2019 après la crise des Gilets Jaunes.

La loi 4D prévoit un transfert de compétences aux régions et aux collectivités locales dans divers domaines : le transport, l'insertion, la transition écologique et la santé. Voilà pour la décentralisation.

La déconcentration vise à rapprocher l'État du terrain, en nommant par exemple le préfet de région délégué territorial de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie pour une meilleure synergie avec les autres services de l'État.

La différenciation réaffirme la capacité d’adaptation de l’organisation et de l’action des collectivités aux particularités de leur territoire.

Et par décomplexification, il faut comprendre simplification de l'action publique, afin d'éviter notamment aux usagers de devoir donner plusieurs fois les mêmes informations à l'administration.

Cette loi des 4D s'ajoute aux autres programmes gouvernementaux lancés pour les territoires, comme "Action cœur de ville" destiné à améliorer les conditions de vie des habitants de villes moyennes et à redynamiser les centres-villes, "Petites villes de demain" qui permet aux communes de moins de 20 000 habitants désignées par les préfets de bénéficier d'un soutien spécifique de l'État pour mettre en œuvre leurs projets de revitalisation, ou encore "territoires d'industrie", un dispositif pour accélérer le développement industriel.

Loi des 4D et logement

Ce projet de loi comprend aussi diverses mesures qui concernent directement le secteur de l'immobilier. Constitué d'une quinzaine d'articles, le titre III intitulé "L'urbanisme et le logement" prévoit :

la prolongation au-delà de 2025 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui oblige chaque ville à compter au moins 20% ou 25% de logements sociaux parmi les résidences principales ;
l'amélioration du mécanisme d'exemption de communes de l'application de cette obligation de disposer d'un nombre minimum de logements sociaux ;
l'instauration d'un contrat de mixité sociale pour les communes qui sont dans l'incapacité d'atteindre leurs objectifs en raison de difficultés réelles (pénurie de foncier par exemple) ;
l'accès au logement social au profit des travailleurs des secteurs essentiels ;
la prolongation de l'expérimentation sur l'encadrement des loyers pour trois années supplémentaires ;
l'instauration d'un délai de 10 ans au lieu de 30 ans donné aux communes pour récupérer des biens immobiliers sans maîtres ou en état d'abandon manifeste, afin de mener une opération de revitalisation du territoire ou d'urbanisme.

Sur le volet social, la commission des Affaires Économiques du Sénat a proposé

qu'au-delà d'un seuil de 40% la création de logements sociaux soit interdite pour éviter les ghettos de pauvres.

L'UFS (Union Sociale pour l'Habitat) qui fédère les organismes HLM espère que le futur texte adopté préviendra les éventuelles dérives de communes qui rachèteraient à vil prix des logements abandonnés pour les revendre à des promoteurs pour des projets immobiliers sans intérêt pour la collectivité.

Encadrement des loyers : un dispositif mal respecté

Sur le volet "encadrement des loyers", déjà en place à Paris et à Lille depuis 2018, plusieurs villes sont candidates pour mettre en œuvre le dispositif : Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Montpellier et une dizaine de communes franciliennes.

Pour l'Unis (Union nationale des professionnels de l'immobilier), l'encadrement des loyers a un effet pervers, en incitant certains propriétaires bailleurs à laisser leurs logements vacants. À Lille, le dispositif censé limiter la hausse des loyers ne réussit pas à modérer le marché : la capitale des Flandres reste la ville où le loyer médian est le plus élevé de toutes les villes centres des métropoles de plus de 500 000 habitants, excepté Paris, à 13,5€/m2 pour les loyers en cours (23€/m2 pour Paris).

Quant au marché parisien, avec une augmentation des loyers de 50% entre 2005 et 2015, l'encadrement aurait dû être salutaire. Selon une étude de Wikimmo, le bilan après un an révèle que plus d'un logement sur deux est loué trop cher, une proportion qui grimpe entre 60% et 70% dans les 6ème, 7ème arrondissements et Paris centre, avec une incidence plus marquée pour les petites surfaces : 80% des annonces de logements de moins de 20m2 ne respectent pas l'encadrement des loyers. Cela représente un surcoût moyen de 130€ par mois !

La demande locative en baisse

La crise sanitaire a pourtant changé la donne. Sur un an, les loyers parisiens ont perdu 4,5% et dans certaines métropoles comme Bordeaux, le repli atteint près de 7%. La raison de cet ajustement : dans la capitale, le nombre d’appartements meublés proposés à la location a été multiplié par 5, et ici comme ailleurs, des logements habituellement loués via Airbnb se retrouvent sur le marché de la location classique moyen ou long terme à cause des restrictions de déplacement et de l’absence de touristes.

Selon le site PAP, la hausse du nombre de logements meublés à louer est évaluée à 24% au niveau national et à 75% à Paris. De quoi inciter les propriétaires bailleurs à baisser leurs prétentions pour trouver rapidement un locataire.

Difficile de dire si cette situation va perdurer. Tout dépendra de l’évolution de la situation sanitaire et des décisions organisationnelles prises au sein des grandes écoles et des universités. Si les cours à distance continuent à la rentrée, le logement étudiant, marché principal de la location meublée, ne sera plus intéressant pour les investisseurs.

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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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