Immobilier : les villes moyennes ont la cote

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Il y aura un "avant" et un "après" Covid dans le domaine de l'immobilier. Les Français considèrent leur logement sous un autre œil, lui accordant une plus grande importance, dans le but d'améliorer durablement leur cadre de vie quotidienne. Les grandes métropoles ne font plus rêver, comme en témoigne l'engouement pour les villes de taille petite ou moyenne. Un sondage Harris pour le réseau d'agences immobilières Century 21 révèle que les communes de moins de 20 000 habitants séduisent désormais une majorité de Français.

Un vif désamour pour les grandes villes

On peut légitimement y voir une conséquence de la crise sanitaire : les Français boudent les villes de plus de 100 000 habitants, préférant désormais projeter leur vie dans les communes moins densément peuplées. Le cabinet de sondage Harris Interactive a mené l'enquête pour le réseau Century 21 sur l'attractivité de la vie en ville.

Premier constat, la ville idéale est calme, peu dense, dotée d'espaces verts, offrant sécurité et commodités diverses. Pas franchement le portrait d'une grande métropole. Cette image idéalisée de la vie en ville explique pourquoi les Français portent largement leur choix sur les zones à faible densité de population :

  • 68% optent pour les communes rurales,
  • 72% pour les villes de moins de 20 000 habitants.

Seuls 27% des sondés sont attirés par les villes de 100 000 habitants et plus. Et s'ils devaient s'y installer, ce ne serait pas au centre-ville, mais dans sa périphérie proche (44%) ou dans un quartier excentré (40%). Sans surprise, les jeunes sont davantage convaincus par les grandes agglomérations que leurs aînés. 56% des moins de 35 ans sont attirés par le centre-ville d'une grande ville (plus de 100 000 habitants), contre 15% de seniors.

La ville qui représente le mieux cette désaffection pour la vie urbaine ? Paris. Seuls 21% des personnes interrogées aspirent à une vie dans l'agglomération parisienne. Illustration de ce rejet pour la capitale : les écoles publiques parisiennes ont perdu quelque 6 000 écoliers en cette rentrée 2021, un déficit de 5% jamais observé qui trouve son explication par le départ de nombreuses familles après les confinements successifs.

Remise en cause du mode de vie urbain

Sans renier les atouts de la grande ville (diversité des activités culturelles et des lieux de loisirs, choix de bars et restaurants, accessibilité grâce aux réseaux de transports en commun), les Français pointent du doigt les aspects négatifs d'une vie citadine :

  • le bruit (53%)
  • la pollution (48%)
  • le coût de la vie (37%)
  • les tarifs des loyers (36%)
  • la sécurité en ville (34%)
  • les embouteillages et les difficultés pour se garer (31%)
  • le manque d'espaces verts (31%)

Le degré de satisfaction de la qualité de vie dans les 15 plus grandes villes françaises a régressé, passant de 63% en 2020 contre 51% en 2021. Montpellier, Toulouse, Nantes et Rennes sortent du lot avec un niveau de satisfaction plus élevé que la moyenne.

La crise sanitaire a bien évidemment mis en lumière tous les défauts propres aux grandes cités et fait naître des envies d'extérieur après de longs mois de confinement. Près de 80% se sont interrogés sur leur mode de vie urbain, tout en mesurant avec honnêteté les limites de leur logement. 69% n'hésitent pas à le juger trop étroit (69%) et 63% mal équipé. 

Les envies de déménagement s'expriment. Plus des trois quarts des personnes avouent avoir envisagé de s'installer ailleurs :

  • 76 % en zone rurale
  • 75% dans un logement plus confortable dans une ville de taille similaire.

Des prétentions qui sont restées au stade de velléités pour une grande majorité, puisque seulement 22% disent avoir concrétisé leur rêve. 54% disent toutefois vouloir engager leur projet d'ici deux ans.

La maison du bonheur

Cette enquête fait écho aux chiffres avancés par PAP l'an dernier. Dans une étude parue fin septembre 2020, le site d'annonces immobilières en ligne observe une explosion des recherches dans les villes et les départements éloignés des métropoles. L'impact de la crise sur le mode de vie est ainsi démontré. 

Les citadins veulent fuir la grande ville, sa densité, son tapage permanent, sa pollution et son cruel manque d'espace et de verdure, pour s'installer extra muros, dans un logement plus vaste, de préférence avec terrasse ou jardin. Les Parisiens se sont rabattus sur la couronne francilienne. Les recherches ont nettement augmenté l'an dernier dans tous les départements autour de Paris et le premier sur le podium, la Seine-et-Marne, a enregistré un bond de +118% !

Les prospections se sont également intensifiées dans les départements à moins de 2h30 de Paris, comme l'Eure, l'Eure-et-Loir, le Loiret, l'Yonne et l'Oise. L'appétence autour des grandes agglomérations a elle aussi progressé, comme autour de Bordeaux et Lyon.

L'an dernier comme en 2021, la préférence va aux maisons, grandes gagnantes de ce bouleversement du marché immobilier. En septembre 2021, elles concentraient 63% des recherches contre 37% pour les appartements.

Le site PAP constate néanmoins un net ralentissement du trafic : -6,5% par rapport à septembre 2019 et -37% comparativement à septembre 2020. On en revient au désamour des acheteurs pour la grande ville. En deux ans, les recherches ont chuté de 26% à Paris et de 23% dans les grandes métropoles. À l'inverse, les communes de moins de 50 000 habitants sont dans la ligne de mire des porteurs de projet immobiliers : les requêtes y étaient 22% plus nombreuses par rapport à la période d'avant crise.

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Immobilier
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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital).  Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs.  La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.  

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