Immobilier : le Pinel prolongé… jusqu'en 2024 !

Voilà un vendredi 13 qui aura porté chance au secteur de l'immobilier. Contre toute attente, le gouvernement a décidé de proroger le dispositif d'investissement locatif Pinel jusqu'à fin 2024, l'idée initiale étant de le supprimer au terme de l'année 2021. En revanche, la carotte fiscale sera moins avantageuse. Retour sur une mesure dont l'efficacité fait débat depuis des années.

Loi Pinel : une prolongation surprise

Vendredi 13 novembre dernier, l'Assemblée Nationale examinait le projet de loi de finances pour 2021 et votait dans la soirée l'adoption de l'amendement n°II-3646 visant la prolongation de la loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2024. Une décision qui a valeur de revirement, puisque mardi 10 novembre la ministre du Logement Emmanuelle Wargon annonçait la reconduction du Pinel pour une année supplémentaire, c'est-à-dire jusqu'à fin 2022, alors même que le dispositif devait expirer fin 2021.

Cette mesure d'aide à l'investissement locatif est entrée en vigueur en septembre 2014, en remplacement du Duflot lui-même successeur du Scellier. Elle concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans les zones tendues (A, Abis et B1), dans les communes couvertes par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense Actif (CRSD) et dans les communes ayant signé une convention Cœur de Ville ou d'opération de revitalisation du territoire.

Depuis janvier 2020, le Pinel est uniquement réservé aux opérations réalisées dans les bâtiments d'habitation collectifs, les maisons étant exclues du champ d'application. Voici les autres principes du dispositif :

le logement est loué nu pendant 6 ou 9 ans, prorogeables jusqu'à 12 ans ;
les revenus des locataires doivent être inférieurs au plafond fixé ;
la location est soumise au respect des plafonds de loyers ;
le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, sous réserve qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de ressources et de loyers soient respectés.

Loi Pinel : l'avantage fiscal diminué

L'avantage fiscal est croissant, réparti sur la durée d'engagement et porte sur les opérations éligibles dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré. Pour les années 2021 et 2022, s'appliqueront des taux de réduction d'impôt identiques à ceux de 2020 :

12% pour un engagement locatif de 6 ans ;
18% pour 9 ans ;
21% pour 12 ans.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des 5, 8 ou 11 années suivantes en fonction de la durée de l’engagement de location.

Pour les opérations menées à compter de janvier 2023, l'avantage fiscal sera calculé sur les mêmes bases, mais nettement moins attractif :

logement acquis ou achevé en 2023 : 10,5% pour une période de location de 6 ans & 15% pour une période de location de 9 ans

logement acquis ou achevé en 2024 : 9% pour une période de location de 6 ans & 12% pour une période de location de 9 ans.

Au-delà de la première période d'engagement, le propriétaire qui décide de prolonger la location de son bien bénéficiera d'une réduction d'impôt comprise entre 2% et 4,5% par an contre 3% à 6% actuellement.

Loi Pinel : un dispositif controversé

Le gouvernement n'est donc pas resté sourd aux appels des professionnels qui réclamaient la survie du Pinel pour soutenir l'immobilier neuf. Compte tenu du contexte économique actuel, la prorogation du Pinel accompagnée d'une réduction progressive en 2023 et 2024 va permettre d'organiser la transition vers un dispositif plus efficient. Le Pinel reste inchangé jusqu'en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont aux normes environnementales exceptionnelles, comme stipulé dans l'amendement.

Le Pinel était en sursis après la polémique suscitée par un rapport de la Cour des Comptes datant de mars 2019. L'institution remettait en question l'efficacité des dispositifs financiers en matière de logement, reprochant au Pinel des objectifs peu lisibles pour une perte de recettes significatives. La Cour estimait que les dépenses fiscales ne permettaient pas de "développer une offre locative privée dans les zones en tension avec effet de modération des loyers" et démontrait que le coût annuel d'un logement bénéficiant de l'avantage Pinel était trois fois plus élevé que celui d'un logement social comparable, financé par un prêt locatif social, alors même que la durée de location est nettement supérieure. Les dispositifs d'incitation fiscale contribueraient en outre à la spirale haussière des prix immobiliers dans notre pays.

Le gouvernement avait toutefois décidé de prolonger le Pinel jusqu'en 2021, le recentrant sur les zones tendues. Les critiques n'ont pas cessé pour autant. S'appuyant sur le rapport de la Cour des Comptes, le rapporteur du budget de l'époque, le député Joël Giraud (LREM), épinglait le Pinel au motif qu'il profiterait essentiellement aux ménages les plus aisés : sur les 351 millions d'euros dépensés par l'Etat en 2017 pour cette niche fiscale, 71% sont allés aux 10% de foyers les plus riches. Le rapporteur dénonçait par ailleurs une absence de contrôle des engagements (localisation du logement, plafonds de loyers et de ressources du locataire, durée locative). En 2019, la facture pour les finances publiques a atteint 745 millions d'euros pour 200 000 ménages bénéficiaires et en 2020, la note est escomptée à près d'un milliard d'euros.

Le débat s'enflamme quand une étude d'évaluation, commandée par un panel de professionnels du secteur et publiée par le cabinet indépendant PrimeView en septembre 2019, redore le blason des dispositifs fiscaux soutenant l'immobilier neuf : 1€ investi par l'État en loi Pinel rapporterait 1,65€ !

La réponse officielle ne s'est pas faite attendre. En novembre 2019, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) jugent le Pinel trop coûteux pour les dépenses publiques, sans effet avéré sur la baisse des loyers, même si on lui reconnaît un réel soutien dans la construction de logements. Les deux institutions recommandent alors de mieux cibler l'attribution de l'avantage fiscal en créant un zonage de projet.

Une expérimentation de zonage propre au Pinel est actuellement en cours en Bretagne : il appartient au préfet de région de déterminer les besoins au cas par cas, afin d'accorder l'avantage fiscal uniquement aux communes ou quartiers se caractérisant par une tension élevée du marché locatif. En raison de la publication tardive de l'arrêté préfectoral à cause de la crise sanitaire, l'expérimentation bretonne sera prolongée jusqu'au 31 décembre 2022.

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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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