Immobilier : quels critères pour un premier achat immobilier en 2023 ?

Il n’y a pas d’âge pour acheter un bien immobilier, mais comme le projet est souvent financé par un crédit, la question de l’âge idéal est centrale pour éviter de s’endetter trop longtemps. Les banques sont attentives à l’âge du futur propriétaire, notamment pour sécuriser le prêt de manière optimale avec l’assurance emprunteur. Quels sont les critères exigés pour un premier achat immobilier ?

Plus ou moins de 35 ans ?

Difficile de parler d’un âge idéal en immobilier, car chaque période de la vie peut correspondre à un projet spécifique (achat résidence principale, investissement locatif), tout dépend de la vision globale que l’on porte sur son propre avenir, si tant est qu’on puisse se projeter très loin compte tenu de la mobilité du travail et des parcours de vie familiale qui peuvent être heurtés (naissance, séparation, divorce, décès).

Une chose est certaine, les Français ont toujours une appétence pour la pierre, considérée comme une valeur refuge, surtout en temps de crise économique. Un sondage Ifop réalisé en début d’année 2022 révélait que 80% parmi les 18-30 ans rêvaient de devenir propriétaires de leur résidence principale. Et parmi eux, deux tiers disaient se donner dix ans pour réaliser leur rêve.

Une autre étude réalisée l’an dernier, cette fois par Harris Interactive, indiquait que 70% des moins de 35 ans situaient l’âge parfait pour acheter leur premier logement entre 25 et 34 ans. Pour 31% des sondés, la période idéale est comprise entre 35 et 44 ans. Concrètement, le premier achat immobilier est généralement concrétisé entre 33 et 38 ans.

Les conditions de crédit immobilier en 2023

Le contexte inédit que subit le marché immobilier depuis l’été dernier, en lien avec la guerre en Ukraine, a durci les conditions d’emprunt et rogné le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. À la hausse brutale des taux d’intérêts, les candidats à l’emprunt doivent faire face à l'augmentation constante des prix des logements et à la problématique de l’usure, devenue un frein à l’accession en raison d’une méthodologie de calcul en fort décalage avec la réalité du terrain. L’espoir est toutefois permis avec la toute récente décision de la Banque de France : la mensualisation du taux d’usure, une mesure essentielle pour les emprunteurs qui devrait être effective au plus tard le 1er mars 2023.

Les jeunes primo-accédants sont les premières victimes de ce resserrement de l’accès au crédit, car ils sont abonnés aux taux d’intérêts les moins généreux et doivent emprunter sur les durées les plus longues pour maintenir leur taux d’endettement sous la barre des 35% (sur la base des revenus nets assurance emprunteur incluse). Les conditions d’emprunt en janvier 2023 continuent de se dégrader, entre la hausse incessante des taux d’intérêts et l’effet ciseau de l’usure.

Actuellement, le taux moyen sur la durée de 20 ans oscille entre 2,40% et 2,70%, pour un taux d’usure sur cette maturité fixé à 3,57% pour le trimestre (sauf changement au 1er mars prochain). Plus le taux brut se rapproche du taux d’usure, plus réduite sera la marge de manœuvre pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit bancaire :

les frais de dossier
la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
l’assurance prêt immobilier.

Peuvent s’ajouter le cas échéant les frais de courtage, les frais d’ouverture et de tenue de compte si le prêt est souscrit dans une nouvelle banque, les parts sociales en cas de prêt distribué par une banque mutualiste, et les frais d'expertise du bien.

Jeune emprunteur : quels critères pour obtenir son prêt immobilier ?

Pour tout crédit immobilier, il faut montrer patte blanche, quel que soit son âge. À 25 comme à 50 ans, les critères d’emprunt pour financer son achat immobilier sont toujours les mêmes :

un emploi en CDI ou au moins 3 justificatifs de revenus pour les travailleurs non-salariés (TNS)
une situation professionnelle stable et pérenne, dans un secteur d’activité dynamique
une situation financière saine sans découvert bancaire depuis au moins trois mois
pas de crédits en cours ou des petits montants qu’il est possible de solder rapidement
un apport personnel minimum de 10% du montant de l’opération
un taux d’endettement ne dépassant pas les 35% (ajusté par la banque en fonction du reste à vivre)
une épargne de précaution équivalente à six mois d’intérêts.

La banque va cependant tenir compte de l’évolution de carrière d’un jeune emprunteur et pourra lui proposer un prêt à paliers qui permet de moduler les mensualités.

Ces critères valent pour chaque co-emprunteur, mais si l’un des deux est en CDD par exemple, la banque obligera l’autre en CDI à être assuré avec la quotité d’assurance de prêt maximale de 100% afin de sécuriser au mieux les sommes empruntées.

L’assurance jeune emprunteur

L’assurance pour les jeunes emprunteurs est la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Elle pèse en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et ce poids dépend de plusieurs critères intimement liés à l’emprunteur :

son âge
son état de santé
sa profession
ses comportements (fumeur ou non-fumeur, adepte d’un sport à risques).

Parmi tous les emprunteurs, les jeunes actifs sont ceux qui paient le moins cher leur assurance de prêt, car les risques de santé sont moins élevés que pour la population plus âgée. On est vite âgé en assurance, autour de 50 ans on bascule dans la catégorie senior. Le coût de l’assurance peut alors représenter autant que les intérêts en présence d’un passif de santé.

Le coût est exprimé par le taux d’assurance prêt immobilier, calculé sur la base du capital emprunté.

La banque va proposer son assurance maison, dite contrat groupe, mais vous avez la possibilité de souscrire ailleurs. Le libre choix de l’assurance emprunteur est inscrit dans le marbre depuis septembre 2010 (loi Lagarde assurance emprunteur), ce qui vous permet de minimiser le coût de cette couverture en mettant les offres en concurrence. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour trouver le contrat adapté à votre âge et à votre situation. Chez Magnolia.fr, les jeunes âgés entre 25-35 ans bénéficient en moyenne d’un taux d’assurance de 0,10% pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans, contre un taux moyen bancaire de 0,34%.

Dans ce cas de figure, l’assurance déléguée coûte 4 000€, contre 13 600€ pour le contrat bancaire. Vous économiser 9 600€, de quoi s’offrir des mètres carrés supplémentaires. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur.

Les jeunes emprunteurs sont par ailleurs la population toute désignée pour bénéficier de la loi Lemoine. Entrée en application le 1er juin 2022, cette nouvelle réglementation supprime le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit jusqu’à 400 000€ en cas d’emprunt à deux), remboursés avant le 60ème anniversaire de l’assuré. La norme limitant la durée de remboursement à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf, les jeunes sont pile poil dans le segment, sous réserve de commencer à emprunter au plus tard à 34 ans. La fin de la sélection médicale sous ces conditions facilite l’accès à l’assurance et au crédit immobilier aux personnes jusque-là stigmatisées par leurs antécédents de santé.

Un conseil : si vous êtes en bonne santé et éligible à ce dispositif, augmentez légèrement le montant emprunté pour y échapper. La tarification au risque est en effet plus intéressante financièrement ; sur le segment concerné, les assureurs sont obligés de mutualiser, ce qui renchérit les tarifs d’assurance en moyenne de 20%.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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