Immobilier : quels changements pour 2023 ?

L’année 2022 touche à sa fin et dans le domaine immobilier, elle restera marquée par la forte remontée des taux d’intérêts et le problème lié à l’usure, deux phénomènes conjugués qui ont grippé l’accès au crédit et renvoyé aux calendes grecques bon nombre de projets immobiliers. Quelles seront les conditions en 2023, entre les évolutions réglementaires et les craintes d’un contexte monétaire davantage dégradé ?

Difficile accès au prêt immobilier en 2022

Depuis des mois, depuis le printemps 2022 pour être précis, les conditions d’emprunt se sont détériorées, dans le sillage de la forte poussée inflationniste et de la politique monétaire moins accommodante de la Banque Centrale Européenne. Le taux moyen est passé graduellement de 1,05% en janvier (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 2,25% en novembre 2022 (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et on s’oriente vers des taux à plus de 3% dès le premier trimestre 2023.

Réformer l’usure en 2023

Ce renchérissement du loyer de l’argent entraîne une baisse de pouvoir d’achat des ménages emprunteurs de l’ordre de 15%, d’autant plus pénalisant que les prix de l’immobilier ne faiblissent pas, même si on observe un début de baisse des prix dans les grandes villes. La situation ne serait pas dramatique si elle n’était pas plombée par la réglementation obsolète de l’usure, totalement décorrélée de la réalité du terrain. La méthode de calcul trimestrielle opère un décalage trop important avec les taux du marché, en constante progression depuis janvier 2022.

2022, l’année des refus de prêts immobiliers

Les candidats à l’emprunt sont victimes de l’effet ciseau qui n’a jamais autant fait parler de lui : une vente sur deux échoue à cause d’un refus de prêt, la raison principale étant le TAEG au-delà du taux d’usure. Pour alerter les pouvoirs publics sur ce phénomène inquiétant, a été créé en septembre dernier un site Cafpi dédié au refus de prêt qui relaye les témoignages des ménages recalés par la problématique de l’usure.

Accès au crédit immobilier en 2023

La hausse des taux débiteurs, le dysfonctionnement de l’usure et les normes d’octroi imposées forment le triangle des Bermudes dans lequel disparaissent les projets immobiliers des ménages français. Faut-il attendre 2023 pour s’engager ? Les conditions de crédit sont promises à une nouvelle dégradation. La BCE va de nouveau rehausser son taux de refinancement en décembre et la Banque de France n’a pour l’heure aucune intention de réformer l’usure ni d’assouplir les règles d’octroi (taux d’endettement maximum à 35% et durée de remboursement plafonnée à 25 ans).

Une relative détente aura lieu le 1er janvier 2023 avec les nouveaux taux d’usure, mais elle risque d’être de courte durée si les taux d’intérêts continuent de gonfler.

La révolution de la loi Lemoine

L’année 2022 est ternie par le blocage du crédit immobilier, elle aura cependant permis l’avènement de la loi Lemoine, un dispositif révolutionnaire qui autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis septembre 2022, sans attendre une date butoir ni respecter un délai de préavis.

Exit les lois Hamon et Bourquin, qui ont montré leurs défaillances et échoué à déverrouiller le marché de l’assurance emprunteur malgré le principe de libre choix du contrat gravé dans le marbre depuis 2010. Les banques détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, mais le boom du changement d’assurance de prêt immobilier indique que les assureurs alternatifs commencent à grignoter des parts de marché au bénéfice des ménages emprunteurs.

La loi Lemoine se veut également un dispositif inclusif en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur et en renforçant le droit à l’oubli dont l’accès est possible désormais au bout de 5 ans.

Les changements réglementaires en 2023

Aides publiques

L’avenir du PTZ et du Pinel en 2023 était pour le moins incertain, mais les deux dispositifs sont finalement maintenus, sans toutefois conserver les avantages des versions précédentes.

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, destiné aux primo-accédants de la résidence principale, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, mais les conditions d’accès vont évoluer : le montant des ressources examiné sera celui à la date d’émission de l’offre de prêt et non plus celui de l’année N-2. Il est par ailleurs possible que l’octroi du PTZ soit conditionné à un niveau de performance énergétique. Les décrets d’application sont attendus.

Les taux de réduction d’impôt du Pinel, réservé quant à lui aux investisseurs, sont rabotés en 2023, puis de nouveau en 2024. Seuls certains logements neufs répondant à des critères environnementaux précis seront éligibles au Pinel Plus qui offrira la même carotte fiscale qu’en 2022.

Lutte contre les passoires thermiques

Les propriétaires de biens énergivores sont dans le collimateur du gouvernement. En 2023, les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens classés F ou G sur l’échelle du DPE, seront contraintes par les nouvelles règles issues de la loi Climat :

Interdiction de louer un logement de classe G affichant un niveau de consommation de plus de 450 kWh/an à compter du 1er janvier 2022
Obligation de réaliser un audit énergétique pour toute vente de logement de classe F ou G à partir du 1er avril 2023.

L’objectif est d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens désormais considérés comme indécents selon les nouvelles normes, en utilisant notamment MaPrimRénov’, l’aide centrale à la rénovation énergétique. L’année 2022 a par ailleurs révélé que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt, l’emprunteur devant être en capacité de financer les travaux destinés à requalifier le bien.

Taxes immobilières

Attention à la taxe foncière en 2023 ! Elle va peser sur le pouvoir d’achat de tous les ménages propriétaires de leur logement. Les futurs emprunteurs doivent eux aussi en tenir compte dans leur projet. S’il est possible de faire des économies sur ses assurances et ses crédits, il est malheureusement impossible d’échapper à cette taxe, contrairement à la taxe d’habitation qui disparaît pour tous à compter du 1er janvier 2023.

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Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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