Immobilier ancien : baisse des prix inférieure à 4% en 2023

Taux d’emprunt élevés, difficultés d’accès au crédit, cadre réglementaire trop rigide, l’année immobilière 2023 a débuté et s’achève en souffrance. Cela a un impact sur les prix des logements anciens, mais dans des proportions insuffisantes pour fluidifier le marché. Les valeurs sont orientées à la baisse et le mouvement s’est accéléré au cours du troisième trimestre 2023 selon les observations des notaires. Quelle est l’ampleur de cette correction ?

Accélération de la baisse des prix immobiliers fin 2023

Selon les premières estimations du bilan 2023 publiées par l’Office supérieur du notariat le 11 décembre dernier, les prix de l’immobilier ancien, maisons comme appartements, ont commencé à fléchir au cours du troisième trimestre 2023. Cette correction à la baisse est la conséquence tardive mais désormais réelle de la forte contraction du volume des ventes. Sur la base des avant-contrats, l’année 2023 devrait enregistrer entre 850 000 et 890 000 transactions en fin d’année, soit un niveau quasi équivalent à celui de 2016. L’an passé avait comptabilisé 1,138 million de ventes de logements anciens. Le repli va donc se situer entre -21% et -25%.

Baisse des prix des appartements

Sans surprise, la correction des prix est hétérogène. Sur un an, les prix des appartements anciens ont reculé de 5 ,3% en Île-de-France, tandis qu’ils affichent une très légère hausse de +0,5% en province. À l’échelle métropolitaine, la baisse atteint 2% sur un an.

La baisse est modérée mais contraste avec les hausses observées ces dernières années : +4,1% au 3ème trimestre 2022 et +5,3% au 3ème trimestre 2021. À fin janvier 2024, les projections laissent entrevoir une accélération du mouvement baissier :

-3,5% pour la France métropolitaine
-1,1% pour la province
-6,8% pour l’Île-de-France.

Baisse des prix des maisons

En maisons anciennes, la baisse est généralisée, province comme région francilienne, dans des proportions toutefois différentes : -1% en province après avoir augmenté de +7,2% l’an passé, et -5,4% en Île-de-France. Le repli est de -1,6% sur l’ensemble du territoire hexagonal. À fin janvier 2024, les notaires pronostiquent là encore une baisse plus rythmée qui pourrait se chiffrer ainsi :

-3,9% pour la France métropolitaine
-3,3% pour la province
-7,3% pour l’Île-de-France.

C’est la première fois depuis 2015 qu’une telle baisse annuelle des prix dans l’ancien est constatée.

Difficultés d’accès au crédit immobilier

La baisse des prix de l’immobilier est imputable en grande partie au resserrement des conditions d’accès au crédit bancaire. On observe le début de la fin de la hausse des taux, mais depuis début 2022, les taux n’ont cessé de progresser, passant de 1,2% à une moyenne de 4,50% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

Cette remontée fulgurante a mis en lumière deux facteurs préjudiciables aux emprunteurs :

L’inadéquation du taux d’usure : la Banque de France décide de la mensualiser à partir de février 2023 pour éviter un effet ciseau trop rapide qui prive de crédit des ménages pourtant solvables. À compter de janvier 2024, le taux d’usure sera de nouveau révisé chaque trimestre.

La rigidité des conditions d’octroi : les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse, quel que soit le niveau du reste à vivre. La durée de remboursement est limitée à 25 ans, sauf exception jusqu’à 27 ans (achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux équivalents à 10% du montant de l’opération). Il ne faut pas attendre des miracles des 3 mesures cosmétiques de la Banque de France qui seront en place à partir de janvier prochain.

Depuis début 2022, 1 ménage sur 5 aurait abandonné son projet d’achat immobilier, et pour les trois quarts, ce renoncement est lié au contexte financier : hausse des taux d’emprunt et prix des logements trop élevés.

Baisse du pouvoir d’achat immobilier

Conséquence de la hausse des taux dans un environnement de prix immobiliers toujours élevés, les notaires ont mesuré la perte du pouvoir d’achat immobilier. Sur la base d’un remboursement de 800€ par mois sur 20 ans, en 2023 (9 premiers mois de l’année), il est possible d’acquérir un appartement ancien de 36m2 en France métropolitaine, soit une baisse de 11% et une perte de 4m2 sur un an.

À Nice et Toulon, le pouvoir d’achat immobilier régresse de près de 30% comparativement à 2019. La perte est supérieure à 30% dans des villes comme Marseille, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Dijon, Le Havre, Orléans ou Saint-Étienne. Dans les principales communes de France, le pouvoir d’achat perd entre 15% (Paris) et 34% (Rennes).

S’agissant des maisons individuelles (sur la base d’une mensualité de 1 300€/mois sur 20 ans), le pouvoir d’achat diminue de 28% en 2023 par rapport à 2019 et de 12% par rapport à 2022 (sur les 9 premiers mois). Les villes où la correction est la plus forte par rapport à 2022 sont Montpellier (-16%), Nice, Toulon et Marseille-Aix-en-Provence (-14%).

Il est par ailleurs intéressant de noter que l’étiquette énergie a un fort impact sur les prix des logements anciens. Un appartement de classe F ou G se vend entre -7% et -11% moins cher qu’un logement de classe A ou B. Pour les maisons, la décote oscille entre -12% (Provence-Alpes-Côte-d’Azur) et -22% (Nouvelle Aquitaine). Consultez notre article pour savoir où il y a le plus de passoires thermiques en 2023.

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La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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