Immobilier : 8 étapes clefs pour faire construire votre maison

Construire sa maison est un projet de vie qui mobilise beaucoup d'énergie et beaucoup d'argent. Du calcul du budget jusqu'à l'installation, voici les 8 étapes fondamentales pour optimiser votre parcours et réaliser votre rêve de devenir propriétaire.

1 - Calcul du budget

L'argent est le nerf de la guerre ! Avant de vous lancer, il faut évaluer le budget dont vous pourrez disposer pour réaliser votre projet de maison. Les courtiers en ligne mettent à disposition des outils de calcul simples et rapides qui prennent en compte tous les paramètres permettant de calculer votre capacité d'emprunt : revenus, dépenses courantes, prêt(s) en cours, apport personnel, aides financières publiques ou/et extérieures (donation, PTZ, prêt aidé). Après étude personnalisée de votre demande de situation, vous saurez le montant du financement auquel vous pouvez prétendre. Votre taux d'endettement une fois le prêt immobilier accordé ne devra pas excéder 30%, soit un tiers de vos revenus.

2 - Recherche du terrain de construction

Trouver le foncier est l'étape préalable à la construction d'une maison. Acheter un terrain nécessite un vrai travail d'enquête pour savoir où il est autorisé de construire et si la parcelle convoitée est ou peut être viabilisée (alimentation en eau, électricité, téléphone, évacuation des matières et eaux usées). L'acquéreur d'un terrain à bâtir est peu protégé par la législation. Rendez-vous à la mairie où se situe le terrain que vous convoitez pour consulter le PLU (plan local d'urbanisme), ex-POS (plan d'occupation des sols). Il définit les règles de construction (formes et hauteurs de construction), quelles zones doivent rester naturelles, et expose le projet global d'urbanisme qui rend compte des projets de la collectivité.

3 - Elaboration de votre projet de construction

Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher excède 150m2 (décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016). Ce seuil s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

L'architecte vous accompagnera tout au long de la construction de votre maison. En plus d'élaborer avec vous les plans de votre futur logement, ce professionnel peut se charger de trouver les entrepreneurs, de suivre le chantier et de réceptionner les travaux. L'architecte peut aussi effectuer les démarches en vue d'obtenir le permis de construire.

4 - Obtention du crédit immobilier

Votre projet de construction tient compte de votre capacité d'emprunt. Une fois le terrain trouvé et les travaux de la maison chiffrés, vous avez une évaluation précise de votre projet. Faites-vous accompagner par un courtier en crédit pour soutenir votre demande de crédit. Il pourra en outre vous proposer une assurance de prêt adaptée à votre situation : n'oubliez pas que la banque ne peut vous imposer son contrat interne. La loi facilite le libre choix de l'assurance de prêt immobilier et permet même d'en changer tout au long de la durée du crédit.

5 - Achat du terrain

Qu'il s'agisse d'un terrain isolé ou d'une parcelle en lotissement, vous signez une promesse ou un compromis de vente avec le vendeur. Ce document contient entre autres les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain, l'existence ou l'absence de bornage. Il doit être accompagné d'un état des risques naturels et technologiques. Il est recommandé de le signer devant notaire. L'acte de vente viendra sceller l'accord, ce document étant obligatoirement un acte notarié. L'obtention du permis de construire prend ensuite entre 2 et 7 mois. Il est nécessaire d'avoir élaboré votre projet de construction dans l'intervalle.

Bon à savoir : le notaire a pour obligation de se renseigner sur la possibilité de construire sur le terrain concerné et de vous mettre en garde contre un éventuel refus d'autorisation de construire (devoir de conseil).

6 - Construction de la maison

La construction d'une maison dure en moyenne une année. Les fonds prêtés par la banque seront débloqués au fur et à mesure de l'avancement du chantier. A chaque étape, une réunion de chantier est organisée avec le maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous le commanditaire, et le maître d'oeuvre, qui peut être l'architecte ou l'entreprise chargé de la conception.

Vous devez impérativement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Cette garantie couvre le paiement des réparations consécutives à des désordres relevant de la garantie décennale. Elle pourra être mise en oeuvre si l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

7 - Réception des travaux et remise des clefs

Une date de fin de travaux est fixée en début de chantier. Elle peut être décalée en fonction d'aléas, météorologiques la plupart du temps. Une fois la maison achevée, une date de réception est définie d'un commun accord entre vous et le constructeur. La visite de réception de votre maison est cruciale, car elle permet de constater le bon achèvement des travaux et de noter les éléments non conformes à ce qui était prévu dans le contrat de construction. Préparez-vous à ce rendez-vous en ayant en main les plans, le contrat de construction et un mètre pour vérifier les mesures. La présence de l'architecte trouve là encore toute son utilité pour constater d'éventuelles malfaçons à côté desquelles vous seriez passé. Prenez votre temps avant de signer le procès-verbal de réception. Si vous constatez des défauts de construction, même mineurs, ou des éléments non conformes au contrat initial, mentionnez vos réserves par écrit et convenez d'une nouvelle date de livraison de la maison.

8 - Installation dans votre nouvelle maison

Si tout est conforme, le constructeur vous remet les clefs et vous voilà prêt à emménager. Sachez que vous disposez d'un délai de réflexion de 8 jours après réception des travaux pour notifier au constructeur vos éventuelles réserves, à condition d'avoir effectué la visite de réception sans l'assistance d'un professionnel de la construction (architecte, contrôleur technique, ingénieur). Un conseil : pour conserver ce délai de réflexion, faites une première visite seul, une seconde accompagné d'un professionnel pour, ensuite, adresser vos réclamations au constructeur.

3 garanties vous protègent après réception des travaux de votre logement : la garantie de parfait achèvement valable un an, la garantie biennale et la garantie décennale.

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Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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