Faux courtier en crédit immobilier : 4 conseils pour éviter les arnaques

À chaque période de crise, des individus malfaisants profitent de la crédulité des plus faibles et des personnes mal informées pour leur soutirer de l’argent. Le marché du crédit immobilier n’y échappe pas. Depuis quelques mois, les pratiques frauduleuses de prétendus courtiers se multiplient. Voici nos conseils pour repérer un escroc d’un vrai intermédiaire en crédit immobilier.

Comment opère un faux courtier en crédit immobilier ?

Le 30 octobre dernier, dans un communiqué de presse, le CNCEF, l’organisation professionnelle des experts-financiers, alertait le public sur la recrudescence de pratiques frauduleuses visant à extorquer des fonds à des emprunteurs qui sollicitent les services d’un courtier, dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation. Dans un contexte de crise économique et de forte inflation qui tire le pouvoir d’achat des ménages vers le bas, nombreux sont les Français à vouloir optimiser leurs chances de décrocher le financement de leur projet en faisant appel à un intermédiaire.

Le motus operandi est toujours le même :

usurper l’identité d’un vrai courtier via la création d’un site bidon ou d’une page sur les réseaux sociaux, en utilisant une adresse mail pratiquement identique à celle du professionnel concerné ;
Échanger souvent et régulièrement pour obtenir la confiance de l’emprunteur, et lui demander des documents et des justificatifs comme cela est l’usage dans la profession ;
Informer que le prêt est accepté et facturer des frais de courtage, de dossier ou les honoraires convenus, à régler immédiatement.

L’arnaqueur disparaît une fois les fonds encaissés et répond alors aux abonnés absents.

Les vérifications à faire pour éviter les arnaques

Il existe des moyens pour s’assurer que vous avez affaire à un vrai professionnel qui opère dans les règles de l'art.

Vérifier l’immatriculation à l’Orias

La réglementation oblige les courtiers, qu’ils soient des personnes physiques ou des personnes morales, à être immatriculés à l’Orias, un registre unique placé sous la tutelle de la direction générale du Trésor qui recense tous les intermédiaires en assurance, banque et finance, conformément à la directive 2002/92/CE du Parlement européen.

Les intermédiaires doivent remplir les conditions de :

capacité professionnelle
honorabilité et d’âge le cas échéant
responsabilité civile professionnelle par le biais d’une assurance ou d’un mandat
garantie financière le cas échéant.

Une fois le contrôle fait par l’Orias lors de l’inscription, le courtier obtient un numéro à huit chiffres qu’il doit mentionner sur tous ses documents (papier et site en ligne).

Vérifier l’adhésion à une organisation professionnelle agréée

Depuis le 1er avril 2022, les courtiers qui souhaitent s’immatriculer ou renouveler leur inscription à l’Orias doivent adhérer à une association professionnelle agréée chargée du suivi de l’activité et de l’accompagnement de ses membres.

Il existe 6 associations représentatives des courtiers en opérations de banque et services de paiement, ainsi que leurs mandataires : CNCEF Crédit, La Compagnie IOBSP, Anacofi Courtage, Endya, Afib, et CNCGP.

Consulter la liste noire de l’ACPR

L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution a établi une liste noire de 7 180 faux mails ou URL qui usurpent l’identité d’un professionnel ou des autorités. On peut regretter que cette liste ne permette pas de rechercher une éventuelle fausse identité via une entrée dédiée.

Refuser tout paiement à l’avance

La loi interdit au courtier de se faire payer pour ses services avant le déblocage des fonds par la banque (article L. 321-2 du Code de la consommation). Un courtier en crédit n’est donc rémunéré qu’au succès, il a une obligation de moyens et non de résultat, et en cas d’échec, il ne peut exiger aucun versement. Contactez la banque en cas de demande d’apport pour un crédit immobilier et vérifiez son RIB.

On a pu observer dernièrement des frais de courtage abusifs, pratiqués par des courtiers agréés. Cela concernait un service de conseil qui avait été facturé comme l’autorise la réglementation européenne, mais sans en informer l’emprunteur au préalable, que le financement ait été obtenu ou pas.

Rappelons que le courtier est un tiers de confiance et un allié pour décrocher son crédit immobilier en 2023. Les dérives de certains ne doivent pas occulter l’intérêt de l’intermédiation de cet expert qui vous accompagne de A à Z dans la recherche de la meilleure offre de prêt dans un contexte compliqué. Face à la hausse des taux en 2023, passer par un courtier permet de maximiser ses chances.

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En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. 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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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