Immobilier : quel état du marché en juillet 2021 ?

Le marché immobilier a formidablement résisté à la crise. La demande reste forte et les prix continuent d'augmenter, sauf à Paris. Les zones rurales et les villes moyennes tirent profit de la situation. Les biens à vendre et à louer commencent à manquer, ce qui fait craindre aux professionnels une pénurie prochaine de logements.

Un marché immobilier hyper dynamique

Selon les derniers chiffres de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), le nombre de transactions est en hausse de 4% sur un an. 1 080 000 logements anciens ont été vendus entre mars 2020 et mars 2021, un niveau légèrement au-dessus des années précédentes.

Ces chiffres montrent que la pierre reste un investissement stable et pérenne, une valeur refuge en temps de crise. Même si le contexte est inédit, avec une pandémie qui a mis à l'arrêt l'économie et des confinements répétés qui ont empêché le bon déroulement des affaires, les Français ont réaffirmé leur confiance dans l'immobilier, "seul actif dont la volatilité est faible".

L'augmentation à l'échelle nationale cache une particularité qui peut surprendre, car inhabituelle. Le marché parisien est en chute libre, avec 16% de ventes en moins depuis janvier 2020, un phénomène qui a une incidence sur les prix des logements.

Des prix tirés vers le haut

Les transactions vont bon train et les prix aussi. Sur un an, à la fin du deuxième trimestre 2021 (prix arrêtés au 10 juin 2021), la hausse s'établit à 5,1% pour la France métropolitaine. Les prix des maisons progressent de 5,2% à 2 364€/m2, et les appartements de 5% à 3 916€/m2.

L'augmentation actuelle des prix des logements anciens s'avère plus forte en comparaison annuelle. Au T2 de l'année 2020, les prix avaient grimpé de 4% tous logements confondus (2,6% pour les maisons et de 5,1% pour les appartements). Au T2 de l'année 2019, la progression annuelle était de 1,4% pour les maisons et de 3,2% pour les appartements.

On observe une hausse plus significative pour les maisons, preuve du vif intérêt des Français pour un habitat individuel, ouvert sur un espace extérieur.

Les données au niveau national occultent les disparités de terrain. À Paris, les valeurs se replient légèrement, à -0,9%, contre +6,4% l'an dernier à la même époque. Les Parisiens préfèrent les villes limitrophes ou les autres régions pour s'installer, ce qui compresse la demande à Paris intra-muros. En Île-de-France, les prix décollent, de +3,5% pour les appartements (6 377€/m2) et de +6,1% pour les maisons (3 566€/m2).

Ce changement de comportement immobilier fait également le jeu des zones rurales et des villes moyennes, où les prix augmentent respectivement de 2,4% et de 7,2%. L'an dernier, la demande encore modeste pour la campagne avait offert aux prix une maigre inflation (+0,7%).

Dans une moindre mesure, les métropoles subissent elles aussi le désamour des ménages. Les valeurs restent en hausse, de manière plus ou moins marquée selon la commune. En moyenne sur un an, les prix des logements en province ont bondi de 5,7% (+6,4% pour les appartements et +5,1% pour les maisons). Les villes qui enregistrent les plus fortes hausses sont :

Dijon : +6,2%
Ajaccio : +5,6%
Orléans : +5,5%
Rennes : +5,5%
Rouen : +5,4%

Lille, Bordeaux et Toulouse sont en bout de piste avec des hausses respectives de 2,6%, 2,2% et 1%.

Les Français portent un nouveau regard sur leur habitat. Ce rééquilibrage territorial témoigne du désir de s'éloigner des grandes villes pour gagner plus d'espace. Grâce au niveau historiquement bas des taux d'emprunt, les ménages ont pu acquérir leur logement à des conditions exceptionnelles, malgré les règles d'octroi visant à restreindre l'accès au crédit immobilier.

Une offre de logements insuffisante

Les professionnels anticipent néanmoins une situation inquiétante. Selon la Fnaim, l'offre de logements à vendre est en repli de 26% sur les six derniers mois. Le mouvement baissier est observé dans les villes rurales (-32%) et dans les villes moyennes (-27%), à l'inverse de Paris où la chute est pour le moment limitée (-3%). La reprise de la location touristique depuis janvier 2021 porte un risque d'érosion du parc privé à court terme.

Face aux nouvelles contraintes imposées aux propriétaires bailleurs (permis de louer, encadrement des loyers, nouveau DPE), certains sont en effet tentés par la location de courte durée qui s'affranchit de ces règles. Alors que le segment de la location touristique souffrait les affres de la crise en 2020, incitant les propriétaires à se tourner vers la location classique, depuis janvier 2021, le nombre d'annonces sur Airbnb affiche un niveau supérieur à ce qu'il était avant la crise. L'offre locative s'en trouve perturbée, avec, pour victimes collatérales, des ménages qui peinent à trouver un logement.

D'autant plus que le marché du neuf est lui aussi frappé par une pénurie depuis des années. Les constructions et les mises en chantier sont en diminution constante depuis le troisième trimestre 2018.

Dans un communiqué de presse en date du 30 juin dernier, la Fnaim rappelle que 40% des logements du parc privé vont changer de classe entre l'ancien et le nouveau DPE, en place depuis le 1er juillet 2021. Tout en partageant l'objectif de rénovation des logements les plus énergivores, la fédération regrette que l'exigence grandissante en matière de performance énergétique ne soit entourée d'aucune mesure convaincante d'accompagnement pour les bailleurs et les copropriétés. Pour elle, rénover la moitié du parc privé locatif en seulement 12 ans est illusoire, le faire croire est "juridiquement, techniquement et financièrement malhonnête".

Parmi les mesures préconisées pour une préservation du parc locatif, la Fnaim demande au gouvernement de garantir à long terme les dispositifs MaPrimRénov' et l'éco-PTZ, qui permettent aux ménages, occupants ou bailleurs, de financer leur reste à charge sur les travaux de rénovation.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. 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En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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