Crédit immobilier : taux stables et marché à l'arrêt

Le confinement en place depuis mi-mars paralyse l'économie du pays, notamment le marché immobilier qui se retrouve quasiment à l'arrêt. Les transactions sont suspendues, les agences immobilières et les études notariales sont fermées jusqu'à nouvel ordre, tout se fait à distance via le net quand l'opération est possible. Les banques se concentrent sur les services urgents, et n'octroient plus de nouveaux crédits aux particuliers. Les paramètres monétaires continuent pourtant leur évolution. Les taux des crédits à l'habitat affichent toujours des valeurs au plancher, mais peu peuvent en profiter. Certains pronostiquent déjà une sortie de crise douloureuse pour le secteur.

Le crédit au compte-gouttes

Les banques font partie de ces domaines autorisés à maintenir leur activité durant cette période difficile qui impose de rester chez soi pour éviter la propagation du Covid-19 et sortir le plus rapidement possible de cette crise sanitaire. Elles ont fait savoir à leur clientèle qu'elles limitent leurs services compte tenu du manque d'effectif et de la réduction des horaires d'ouverture, et recommandent de privilégier les contacts dématérialisés pour le suivi des opérations (téléphone ou plateforme en ligne). Elles se concentrent sur le financement aux entreprises et le traitement des demandes de report ou de modulation exprimées par les emprunteurs fragilisés financièrement. Ce confinement marque un coup d'arrêt brutal sur le marché immobilier, après un début d'année difficile en raison d'une plus forte sélectivité imposée aux banques par les autorités financières. Seuls les emprunteurs qui ont déposé leur demande de financement avant la mise en place des restrictions peuvent espérer décrocher leur prêt immobilier, avec un retard inévitable. Leurs dossiers sont gérés par ordre chronologique. Les autres devront attendre la sortie de crise pour relancer leur projet.

La difficile finalisation des transactions

Actuellement, les visites physiques des logements sont impossibles et les signatures d'actes authentiques de vente ou d'avant-contrats empêchées par la fermeture des offices des notaires au public jusqu'à nouvel ordre. Le décret du 16 mars dernier interdit en effet la venue des clients au sein des offices, mais la continuité du service notarial est assurée. Si le notaire dispose de toutes les pièces nécessaires, il peut envoyer à son client une demande de procuration par voie électronique avec signatures sécurisées, pour réaliser l'acte authentique de vente (AAE ou Acte Authentique Électronique) ou signer un avant-contrat. Mais pour les dossiers incomplets, les notaires se heurtent à la fermeture des services publics, les services de mairie notamment, auprès desquels ils doivent récupérer les documents destinés à assurer la sécurité juridique des actes de vente. Alors que 15 000 actes sont signés chaque jour en temps normal, on en dénombre désormais seulement 2 000.

Dans ce contexte inédit, les opérations sont ajournées et les rétractations sur les compromis de vente sont en nette hausse. Bon nombre de personnes ayant signé un compromis de vente juste avant les mesures de confinement se sont rétractées dans le délai légal de 10 jours. Dans l'impossibilité de joindre leur conseiller bancaire et/ou par crainte de l'avenir, elles ont préféré renoncer à leur projet immobilier. Pour éviter cette extrémité, les notaires contactent leurs clients (vendeurs et acheteurs) pour obtenir conventionnellement un allongement des délais, permettant ainsi la conclusion des affaires une fois le pays sorti de la crise. Il est possible de prolonger la condition suspensive au-delà des 60 jours habituels si les deux parties se mettent d’accord.

Stagnation des taux de crédit

En attendant, les taux d'emprunt sont toujours affichés. Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers, les valeurs stagnent en ce début avril.

Peu d'ajustements ces dernières semaines, quelques variations à la marge de 5 à 10 points de base selon les établissements et la durée.

Sur 20 ans, on s'endette actuellement autour de 1,30% (hors assurance), un taux identique à celui de janvier 2020.

Cela semble quelque peu ironique d'évoquer les taux, alors que les banques n'accordent plus de nouveaux crédits à l'habitat. Le niveau des taux d'emprunt témoigne à l'instant T de la politique monétaire de la zone euro. En réponse à la crise sanitaire qui oblige les États à s'endetter massivement pour financer les mesures de soutien à l'économie, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé mi-mars un plan colossal de rachat d'actifs de 750 milliards d'euros d'ici décembre 2020. Ce programme est destiné à garantir la solvabilité des États pour leur permettre d'emprunter à des taux bas. Les effets de cette décision n’ont pas tardé : le 27 mars, l’OAT 10 ans, c’est-à-dire le taux phare auquel emprunte l’État français et indirectement indice de référence pour la fixation des taux de crédit immobilier, est repassé sous la barre de 0% ; il titrait -0,04% le 31 mars. Il reste loin de son minima observé en août dernier (-0,442%). En parallèle, l'institution communautaire a maintenu le taux de refinancement à 0% et le taux de dépôt à -0,50% pour inciter les banques à prêter aux entreprises et aux particuliers.

Vers une baisse inévitable des prix immobiliers

L'immobilier est bel et bien rattrapé par le coronavirus. Certains experts anticipent une chute très nette du nombre de transactions. Après une année 2019 euphorique avec plus d'un million de ventes dans l'ancien, le chiffre de 700 000 unités est avancé par le site MeilleursAgents, soit une contraction de 30%. Les notaires prévoient d'ores et déjà une correction des prix de 10% à 15% cette année. La chute des prix fait consensus auprès des professionnels, dans des proportions aujourd'hui inconnues, puisque la période de confinement peut se prolonger. Même si la pierre est une valeur refuge, l'immobilier est fortement dépendant de la corrélation entre la solvabilité des ménages et la valeur des biens. Dans les zones très tendues comme Paris, il est probable que les prix se rétractent mollement et retrouvent en quelques mois les niveaux d'avant. La priorité est ailleurs, on peut cependant souhaiter que le pouvoir d'achat des ménages ne souffre pas au point d'empêcher une reprise rapide de l'activité immobilière.

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. 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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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