Crédit immobilier : les mensualités progressives pour réduire l'endettement

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Obtenir un financement immobilier en 2020 s'avère plus difficile qu'en 2019. Les contraintes d'endettement imposées par le régulateur engendrent un plus grand nombre de refus. Avec le prêt progressif, vous démarrez le remboursement avec un ratio d'endettement plus faible qu'avec un crédit classique. Une bonne option quand on débute dans la vie active et que les revenus sont voués à augmenter.

Limitation du taux d'endettement à 33%

Depuis janvier 2020, les banques appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). La plus importante de ces recommandations est le plafonnement du ratio d'endettement à 33%, ce qui signifie que l'ensemble des charges de remboursement (crédits en cours + crédit à venir) ne doit pas outrepasser un tiers des revenus nets imposables.

Cette règle qui paraît pleine de bon sens conduit à des refus de crédit pour des candidats à l'emprunt immobilier dotés pourtant d'un reste à vivre suffisant ou d'une épargne de précaution leur permettant de faire face à une éventuelle baisse de revenus. Les banques doivent par ailleurs limiter la durée de remboursement à 25 ans, mais peuvent s'affranchir de ces deux règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle de crédits à l'habitat.

En cette période de crise économique, il est clair que les établissements bancaires se barricadent derrière ces nouveaux critères d'octroi pour se montrer plus sélectives. Chez tous les courtiers, le constat est le même : le nombre de dossiers recalés dus au respect des mesures du HCSF a doublé par rapport à 2019, malgré la bonne tenue des taux d'intérêt. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le nombre de prêts accordés a chuté de 13,6% sur un an.

Apport personnel de 10% minimum exigé

Les banques ciblent donc en priorité les clients correspondant aux critères édictés par le HCSF. Ces candidats vertueux disposent d'un apport personnel supérieur à 10% du montant de l'opération, ont un endettement faible et déclarent des revenus élevés. Dans son rapport mensuel, l'Observatoire Crédit Logement chiffre à 9,5% l'augmentation de l'apport personnel en août sur un an. Selon les données de la Banque de France qui compilent tous les nouveaux crédits à l'habitat, le taux moyen de l'apport personnel était descendu à son niveau le plus faible en 2019, autour de 11% contre plus de 20% en 2012. Intervenues avant la crise sanitaire, les recommandations du gendarme financier sont aujourd'hui d'autant plus suivies que les voyants économiques sont au rouge.

Une punition pour les primo-accédants souvent sur le fil des critères d'emprunt. Habitués à s'endetter sur les durées les plus longues pour rester dans les clous de l'endettement, faute d'apport suffisant, ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois font les frais de cette politique restrictive. Le courtier Vousfinancer estime qu'au cours du premier semestre 2020 les refus de prêt immobilier ont concerné 37% des primo-accédants, diminuant de 5% leur présence dans la production totale des prêts octroyés.

Le prêt progressif pour limiter l'endettement en début de remboursement

Comment devenir propriétaire quand on ne rentre pas dans les cases tout étant solvable ? Plutôt qu'un prêt immobilier classique à échéance constante, pourquoi ne pas envisager le prêt progressif ? Cette solution financière consiste à augmenter les mensualités de remboursement au fil des années et son énorme avantage est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année. Et peut ainsi se situer sous les barre des 33% en début de prêt.

Le crédit à échéance progressive s'adresse aux emprunteurs dont la situation professionnelle induit une augmentation prévisible des revenus. Autrement dit, la banque fait un pari sur l'avenir. Et pour anticiper au mieux les revenus futurs, elle va réserver cette solution aux clients qui lui inspirent la plus grande confiance :

• les fonctionnaires titularisés, les jeunes cadres évoluant dans des secteurs porteurs.

Si vous correspondez à l'un de ces deux profils, vous êtes le candidat idéal au prêt progressif.

Ce type de crédit immobilier a toutefois un inconvénient majeur : vous renoncez à l'option de modularité des mensualités, puisque celles-ci n'ont d'autre issue que d'augmenter. Impossible de réduire les mensualités sur quelques mois en cas d'un coup dur qui viendrait baisser votre capacité de remboursement. En 2020, compte tenu du contexte dégradé, nul doute que l'arbitrage sera fait par la banque, parce qu'elle prend un risque supplémentaire par rapport à un montage financier classique avec mensualités constantes.

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Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. 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