Crédit immobilier : peut-on inclure le coût des travaux ?

Vous avez repéré une maison ou un appartement qui nécessite des travaux importants pour révéler tout son potentiel. Le crédit immobilier qui finance l'achat peut-il intégrer ces travaux ? Vaut-il mieux solliciter un prêt à la consommation complémentaire ?

Pourquoi un crédit immobilier avec travaux ?

Le bien immobilier que vous prévoyez d'acquérir doit être rénové à grands frais pour être habitable et correspondre à vos goûts en matière de confort et de décoration. Ces travaux de rénovation vont aussi permettre de mettre la maison ou l'appartement concerné aux normes environnementales en vigueur, un préalable si vous comptez louer le bien. Pour mémoire, la loi Climat et Résilience prévoit d'interdire progressivement la mise en location des logements dits passoires thermiques, à savoir ceux classés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à partir de janvier 2025, et ceux classés F et E à partir de 2028 et 2034 respectivement.

Or, pour passer d'une étiquette G à une étiquette D, il faut investir au minimum 50 000€ de travaux, une somme importante qui nécessite de recourir à l'emprunt. Votre apport personnel étant mobilisé pour le crédit destiné à financer l'achat du bien immobilier, l'épargne résiduelle réclamée par la banque est une simple précaution en cas de coup dur, et ne peut servir à payer des travaux, a fortiori s'ils sont d'envergure. Un seul et unique emprunt peut couvrir et l'achat immobilier et le coût des travaux. Cette solution est préférable à la souscription d'un prêt à la consommation complémentaire, peu importe le montant de la rénovation.

En incluant les travaux dans le crédit immobilier, vous profitez des modalités fixées pour ce type de prêt, à savoir des taux d'intérêt plus bas que ceux applicables au crédit à la consommation et une durée de remboursement plus longue, ce qui permet d'étaler la dette et de diminuer l'endettement mensuel. Le montant des travaux aura un impact moins lourd sur votre budget.

Trois types de crédit immobilier avec travaux

Le coût des travaux peut être inclus dans le crédit à l'habitat de trois manières différentes :

une seule ligne de crédit : le capital emprunté comprend le montant de l'achat et celui des travaux, établi sur la base des devis de professionnels. Vous disposez de la totalité de la somme demandée dans le respect d'un endettement maximum à 35% de vos revenus nets (avant impôt). Si le bien est destiné à la location, la banque ne tiendra pas compte des revenus locatifs éventuels dans le calcul du taux d'effort.
deux lignes de crédit : l'emprunt contient une ligne pour l'achat immobilier, une autre pour les travaux. Le montant destiné au financement des travaux est débloqué au fur et à mesure de leur réalisation, ce qui suppose des intérêts intercalaires qui viennent renchérir le coût global du crédit.
avec différé total d'amortissement : une seule ligne de crédit est prise en compte mais vous commencez à rembourser une fois les travaux achevés. Une option fort utile si vous payez un loyer pour vous loger, le temps de vous installer dans le nouveau logement. Là encore, la banque va facturer des intérêts intercalaires qui seront ajoutés au coût crédit et payés à l'achèvement des travaux. Durant la période de différé, les mensualités ne comportent que la prime d'assurance emprunteur.

L'intérêt du prêt travaux

La contractation d'un prêt spécifique pour financer les travaux, distinct du crédit immobilier, est intéressante si vous envisagez de réaliser les travaux vous-même. Généralement la banque impose l'intervention de professionnels pour accorder un prêt immobilier intégrant les travaux de rénovation, une manière pour elle de s'assurer que le logement sera aux normes et que les sommes débloquées correspondent au projet. Si vous avez l'expertise et le temps de gérer vous-même les travaux, vous pouvez opter pour un prêt travaux, qui entre dans la catégorie des crédits à la consommation.

Vous souscrivez un prêt personnel qui vous permet de disposer librement des sommes empruntées. Cela suppose de bien évaluer votre budget travaux pour éviter de vous endetter au-delà du nécessaire et d'emprunter un montant superflu que vous devez rembourser à un taux nettement moins attractif que le taux du crédit immobilier.

Le prêt travaux prend le plus souvent la forme d'un prêt affecté, qui prévoit que le capital soit destiné uniquement au financement des travaux. Cela suppose la présentation de devis et de factures de ou des entreprises auxquelles vous faites appel pour la réalisation du projet. Le taux d'intérêt est moins avantageux que le taux accordé pour un prêt personnel, mais vous bénéficiez d'une sécurité essentielle : en cas d'annulation des travaux ou de non conformité prévue contractuellement, le crédit peut être résilié et vous récupérez les sommes déjà versées.

La réforme de la loi Lagarde a porté le montant maximum d'un prêt travaux à 75 000€, un niveau qui permet de financer des dépenses importantes comme l'isolation, les huisseries, la toiture, l’achat d’une chaudière ou encore la mise aux normes du réseau électrique. La réglementation prévoit également un délai de rétractation de 14 jours ouvrables.

Le crédit immobilier reste toutefois l'option la moins onéreuse pour financer les travaux du logement.

Aides financières aux travaux

Notre article ne serait pas complet si l'on omettait d'aborder les aides publiques à la rénovation. L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ peut financer jusqu'à 30 000€ de travaux sous réserve qu'ils concernent l'isolation et/ou l'installation d'équipements permettant l'utilisation d'une source d'énergie renouvelable. Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Ce prêt sans intérêt, qui concerne uniquement la résidence principale, est remboursé sur une durée maximale de 15 ans et peut se cumuler avec d'autres aides comme les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) et les coups de pouce des collectivités territoriales.

Si vous êtes primo-accédant, vous êtes peut-être éligible au PTZ, le prêt à taux zéro d'accession à la propriété qui peut servir à financer l'achat d'un logement ancien en zone B2 ou C. Pour en bénéficier, il faut que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Le PTZ est toujours un prêt complémentaire d'un crédit immobilier classique et permet de financer jusqu'à 40% du montant total de l'opération.

Mesure phare du gouvernement en place, MaPrimRénov' peut elle aussi compléter un éco-PTZ et un PTZ. Son montant maximum n'excède pas 10 000€, mais vient diminuer la somme totale empruntée, ce qui permet de réduire le taux d'endettement.

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La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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