Crédit immobilier mars 2023 : nombreux refus pour cause de taux d’endettement trop élevé

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Les taux d’intérêts s’envolent et la capacité d’emprunt des ménages fond comme neige au soleil. Les moins chanceux n’arrivent plus à concrétiser leur projet immobilier car le taux d’endettement excède le plafond autorisé par la réglementation. Le nombre de refus explose et cela devrait s’aggraver avec la poursuite de l’augmentation des taux de crédit. La situation actuelle confirme une nouvelle fois que la solution pour accéder au crédit immobilier est bien souvent la délégation d’assurance emprunteur.

Normalisation du marché du crédit immobilier

Décrocher un crédit immobilier n’a jamais été une balade de santé, mais ces dernières années, l’accès au prêt bancaire était facilité car le loyer de l’argent était très bon marché. Quand les taux d’emprunt étaient au plancher, entre mi-2016 et fin 2019, il était courant de s’endetter à des taux exceptionnels entre 1% et 1,5% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) sur des durées longues pouvant excéder 25 ans.

Plafonnement du taux d'endettement

Le régulateur financier (Haut Conseil de Stabilité Financière) sonne la fin de la récré en décembre 2019 et édicte des règles d’octroi afin de mieux encadrer un crédit immobilier qui risque alors la surchauffe. Le taux d’endettement est plafonné à 33% des revenus nets (avant impôts) et la durée de remboursement ne peut outrepasser les 25 ans. Applicables à compter du 1er janvier 2020, ces consignes sont assouplies quelque peu un an plus tard :

Le taux d’endettement est rehaussé à 35% des revenus nets, mais assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement reste à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans dans certains cas (achat dans le neuf en VEFA et dans l’ancien avec travaux d’envergure).

Les banques sont priées de respecter à la lettre des règles devenues des normes opposables à partir de janvier 2022. Une marge de flexibilité leur est offerte de déroger aux normes pour l’accession à la propriété et l’achat de la résidence principale.

Refus de prêts immobiliers en hausse depuis deux ans

La mise en œuvre de cet encadrement du crédit immobilier a généré davantage de refus malgré des taux historiquement bas. Fin 2020, les règles du HCSF sont en cause dans les refus de prêt immobilier et cela continue en 2021, millésime record en termes d’octroi de crédits immobiliers par les banques : le taux de dossiers recalés est de 4,2%, contre 2,8% en 2019.

Le phénomène s’accentue en 2022 avec un changement drastique de paradigme engendré par la remontée brutale des taux d’intérêts en collision avec le dysfonctionnement de l’usure. En novembre 2022, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt en raison de la double problématique de l’augmentation des taux et de l’usure.

Le taux d’usure mensualisé jusqu’à fin juin 2023 offre une plus grande marge de manœuvre aux ménages emprunteurs, mais la progression incessante des taux d’intérêts freine considérablement l’accès au crédit immobilier. Et malheureusement, les taux devraient continuer de gagner des points et atteindre 3,5% en moyenne au cours du printemps 2023.

Explosion du nombre de refus de prêts immobiliers en 2023

Selon les courtiers en crédit immobilier, le nombre d’emprunteurs qui voient leur dossier refusé par les banques à cause d’un taux d’endettement excessif explose, passant de 30% en janvier 2021 à près de 45% en mars 2023. Et parmi ces dossiers recalés, une majorité avec un taux d'endettement supérieur à 40%.

À la normalisation de la distribution des prêts à l’habitat vient s’ajouter l’envolée des taux d’intérêt. Ces derniers ont quasiment triplé en quatorze mois. Les taux d’emprunt sont supérieurs à 3% en mars 2023 (autour 1% fin 2021), même sur la durée de 20 ans pour la plupart des emprunteurs. L’accès au crédit immobilier est difficile pour les primo-accédants et plus généralement pour les profils modestes dotés d’un faible apport personnel et d’une épargne résiduelle post-emprunt peu significative.

On constate une chute du pouvoir d’achat immobilier en 2023. Les salaires ne suivent pas l’inflation. Selon la Banque de France, ils ont progressé en moyenne de 5% en 2022 en lien direct avec l’inflation et les hausses du Smic. Insuffisant pour supporter la hausse des taux et le niveau toujours élevé des prix immobiliers qui commencent doucement à s’infléchir.

Le réseau d'agences immobilières Century 21 estime que les prix de l'immobilier doivent baisser en 2023 pour compenser la hausse des taux, dans des proportions allant de 10% à 12%.

Chute de la capacité d’emprunt

Qui dit taux d’intérêts en hausse dit capacité d’emprunt moindre. Avec un même niveau de revenus, et alors que le taux d’endettement maximum reste à 35% en 2023, une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (taux nominal de 3,2% et taux d’assurance à 0,36%) vous permet d’emprunter 168 200€ en mars 2023, contre 200 500€ en janvier 2022 (taux nominal à 1,20%).

Abordons le problème sous un autre angle. Vous avez 35 ans, célibataire, vous disposez de 3 000€ de revenus nets mensuels et vous souhaitez acquérir votre résidence principale. Avec un taux nominal de 3% et une assurance emprunteur au taux bancaire de 0,36%, vous pouvez emprunter 169 347€ sur 20 ans.

En janvier 2022, avec un taux nominal de 1,20% (même taux d’assurance crédit immobilier), vous pouviez emprunter la somme de 198 448€ sur la même durée. Vous avez perdu près de 15% de capacité d’emprunt.

Calculer la capacité d'emprunt

Avant d'envisager un achat immobilier, il est nécessaire de calculer sa capacité d'emprunt. Cet indicateur vous permet de savoir combien vous pouvez emprunter auprès de la banque en fonction de vos revenus et de vos charges. Il vous permet d'orienter vos recherches du bien immobilier adapté à votre budget.

Déléguer l'assurance prêt immobilier

Vous pouvez rehausser votre capacité d’emprunt tout simplement en faisant jouer la délégation d’assurance emprunteur. En mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, vous décrochez un contrat au taux compétitif de 0,10% (taux moyen chez Magnolia.fr pour la tranche d’âge 25-35 ans). Le montant empruntable monte à 179 865€, soit 10 518€ additionnels.

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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