Crédit immobilier : vers une vague de défauts de paiement en 2021

La crise économique qui frappe la France et le monde entier pourrait avoir de lourdes répercussions sur les ménages emprunteurs. Fragilisés par le chômage, bon nombre d'entre eux ont déjà des difficultés à rembourser leur crédit immobilier, une situation qui risque de s'aggraver en 2021. Le phénomène inquiète, en témoignent les sommes colossales provisionnées par les banques françaises pour contrer les futurs défauts de paiement en masse. Mieux vaut prévenir que guérir, une devise qui n'a jamais été aussi bien assortie au contexte.

Une crise plus grave qu'en 2008

On compare souvent la crise économique et financière de 2008 à la crise actuelle. La première était d'abord une crise américaine, la résonance en Europe s'était traduite par une crise de la dette qui n'était pas réellement liée aux fameux subprimes à l'origine des faillites bancaires aux États-Unis. L'économie continuait de fonctionner, on pouvait voyager, se déplacer librement, aller au restaurant, avoir des loisirs, aucun secteur n'était alors à l'arrêt comme on l'observe depuis mars 2020.

Aujourd'hui, ce n'est pas seulement le secteur bancaire qui est affecté mais tous les pans de l'économie qui sont massacrés, hormis le e-commerce qui profite justement (ou injustement, mais c’est un autre débat) de la fermeture des commerces physiques. L'autre différence fondamentale avec la crise de 2008 repose sur la gestion de l'incertitude. À l'époque, les économistes n’avaient aucune visibilité ; actuellement, on sait que les six prochains mois seront catastrophiques malgré la promesse acquise d'un ou plusieurs vaccins contre la Covid-19.

En 2008, le secteur américain de l'immobilier était le maillon faible, en 2020, la situation est nettement plus grave, puisque c'est l'immense secteur des services, là-bas, ici et ailleurs, qui est frappé. Dans notre pays, le ministère de l'Economie et des Finances prévoit une récession quatre fois plus grave que celle de 2008/2009. Selon l’OFCE (Observatoire Français des Conjonctures Économiques), les défaillances d’entreprises vont augmenter de 80% en 2020 et 250 000 emplois seront détruits au 1er janvier. Ces tristes pronostics faits en juin n’avaient pas envisagé le deuxième confinement de l’automne.

Les milliers de chômeurs supplémentaires et les millions de salariés au chômage partiel vivent une angoisse quotidienne, celle de ne plus pouvoir rembourser leurs divers emprunts. Les banques ont déjà anticipé une vague d'impayés en provisionnant en conséquence.

Des provisions massives pour gérer le coût du risque

Entre janvier et juin 2020, les banques françaises ont provisionné près de 10 milliards d'euros, soit deux fois plus qu'à la même période en 2019. Sur les trois premiers trimestres de l'année 2020, les provisions pour impayés sont en hausse de 40% à 80% selon les établissements, un mouvement qui devrait s'accroître avec l'ampleur que prendra la crise en 2021.

Le secteur bancaire craint des défauts de paiement des entreprises sur leurs PGE (Prêts Garantis par l'État) et sur les autres prêts accordés avant la crise, également des particuliers sur les crédits (immobiliers et à la consommation). Les établissements sont donc obligés de gérer le coût du risque en mettant de côté ces milliards d'euros pour prévenir les défauts de paiement dont le pic est attendu à la mi-2021.

Le secteur bancaire a néanmoins tiré les leçons de la crise en 2008 : les règles prudentielles imposées suite à cette crise financière ont obligé les banques à renforcer leurs fonds propres, ce qui devrait leur permettre de mieux encaisser le choc économique provoqué par le coronavirus. La Fédération Bancaire Française n’a aucun doute sur la résistance du secteur bancaire local. Selon elle, “les banques françaises viennent de prouver leur solidité par le stress grandeur nature qu’elles ont vécu. […] Elles gèrent les risques de façon prudente, et mettent en réserve trimestre après trimestre les sommes nécessaires aux éventuels défauts de leurs clients”.

Les six principaux groupes bancaires français ont plus que doublé leur ratio de solvabilité qui atteignait 14,4% en 2019 contre 5,8% en 2008. Les banques sont donc mieux capitalisées qu’avant la crise de 2008, mais le sont-elles suffisamment pour affronter cette crise historique ?

Une crainte accrue de défauts de paiement en 2021

Dès le mois de mars, le gouvernement français a pris des mesures d'urgence sans précédent pour soutenir l'économie et limiter la casse. Entre mars et juin, la France comptait entre 8,8 millions et 4,5 millions de salariés au chômage technique ou partiel selon les mois. Les premiers secteurs concernés sont les services aux entreprises, l'hébergement et la restauration, et le commerce.

Avant l'annonce du deuxième confinement, rétabli le 30 octobre pour un minimum de quatre semaines, l'exécutif faisait savoir que l'indemnisation à hauteur de 84% du salaire net (dans la limite de 4,5 Smic ; 100% pour les personnes au Smic) serait maintenue jusqu'au 31 décembre 2021. À compter du 1er janvier 2021, la rémunération passera à 72% du salaire net, comme le prévoit le décret du 30 octobre.

En septembre dernier, Meelo, une start-up française spécialisée dans la data financière, estimait qu'un tiers des emprunteurs n'étaient plus capables d'assumer le remboursement de leur crédit immobilier. La diminution progressive des aides de l'État et l'explosion du chômage vont intensifier les risques de défauts de paiement. Le chômage est, rappelons-le, le principal facteur de surendettement des Français. Malheureusement, peu d'emprunteurs ont opté pour la garantie perte d'emploi lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier, à juste titre, puisque cette garantie est non seulement onéreuse mais peu protectrice, avec un champ d’action réduit.

Une situation sous contrôle… pour le moment

Jusqu’ici tout va bien ! Ou presque. Jean-Marc Vilon, directeur général du Crédit Logement (leader de la garantie de prêt immobilier), indiquait récemment que les banques ont accepté pour un grand nombre de leurs emprunteurs des reports d’échéances, ce qui leur permet de souffler un peu. Le chômage a d’abord touché les populations les plus précaires, celles qui ne sont pas détentrices d’un crédit à l’habitat. Désormais, le chômage affecte les emplois durables, ce qui va engendrer tout naturellement des impayés sur les emprunts immobiliers à moyen terme. Interviewé par le journal Les Échos lundi dernier, cet expert ajoute : “Notre anticipation, c’est de commencer à voir cette vague à partir de la toute fin d’année 2020. Mais en fait, c’est surtout 2021 qui va être marquée par l’arrivée de ces impayés sur le crédit immobilier”.

Les craintes sont partagées par l’association Crésus qui accompagne, à travers son réseau, les personnes en difficultés financières. Elle s’attend à “une grosse vague entre mars et mi-2021” d’impayés sur les dettes, de toute nature, qu’il s’agisse de prêts bancaires ou de loyers. Dès le printemps, une cellule de veille a été mise en place par la Dihal (Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement) pour contenir la problématique des loyers impayés. Dans la dernière édition de son baromètre de consultation des Adil, l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) observe une hausse de la sollicitation du réseau d’autant plus nette aux stades amont de l’impayé (avant toute démarche ou mise en demeure du bailleur), signe que les locataires anticipent les difficultés financières.

Notre rédaction a maintes fois évoqué les solutions transitoires pour réduire son taux d'endettement mensuel en ayant recours au report ou à la modulation des mensualités d’emprunt. Notre conseil reste le même : contactez sans tarder votre banquier pour envisager ensemble un aménagement de vos remboursements et éviter une situation de surendettement.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. 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En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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