Crédit immobilier : hypothèque ou cautionnement, quelle garantie choisir ?

Espérer décrocher son prêt immobilier sans apporter de garantie à la banque est une vue de l’esprit. Le prêteur va chercher à se prémunir contre les défauts de paiement via une hypothèque ou une caution, deux garanties à distinguer de l’assurance emprunteur, elle aussi exigée. Le choix se porte davantage sur la caution, Magnolia.fr vous explique pourquoi.

C’est quoi une hypothèque sur une maison ?

Pour se protéger contre le non-remboursement du crédit immobilier, la banque va exiger une garantie. La plus connue est l’hypothèque conventionnelle. On parle de sûreté réelle car elle porte sur un bien immobilier : en cas de défaut de paiement, la banque procède à la saisie du bien si une solution amiable n’a pu être trouvée (report de paiement par exemple).

Le bien sur lequel repose l’hypothèque peut être celui qui est financé par le prêt immobilier concerné, ou un autre logement détenu par l’emprunteur. Il existe deux types d’hypothèques :

L’hypothèque conventionnelle : elle peut s’appliquer sur tout type de bien immobilier, logement neuf ou ancien (maison ou appartement), construction ou terrain.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle remplace le PPD (Privilège du Prêteur de Deniers) depuis janvier 2022 et ne peut concerner qu’un bien ancien ou un terrain.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

L’inscription de l’hypothèque est obligatoirement faite chez le notaire. Son coût est donc constitué des frais de notaire, additionnés de la taxe de publicité foncière (uniquement pour l’hypothèque conventionnelle) et des frais de formalité. Des frais de mainlevée sont prélevés si le crédit est remboursé par anticipation. Au terme du crédit, l’hypothèque tombe d’elle-même et disparaît automatiquement sans frais, un an après le terme du crédit.

Les frais d’hypothèque représentent en moyenne 1,5% du montant du crédit immobilier. Attention, les émoluments du notaire dus lors de la mise en place d’une hypothèque ne doivent pas être confondus avec les frais d’acquisition (improprement appelés frais de notaire).

En faisant une simulation sur l’outil de calcul de l’Anil, l’hypothèque pour un bien ancien financé par un crédit immobilier de 250 000€ coûte 1 442€, dont 942€ d’émoluments du notaire. Pour un bien neuf, il faut compter 3 230€ d’hypothèque, dont 1 787€ de taxe de publicité foncière.

Moins de 30% des nouveaux crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque conventionnelle ; l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est marginale (environ 10%), a fortiori le nantissement (contrat assurance vie par exemple), autre type de garantie (notamment dans le cadre d’un prêt in fine).

Qu’est-ce que la caution bancaire ?

L’alternative à l’hypothèque est la caution ou le cautionnement. Un organisme spécialisé se porte caution et rembourse la banque en cas de défaillance de l’emprunteur (licenciement par exemple). Ces dernières années, le système du cautionnement est la référence en matière de garantie de prêt immobilier. En 2021, 62% des crédits à l’habitat étaient couverts par une caution.

Les sociétés de cautionnement sont généralement des filiales des établissements bancaires. La plus connue est le Crédit Logement, qui garantit un prêt immobilier sur trois. Parmi ses actionnaires, on compte BNP Paribas, le Crédit Agricole, LCL, la Société Générale, le groupe BPCE, la Banque Postale ou encore le Crédit Mutuel/CIC. Il y en existe d’autres, adossées à des grandes enseignes bancaires (CAMCA, SACCEF, SOCAMI), ainsi que des organismes de cautionnement dédiés à des professions ou statuts particuliers comme la Casden pour les fonctionnaires de l’Éducation Nationale ou la GMPA pour les militaires.

Généralement, la caution bancaire est payable dans son intégralité lors de la signature de l’offre de prêt. Son montant permet d’alimenter le fonds de garantie mutualisé qui remboursera la banque en cas de défaillance d’un emprunteur. Contrairement à l’hypothèque, la caution n’a pas besoin d’être signée devant notaire et en cas de remboursement anticipé, il n’y a pas de frais de mainlevée.

En cas de défaut de paiement, l’organisme de cautionnement rembourse la banque et se retourne contre l’emprunteur défaillant et se paie sur la vente du bien après avoir épuisé les recours à l’amiable.

Le coût d’une caution bancaire est peu ou prou équivalent à celui de l’hypothèque, soit environ 1,5% du montant du prêt, mais revient finalement moins cher, car il est possible de récupérer une partie de la somme versée au fonds mutuel de garantie si le prêt va à son terme sans incident de paiement. Au Crédit Logement, le taux de restitution est d’environ 70%.

Hypothèque, caution, assurance emprunteur, quelle différence ?

L’assurance de prêt immobilier est elle aussi une protection réclamée par la banque. Elle vise à sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur dans des situations bien précises : décès, invalidité et incapacité pour arrêt de travail, plus rarement perte d’emploi. L’assurance emprunteur repose sur des garanties spécifiques à chaque type de risque : ces garanties sont imposées par la banque pour accorder le financement et définies selon le profil de risque de l’emprunteur.

L’hypothèque ou la caution est mise en jeu dans le cadre d’un défaut de paiement pour toute autre situation qui n’est pas couverte par l’assurance de prêt.

L’hypothèque ou la caution, ainsi que l’assurance emprunteur, sont des frais de garantie obligatoirement inclus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût global du crédit immobilier qui comprend tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Le TAEG ne doit jamais excéder le taux d’usure sur la durée concernée.

L’hypothèque n’est pas négociable, la caution difficilement. En revanche, l’assurance de prêt immobilier se négocie, lors de la demande de crédit et en cours de crédit grâce à la loi Lemoine. En moyenne, les assurances externes sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats groupe bancaires. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et sélectionner le contrat le plus compétitif, adapté à votre profil et en adéquation avec les exigences de la banque.

Peut-on choisir la garantie de son prêt immobilier ?

Selon la nature du prêt, l’hypothèque s’impose : c’est le cas pour un prêt à l’accession sociale (PAS), obligatoirement garanti par une hypothèque. Il en est de même pour un prêt conventionné ou un PTZ (Prêt à Taux Zéro) d’un montant supérieur à 15 000€.

La caution est préférée par les banques pour les crédits classiques, car plus facile à mettre en place et surtout, le risque est porté par l’organisme de cautionnement. En cas de défaut de paiement, la banque récupère les sommes prêtées tout en étant déchargée de la corvée administrative de saisie et de vente du bien. Mais pour certains dossiers risqués ou hors normes, elle va privilégier l’hypothèque. Les ventes en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) sont principalement couvertes par une hypothèque.

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Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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