Crédit immobilier : les banques prêtent de moins en moins fin 2023

On savait le marché immobilier à la peine, les derniers chiffres de la Banque de France attestent d’une crise profonde avec une production de nouveaux crédits tombée sous la barre des 10 milliards d’euros pour le mois d’août. Du jamais vu depuis février 2016. L’institution ne s’en émeut pas et se félicite par ailleurs de la bonne représentation des primo-accédants. En attendant que le gouvernement réagisse enfin pour débloquer le marché, les Français renoncent à devenir propriétaires, ce qui crée une vive tension sur le marché locatif.

Chute de la production de crédits immobilier

Le montant de la production de nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) est passé au mois d’août sous la barre des 10 milliards d’euros, à 9,9 Md€ exactement, une première depuis sept ans, a annoncé jeudi la Banque de France. On est bien loin des 20 Md€ affichés durant certains mois de 2020 et 2021, et même au printemps 2022 par un effet de rattrapage post-confinements. En mai 2022, la production avait atteint un pic de 26,8 Md€.

À l’époque, les taux étaient au plancher et titraient encore 1% fin 2021 (hors assurance de prêt immobilier et différents frais de garantie). Leur remontée entamée début 2022 s’est rapidement accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine qui a provoqué une crise inflationniste dans le monde et notamment en zone euro. Les banques centrales ont réagi en resserrant leur politique monétaire, ce qui vient renchérir le loyer de l’argent pour les banques de détail qui n’ont d’autre choix que de le répercuter sur le crédit aux ménages et aux entreprises.

Arrêtons avec la hausse des taux

La hausse brutale des taux d’intérêts est certes le fait générateur de cette crise majeure du secteur immobilier, mais il serait excessif de lui faire porter l’entière responsabilité de la raréfaction du crédit bancaire. Emprunter aujourd’hui à 4,20% (hors garantie et frais de sûretés) reste inférieur au niveau de l’inflation (4,90% sur un an à fin septembre 2023).

Dysfonctionnement de l’usure

Les taux ont quasiment quadruplé en l’espace de dix-huit mois, passant de 1,10% en janvier 2022 à plus de 4% sur la durée de 20 ans. Un mouvement rapide qui a mis en lumière le dysfonctionnement de l’usure. Calculé chaque trimestre, le taux d’usure ne pouvait suivre la vive progression des taux d’intérêts. Sous la pression des professionnels, banques comme courtiers, la Banque de France décide la mensualisation du taux d’usure à compter de février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu'à janvier 2024. Les établissements de crédit peuvent donc ajuster leurs barèmes plus régulièrement, afin de mieux s’adapter aux contraintes monétaires qui pèsent sur eux. Ceci explique aussi l'ascenseur pris par les taux d’intérêts.

La mesure n’a pas le résultat bénéfique escompté, mais a le mérite de retarder quelque peu l’effet ciseau. Le calcul du taux d’usure reste un problème que la BdF cache sous le tapis. Révisé mensuellement, le taux maximum légal est toujours défini sur la base des taux moyens des trois mois précédents. On peut difficilement parler d’actualisation.

Autre écueil, le taux d’usure est identique sur toutes les durées à partir de 20 ans : que vous empruntiez sur 20 ans ou 25 ans, le taux d’usure qui plafonne votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le même. N’est-ce pas là un facteur discriminant pour les emprunteurs qui doivent étirer la durée de remboursement pour minimiser leur taux d'endettement mensuel ?

Règles d’octroi trop rigides

À la hausse des taux d’intérêts qui plombent leur pouvoir d’achat immobilier, les emprunteurs doivent affronter les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), organe placé sous l’égide de la BdF, qui a décidé il y a trois ans d’encadrer la distribution du crédit immobilier pour éviter la surchauffe en période de taux historiquement bas. Période qui n'est plus d'actualité.

Deux limites, juridiquement opposables aux banques, ont été instaurées :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt comprise.
La durée de remboursement n’excède pas 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants (au moins 25% du montant de l’opération).

Depuis la mise en place de ces normes, les courtiers n’ont cessé d’alerter les autorités sur leur facteur d’exclusion. Appliqué à l’aveugle par des banques qui sont soumises à des sanctions si elles l’enfreignent, le taux d’effort maximum vise à protéger les emprunteurs contre un endettement excessif, mais il ne tient pas compte du reste à vivre. Un ménage avec des revenus confortables peut s’endetter au-delà de la norme sans risquer un déséquilibre budgétaire. Par cet encadrement, on dénie aux banques leur mission qui est de prêter en bonne intelligence.

Alors que chacun espérait le taux d’endettement bientôt assoupli, la BdF a confirmé cette semaine que la norme serait bien maintenue, les banques n’utilisant pas la totalité de la marge de flexibilité qui leur est accordée.

Le nouveau calcul du taux d’endettement est par ailleurs pénalisant pour les investisseurs, car les banques n’ont plus le droit d’utiliser la méthode différentielle qui prenait en compte les éléments financiers de l’investissement locatif (loyers minorés de la mensualité et des charges locatives).

Prix immobiliers : ça baisse… trop doucement

On ne peut parler de la production de crédits sans évoquer les prix immobiliers. Une forte progression des taux est généralement suivie d’une correction des prix, certes plus tardive. Elle est bien réelle mais loin des proportions attendues pour compenser la perte du pouvoir d’achat immobilier engendrée par le renchérissement du crédit.

Selon les notaires de France, la baisse sur un an à fin octobre devrait atteindre -5,5% pour les appartements et -5,2% pour les maisons, bien insuffisante pour resolvabiliser les ménages. Où les prix baissent-ils le plus en 2023 ? Dans les grandes villes selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents : Bordeaux et Lyon perdent plus de 8%, tandis que Nice en gagne 6,3%.

Les banques sont plus frileuses, les vendeurs refusent de voir que le marché est orienté à la baisse, les acheteurs attendent une correction plus franche. Résultat, le volume de transactions dans l’ancien redescendrait sous les 900 000 ventes en 2023, soit un repli de 20% par rapport à 2022. Pourquoi un tel écart entre la chute de la production de crédits et celle des ventes ? parce que certains paient cash, dans des proportions inédites, face aux difficultés récurrentes pour accéder au crédit bancaire.

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Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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