Crédit immobilier : il faut en moyenne 30 000€ d'apport pour emprunter

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30 000 euros ! C'est désormais le montant moyen de l'apport personnel nécessaire pour décrocher un crédit immobilier. Ce chiffre avancé par le courtier Finance Conseil est en progression de 13% sur un an. Il peut être nettement plus élevé en fonction de la région, comme en Île-de-France en raison de la cherté des logements.

Apport personnel : sésame pour emprunter

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il faudra montrer patte blanche et apporter de sérieuses garanties à votre banquier. Les critères cardinaux de solvabilité, c'est-à-dire la capacité de l'emprunteur à rembourser ses dettes, sont :

  • un niveau des revenus suffisant
  • un emploi stable en CDI, de préférence avec ancienneté
  • un taux d'endettement sous le seuil autorisé (35%) après octroi du prêt
  • un apport personnel significatif.

L'apport personnel se définit comme la part de financement de votre projet immobilier dont vous disposez sans avoir recours à l'emprunt. Cette mise initiale vient diminuer le montant de la somme empruntée, réduisant ainsi le risque pris par la banque. Plus l'apport est important, moins le capital emprunté sera élevé, ce qui implique une mensualité du crédit moins importante ou une durée de remboursement plus courte.

L'apport personnel témoigne aussi de votre motivation à vouloir concrétiser votre projet en mobilisant une partie de votre épargne. Il peut être constitué de :

  • vos économies,
  • des placements financiers que vous avez pu effectuer (livrets, comptes d'épargne, assurance vie, etc.),
  • de votre épargne retraite qui peut être débloquée par anticipation en cas d'acquisition de la résidence principale,
  • d'une donation ou d'un héritage.

La présence de l'apport personnel n'est pas une obligation légale pour obtenir un financement bancaire. Avant 2020, les établissements de crédit distribuaient des prêts immobiliers sans apport, aux jeunes primo-accédants et aux investisseurs locatifs notamment. Une règle tacite prévalait toutefois : poser sur la table au moins le montant des frais de notaire et de garanties, soit environ 10% dans l'ancien et 5% dans le neuf.

Cette période est révolue. Pour décrocher un prêt immobilier auprès d'une banque, il faut désormais être en capacité de présenter en moyenne 30 000€ d'apport personnel, 29 405€ pour être exact, contre 25 888€ en 2020.

L'an dernier, le montant moyen d'une transaction immobilière sur le territoire national était de 230 000€ (chiffre MeilleursAgents). Si on applique une hausse moyenne des prix immobiliers de 6% à fin mai 2021 (Notaires de France), il faut un budget de 243 800€ pour acheter un logement en 2021. Le taux de l'apport personnel atteint donc désormais 12,30% du montant d'une opération.

L'étude du courtier ne fait que confirmer ce que les autres professionnels observent depuis plusieurs mois. Selon les dernières données mensuelles de l'Observatoire Crédit Logement, le taux de l'apport personnel avait déjà progressé de 11% entre 2019 et 2020, une augmentation qui s'est accélérée en 2021 avec un sursaut de 12,4% depuis le début de l'année. Le courtier Meilleurtaux indique que les candidats à l'emprunt doivent gonfler davantage leur apport et que les profils mal dotés sont quasiment exclus du marché. Le temps des dossiers financés sans apport est bel et bien de l'histoire ancienne.

Un apport variable selon la région

Encore une fois, la moyenne cache des disparités régionales. Le marché immobilier français livre ici une parfaite illustration de son hétérogénéité. Le prix moyen du mètre carré oscille entre 746€ (Creuse) et 10 280€ (Paris) pour les maisons, et entre 905€ (Nièvre) et 11 252€ (Paris) pour les appartements (chiffres SeLoger). Les écarts sont immenses, ils suivent les mêmes proportions pour l'apport personnel.

source Finance Conseil

C'est en Bretagne que l'apport personnel est proportionnellement le plus important : il a augmenté de près de 10 000€ en un an. Un bond de 43,5% qui témoigne du dynamisme du marché immobilier breton. La crise sanitaire a dopé les régions littorales et les zones rurales, engendrant un déséquilibre offre/demande qui rehausse les prix, et par extension le niveau de l'apport nécessaire.

À l'inverse, l'apport recule dans trois régions, Provence-Alpes-Côte d'Azur, Auvergne-Rhône-Alpes et Nouvelle-Aquitaine, pour les mêmes raisons. Les acheteurs se sont détournés des grandes métropoles comme Bordeaux ou Lyon où l'immobilier est très cher, pour s'installer dans les villes périphériques où le marché est plus abordable.

Un apport personnel suffisant ne fait pas tout. Les banques cherchent davantage à sécuriser leurs financements en étant attentives à l’épargne résiduelle, soit environ 3 mois de salaires que l’emprunteur a pu mettre de côté pour faire face à un éventuel coup dur.

Les règles d'octroi à l'œuvre

Cette enquête sur l'apport personnel confirme à nouveau l'impact des restrictions de l'accès au crédit immobilier. Les recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) en place depuis janvier 2020 ont mis un nouvel obstacle dans le parcours des candidats à l'emprunt et ce n'est pas leur caractère juridiquement contraignant à compter de janvier 2022 qui va changer la donne.

Les banques n'ont plus le droit de distribuer des crédits immobiliers au-delà d'un taux d'endettement de 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse) et sur une durée excédant 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). L'élévation du niveau de l'apport personnel est la traduction de ces contraintes dont font les frais les jeunes actifs dépourvus d'épargne et les investisseurs locatifs, souvent déjà endettés avec leur résidence principale, qui comptent sur les loyers pour compenser la mensualité du crédit.

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Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante.  Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. 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En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.  

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital).  Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs.  La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.