Crédit immobilier : les nouvelles conditions d'emprunt en 2020

Après une année 2019 qui a explosé tous les compteurs, 2020 pourrait marquer un retour au calme. Si les taux des crédits restent hyper attractifs, le resserrement des critères d'octroi voulu par les autorités financières pourrait pénaliser certains candidats à l'emprunt immobilier.

Les banques trop généreuses en 2019

Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,13% en décembre (hors assurance et coût des sûretés), rehaussant d'un tout petit point le record du mois de novembre. Cette situation sans précédent a dopé la concurrence interbancaire. Pour compenser la baisse des taux et la contraction induite de leurs marges, les banques ont misé sur les volumes.

Tous les profils d'emprunteurs pouvant décrocher un taux attractif, il fallait se monter encore plus convaincant et attirer des clients à la marge des critères d'octroi. Les conditions se sont donc assouplies :

allongement des durées d'emprunt : 219 mois en moyenne sur 2019 (232 mois en décembre) contre 200,5 mois fin 2012 ;
réduction de l'apport personnel : 14% du coût d'une acquisition en 2019 contre 25,8% en 2012 ;
taux d'endettement supérieur à la norme : près de 25% des emprunteurs s'endettent au-delà de 33%.

En 2019, 40% des prêts pour l'accession ont été accordés sur des durées de 25 ans et plus. Leur part représentait 15% en 2014. Les prêts d'une durée comprise entre 20 et 24 ans ont gardé une proportion quasi identique en 5 ans (autour de 30% de la production de crédits). L'augmentation des durées longues et très longues est signe que la faiblesse des taux a permis de minimiser la détérioration de la solvabilité des ménages affectés par la hausse des prix des logements.

Résultat, l'année 2019 restera dans les annales comme un millésime exceptionnel en termes de transactions immobilières et de distribution des crédits à l'habitat. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt aura permis la vente de plus d'un million de logements anciens et généré plus de 250 milliards d'euros de nouveaux prêts.

Le recadrage des autorités financières

Ces largesses bancaires ne sont pas du goût du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF), ni de celui de la Banque de France. Leurs craintes portent sur un déséquilibre du modèle français du financement immobilier et sur un risque d'endettement excessif des ménages. Mi-décembre, le HCSF a émis une recommandation dans le but d'enjoindre les établissements de crédit à revenir à des pratiques plus vertueuses. La Banque de France a mis la pression la semaine dernière. Les banques ont pour consigne d'appliquer immédiatement le recadrage souhaité par le régulateur, à savoir :

le strict respect de la règle des 33% de taux d'endettement, c'est-à-dire que la part du budget du ménage emprunteur consacrée au remboursement du ou des crédits ne doit pas excéder un tiers des revenus disponibles ;
la limitation des durées de remboursement à 25 ans ;
l'augmentation de l'apport personnel.

Les banques ont-elles réellement pris des risques en assouplissant les critères d'octroi ? Selon les courtiers en crédit, les emprunteurs à qui l'on a permis de s'endetter au-delà des 33% bénéficient de revenus confortables, ce qui signifie que leur reste à vivre est largement suffisant pour maintenir un équilibre budgétaire. Or, cette notion bancaire essentielle a échappé aux recommandations des autorités financières. Si l'on observe plus finement la structure de la production en 2019, seuls 1,7% des crédits ont été octroyés sur des durées supérieures à 25 ans. La consigne des autorités paraît dès lors symbolique. En accordant des prêts sur des durées très longues, les banques augmentent certainement le risque d'impayés, mais si l'on tient compte de la durée moyenne de détention (autour de 10 ans), ce risque se réduit. Quant à l'apport personnel, les banques commencent à se montrer plus exigeantes. En 2020, il deviendra très difficile de décrocher un crédit qui financera un projet immobilier à 100%, a fortiori à 110% (avec frais d'acquisition), sauf pour les investisseurs qui pourront compter sur les revenus locatifs.

La délégation d'assurance emprunteur : un plan toujours gagnant

Selon les autorités de régulation, les marges des banques sur le crédit immobilier sont réduites à la portion congrue à cause des taux d'intérêt au plancher. Ne soyons pas dupes : le coût d'un emprunt immobilier ne se limite pas aux intérêts. Les banques disposent d'autres ressources pour gagner de l'argent, à commencer par les frais de dossier qu'il devient désormais impossible de négocier. Si les comparateurs les situent entre 0,25% et 1,20% du montant emprunté, ces frais qui rémunèrent le temps passé à l'étude du dossier atteignent plus souvent 1% du financement et viennent grossir le taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend toutes les dépenses exigées pour l'octroi du crédit, et qui, rappelons-le, ne doit pas excéder le seuil de l'usure.

Une autre source de revenus à laquelle les banques ne veulent pas renoncer est l'assurance emprunteur. Elles margent entre 50% et 70% sur ce produit. En période de taux bas, c'est presque une bouée de sauvetage, quitte à refuser les demandes de prêt avec assurance déléguée. Certains établissements de crédit ont menacé de mettre fin à leur partenariat avec les courtiers, d'autres, et elles sont les plus nombreuses, ont choisi de renégocier les commissions de courtage, en clair de les diminuer. On peut difficilement penser que la synergie banques/courtiers s'arrête là ; en tant qu'apporteurs d'affaires, les intermédiaires sont incontournables, nonobstant l'expertise et le temps qu'ils consacrent à l'analyse des dossiers, travail qu'ils épargnent aux banques.

Seul un courtier saura frapper à la bonne porte. La banque ne peut refuser un contrat délégué souscrit auprès d'un assureur externe s'il respecte l'équivalence de niveau de garanties. Pour ne pas se faire retoquer, mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Non seulement la couverture sera en tous points conforme aux exigences de la banque, mais elle sera bien souvent moins chère que la proposition d'assurance groupe. Tous les profils sont gagnants, les jeunes actifs en bonne santé qui ne doivent pas payer pour les emprunteurs incarnant plus de risques, et les autres, à commencer par les seniors, généralement exclus des propositions d’assurance bancaires, et les personnes présentant des risques aggravés pour raisons professionnelles ou de santé.

Chez Magnolia.fr, nous aidons tous les emprunteurs à trouver l’assurance adaptée à leur projet et à leur profil, en sélectionnant les offres présentant les meilleures garanties au tarif le plus compétitif.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. 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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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