Achat immobilier : peut-on emprunter après 60 ans en 2023 ?

Devenir propriétaire de son logement est l’aspiration d’une grande majorité de Français. Acheter à crédit un premier bien immobilier se fait généralement avant 40 ans. Certains ménages n’ont pas d’autre choix que de se lancer plus tardivement. Emprunter quand on est senior reste toutefois une démarche plus compliquée en raison du passage à la retraite, mais aussi de l’assurance emprunteur, dont la souscription reste un frein compte tenu des risques de santé liés à l’âge.

Emprunt immobilier senior : attention à la retraite

Il n’y a pas d’âge limite légal pour recourir au prêt immobilier dans le but de financer l'achat de son logement. L’accès au crédit immobilier reste cependant régi par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui fixent deux limites juridiquement imposables aux banques :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt, et assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf – VEFA – ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’envergure).

La demande de prêt est examinée par la banque sur la base des critères de solvabilité :

revenus suffisants et pérennes,
emploi en CDI,
comptes sains sans découvert bancaire,
pas de crédits en cours,
apport personnel et épargne de précaution.

Votre capacité d’emprunt est évaluée au regard de ces éléments, dans le strict respect des règles d’octroi, mais passé 55 ans, il y a fort à parier que le passage à la retraite interviendra avant le solde du crédit. Et qui dit retraite, dit ressources en baisse, même si la pension est une source garantie de revenus. La banque va donc vouloir minimiser la prise de risques en raccourcissant la durée de remboursement.

Cela signifie booster son apport personnel pour diminuer le montant emprunté et la durée d’endettement. Les plus chanceux, déjà propriétaires de leur résidence principale ou d’un bien en locatif, peuvent acquérir un nouveau logement grâce au produit de la revente qui permet de financer une grande partie ou la totalité du projet. Cela signifie souvent passer par un prêt relais qui permet d’acheter avant d’avoir vendu, une opération risquée si la vente tarde à se finaliser.

On observe par ailleurs depuis quelques mois une part grandissante d’achats immobiliers au comptant : face à l’impossible accès au crédit immobilier en 2023, certains paient cash principalement grâce au produit de la revente d’un premier logement. Selon la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), entre 20% et 30% des transactions n’ont pas recours au crédit, contre 10% en temps habituel.

Pour ceux qui doivent recourir au crédit autour de 60 ans, le chemin est semé d’embûches. La hausse des taux d’intérêts tire la capacité d’emprunt vers le bas et renforce les exigences des banques, bien réticentes à accorder le financement si l’on ne présente pas les meilleures garanties, et ce, quel que soit l’âge de l’emprunteur. Au-delà de l’apport personnel, l’épargne de précaution post-crédit est devenue une condition sine qua non à l’octroi du crédit et doit représenter au moins six mensualités.

Emprunt immobilier senior : attention à l’assurance emprunteur

Le crédit immobilier est accessible aux mêmes taux d’intérêt qu’on est 30 ou 60 ans. En revanche, le coût final du financement, matérialisé par le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), est nettement plus cher en raison de l’assurance emprunteur. Cette dernière pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Mais là où un jeune actif paiera son assurance à un taux compris entre 0,10% et 0,30% selon l’offre (contrat individuel ou contrat groupe), un senior de 60 ans écopera d’un taux pouvant dépasser 1% du montant emprunté.

Pourquoi l’assurance emprunteur coûte-t-elle plus cher avec l’âge ? L’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier vise à protéger l’emprunteur et la banque en cas de défaillance du premier à s’acquitter de sa dette jusqu’au terme : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Les risques de santé et de décès augmentent avec les années. Au-delà de 50 ans, un emprunteur passe en catégorie senior et se retrouve de facto pénalisé par le coût de l'assurance de prêt.

Un taux d’assurance élevé réduit la marge de manœuvre pour rester dans les clous de l’endettement et peut entraîner le TAEG au-delà du taux d’usure, ce qui signifie un refus de crédit.

L’emprunteur senior doit aussi faire face à la limite des garanties. Les assurances bancaires couvrent jusqu’à 70 voire 75 ans, quand les contrats alternatifs offrent une protection jusqu’à 85 voire 90 ans sur la garantie décès. Sachez également que certaines assurances externes, comme l’assurance de prêt immobilier April, maintiennent la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) jusqu’au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’emprunteur si ce dernier continue une activité professionnelle rémunérée, alors que les contrats bancaires y mettent un terme au plus tard aux 65 ans de l’emprunteur, quelle que soit sa situation.

Assurance de prêt senior : faites jouer la loi Lemoine

Bravo si vous avez réussi à obtenir votre prêt immobilier senior, mais vous êtes probablement couvert par l’assurance du prêteur, comme plus de 85% des emprunteurs immobiliers. Vous avez la chance de pouvoir modifier le scénario grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance du contrat. Quand on n’a pu faire jouer la délégation d’assurance emprunteur lors de l’octroi du prêt, la loi Lemoine offre à tous une deuxième chance d’optimiser le coût de son crédit immobilier.

Quel que soit votre profil, il est essentiel de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Grâce à cet outil rapide, simple et gratuit, vous accédez aux meilleurs contrats alternatifs du marché et pouvez sélectionner la formule la plus compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière d’équivalence de garanties. Vous pouvez ainsi réduire jusqu’à 60% le coût de l’assurance par rapport à la proposition de votre banque.

Changez d’assurance de prêt sans tarder pour maximiser le gain. Les économies sont d’autant plus importantes que l’opération de résiliation/substitution intervient le plus rapidement après la signature de l’offre de prêt, le gain potentiel étant calculé sur le capital restant dû.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. 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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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