Immobilier : à chaque âge son investissement

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La pierre demeure une valeur refuge pour les épargnants français. Acquérir un logement fait partie des rêves du plus grand nombre, pour se loger mais aussi pour se constituer un patrimoine, source de revenus additionnels. Il est vrai que le niveau actuel des taux ne pourrait pas être plus incitatif. À quel moment peut-on se lancer dans l'investissement immobilier ? Quel projet est-il plus pertinent selon l'âge ?

Le plus tôt sera le mieux

L'accès au crédit immobilier repose sur une condition sine qua non : des revenus stables et un emploi en CDI. Les banques aiment prêter aux jeunes actifs, car elles peuvent proposer plusieurs produits financiers à cette clientèle potentiellement engagée sur le long terme. Si l'on a un projet d'achat immobilier dès l'entrée dans la vie active, mieux vaut commencer par se constituer un apport minimum pour financer au moins les frais d'acquisition, soit 10% de l'opération. L'effort d'épargne témoigne de la motivation du futur emprunteur.

L'achat immobilier est un acte plus engageant que le mariage selon un récent sondage, la propriété immobilière est aussi une sécurité pour l'avenir. S'y mettre dès que sa situation professionnelle est stabilisée offre l'opportunité de réaliser une plus-value à plus ou moins court terme pour acquérir un bien plus grand et se constituer ainsi un patrimoine immobilier. Un jeune actif qui prévoit de vivre quelques années dans une ville a tout intérêt à acheter pour se loger ou pour investir. Les taux actuels poussent vers cette démarche : en mai, ils ont atteint leur plus bas niveau historique, permettant aux meilleurs profils de décrocher le taux record de 1% sur 20 ans (hors assurance). Couplé à l'assurance emprunteur, le crédit immobilier affiche aujourd'hui des taux réels négatifs si l'on intègre le taux de l'inflation.

L'emplacement est la règle n°1 en immobilier qu'il s'agisse de l'achat de la résidence principale ou d'un achat locatif. Dans ce cas précis, l'avantage fiscal lié à l’investissement n'est que la cerise sur le gâteau et ne doit jamais être la motivation qui guide l'opération. Dispositif phare de défiscalisation immobilière, le Pinel n'est intéressant que pour les contribuables payant au minimum 3 000€ d'impôts par an et suppose un engagement locatif minimal de 6 ans.

Achat immobilier après 30 ans

Les chanceux ou les prévoyants qui auront acheté leur premier logement avant 30 ans auront envie de voir plus grand ou de renégocier leur crédit en cours pour profiter des taux actuels. La plus-value réalisée peut constituer un apport pour le prochain projet, quant aux économies engendrées par le rachat du prêt, elles peuvent libérer une nouvelle capacité d'épargne à placer sur des produits financiers de long cours comme l'assurance vie (en euros ou diversifiée).

Rappelons que le rachat de crédit implique de changer d'assurance emprunteur, autre source d'économies substantielles. Indépendamment de cette opération, le changement d'assurance peut se faire tout au long de la durée du crédit (amendement Bourquin). Le gain peut se chiffrer en milliers d'euros, qui peuvent, là encore, être placés sur un produit sécurisé comme l'assurance vie ou un plan d'épargne retraite.

La retraite, justement. C'est le moment de commencer à anticiper et d'envisager un investissement locatif pour générer des revenus supplémentaires bienvenus si le pouvoir d’achat baisse. Les banques acceptent parfois de financer l'opération à 110%, c'est-à-dire sans apport personnel (100% correspondants au prix du logement + 10% de frais d'acquisition), car les revenus locatifs permettent de sécuriser l'emprunt. Il est important de se faire accompagner d'un courtier pour optimiser le montage financier et profiter des avantages fiscaux des dispositifs en place comme le Pinel (immobilier neuf) ou le Denormandie (immobilier ancien).

À l'approche de la retraite

L'accès au crédit immobilier gagne en complexité au fil des années. L'âge est une variable majeure qui influe sur l'acceptation des banques : baisse future des revenus au moment de la retraite et probabilité d'être frappé par des problèmes de santé. Un senior solvable avec une réelle capacité d’emprunt peut se voir refuser un prêt à cause de l'assurance emprunteur. A tout âge, il est primordial de comparer les offres et de ne pas se laisser endormir par le discours du banquier : la délégation d'assurance offre une formidable opportunité de trouver le contrat adapté à son profil, tout en payant moins cher. En tant que senior, l'obstacle de l'assurance peut être contourné grâce au nantissement d'un contrat d'assurance vie.

Sérénité pour la retraite

L'achat immobilier est une solution pour préparer sa retraite. Plutôt que l'investissement en direct, pensez à la pierre papier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou un OCPI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Le ticket d'entrée est forcément moins lourd que l'achat locatif détenu en direct et l'investisseur est déchargé des contraintes locatives. Pour ces deux schémas, l’investisseur achète des parts de ces sociétés afin de percevoir un revenu régulier net de toute charge d’assurance, de gestion et de taxe foncière. La différence se trouve au niveau de la composition de leur capitalisation. Les SCPI n'achètent que de l'immobilier en vue de le louer (immobilier tertiaire ou résidentiel), tandis que les OCPI allouent entre 60% et 90% de leurs actifs en immobilier, le reste étant investi sur des produits financiers, obligataires ou même boursiers. Cet investissement réalisé hors immobilier locatif constitue un risque pour l'épargnant. Mieux vaut s'orienter vers les SCPI, gage de sécurité en ce qui concerne le rendement envisageable.

La retraite est aussi le moment de préparer sa succession. Les SCPI ont également un autre avantage que n'a pas l'immobilier détenu en direct. Pour les épargnants qui souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine, les parts de SCPI ne sont pas affectées à un attachement familial, le portefeuille peut être divisé en parts égales selon le nombre d'héritiers, ce qui est plus simple qu'un bien immobilier à partager en indivision. Dans le cas de parts de SCPI, chaque héritier est pleinement propriétaire de ses parts et peut agir indépendamment des autres héritiers. Les parts de SCPI peuvent aussi faire l’objet d’un démembrement de propriété permettant d’alléger la fiscalité de la transmission. L’investisseur conserve l’usufruit des parts, continuant ainsi d’en percevoir les revenus, et en donne la nue-propriété à ses héritiers selon la répartition de son choix.

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Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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