Assurance de prêt : seul levier pour rester sous l'usure en 2020

Après deux mois d'arrêt forcé, le marché immobilier repart avec une vigueur qui étonne les professionnels. La demande est au rendez-vous mais les candidats à l'achat se heurtent aux conditions d'emprunt dégradées. Victimes de l'action conjuguée de la hausse des taux d'intérêt et de la baisse des taux d'usure, un nombre croissant d'emprunteurs ne peuvent plus accéder au crédit immobilier. Seule la délégation d'assurance permet de contourner cet effet "ciseaux" tant décrié par les courtiers.

Augmentation des taux d'intérêt...

La demande immobilière se redresse avec force après deux mois de confinement. Les transactions suspendues peuvent être finalisées, les projets initiés avant la mi-mars sont de nouveau sur les rails, et de nouveaux projets émergent avec une envie appuyée pour les maisons à la campagne et les appartements avec terrasse ou balcon. Malheureusement certains dossiers sont recalés sans sommation. Les candidats à l'emprunt immobilier sont confrontés au piège de la remontée des taux d'intérêt et de la baisse des taux maximum légaux, dans un contexte marqué par les nouvelles règles d'octroi imposées aux banques par le régulateur depuis début janvier 2020.

Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen s'est établi à 1,25% (hors assurance et coût des sûretés) en mai 2020 contre 1,17% le mois précédent. Calculé, il est vrai, sur un nombre très restreint de prêts accordés, ce taux moyen en nette hausse témoigne néanmoins d'un changement profond. Les taux d'emprunt restent attractifs, actuellement au niveau observé en juin 2019, mais loin du minimum d'octobre 2019 (1,12%). La crise économique consécutive à la crise sanitaire accentue le risque porté par les établissements prêteurs sur la dette immobilière des particuliers, les obligeant à rehausser les barèmes des taux d'intérêts. Cette remontée soudaine met un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen se situait sous l'inflation.

L'augmentation des taux d'emprunt touche principalement les profils les moins vertueux, ceux qui manquent d'apport personnel suffisant et qui doivent s'endetter sur les durées les plus longues. Toujours selon l'Observatoire, depuis décembre 2019, le taux proposé à cette clientèle s'est accru de 25 points de base sur toutes les durées et se situe désormais 30 points au-dessus de l'offre moyenne. En mai 2020, les candidats les moins bien dotés ont obtenu 1,60% sur la durée de 20 ans, contre 0,94% pour les profils premium.

... et baisse des taux d'usure

Sur le terrain, les courtiers constatent que la majorité des barèmes bancaires pour le mois de juin sont dorénavant compris entre 1,30% et 1,70%, signe que les conditions se sont réellement durcies. Il est actuellement impossible d'emprunter sous 1,10%, sauf pour les rares meilleurs dossiers. Chacun est pénalisé par la double peine : la remontée de taux d'intérêt conjuguée à la baisse des taux de l'usure, un effet ciseaux qui exclut de plus en plus d'emprunteurs.

Les taux maxima légaux se sont réduits depuis le 1er avril 2020, conséquence direct de l'application par les établissements de crédit des consignes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en fin d'année 2019. L'obligation d'accorder des prêts immobiliers sans dépasser le taux d'endettement de 33% et la durée d'emprunt de 25 ans concentre l'octroi aux profils jugés moins porteurs de risques, ce qui fait baisser mathématiquement les taux d'usure. Entre le premier et le deuxième trimestre 2020, le taux maximum autorisé pour les prêts sur 20 ans et plus est passé de 2,61% à 2,51%, 10 points d'écart qui sont tout sauf anecdotiques pour les emprunteurs pris en tenaille entre la hausse des taux d'intérêt et le plafond légal qui se régresse.

La délégation d'assurance de prêt pour minimiser l'effet ciseaux

Pour mémoire, les taux d'usure pour chaque type de prêt sont calculés sur la base des taux moyens accordés par les établissements financiers le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Il en résulte un décalage avec les barèmes du moment, un problème majeur en cas de remontée des taux d'intérêts. Il faut aussi comprendre que les taux de l'usure indiquent le maximum autorisé pour le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts liés au financement, pas seulement les intérêts d'emprunt : la garantie (hypothèque, caution,...), les frais de dossier, de tenue de compte, mais aussi l'assurance emprunteur, dont le poids dans le coût global (représenté par ce TAEG) atteint en moyenne un tiers des dépenses engagées.

L'équation est cruelle. Les dossiers qui écopent du taux d'emprunt le moins performant, même s'ils sont solvables, sont éjectés d'office pour cause de TAEG outrepassant le seuil de l'usure sur la durée concernée. D'un point de vue assurantiel, les profils les risqués (antécédents médicaux, professions à risque) sont également pénalisés en dépit d'un taux nominal hyper compétitifs. La solvabilité du dossier ne suffit pas, encore faut-il rester en-deçà des plafonds légaux, challenge impossible quand les emprunteurs se prennent de plein fouet les vagues antagonistes de la remontée de taux de crédit et de la baisse des taux d'usure. La parade face à cette impasse bancaire ? La délégation d'assurance. Il n'est pas mystère que les contrats d'assurance proposés par les banques sont largement moins compétitifs que les offres des assureurs externes. Jusqu’à deux ou trois fois plus onéreux ! Dix points gagnés sur l'assurance est aussi profitable qu'abaisser de 20 points le taux nominal. Quand la négociation sur le taux est bloquée, la seule solution pour rester dans les clous est de déléguer l'assurance. Il en va même de l'intérêt de la banque d'accepter un contrat alternatif pour accorder le financement.

En déléguant l'assurance auprès d'un courtier spécialisé comme Magnolia, il est possible d'économiser jusqu'à 15 000 euros sur la durée totale de l'emprunt immobilier, mais surtout d'obtenir une diminution salvatrice du TAEG.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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