TAEG : outil de désinformation pour les banques

taeg-outil-desinformation-pour-les-banques

En produits de consommation courante comme en crédit immobilier, comparer s'avère nécessaire pour décrocher la meilleure offre. Le taux Annuel Effectif Global est l'indicateur qui permet cet exercice de comparaison lors d'une demande de crédit, puisqu'il intègre tous les coûts liés à l'obtention du financement. En théorie, le taux le plus faible devrait illustrer l'offre la moins chère. En manipulant le TAEG, les banques cherchent à attirer le client de manière trompeuse, une pratique douteuse dénoncée par le courtier Securimut.

Le TAEG : comparaison n'est pas raison !

Début mai 2021, le courtier Securimut, filiale de la Macif, lançait un pavé dans la marre de l'assurance emprunteur, mettant en lumière des pratiques bancaires pour le moins contestables quant au respect de la réglementation sur le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Dans son étude, le courtier accuse les banques de manipuler le TAEG pour duper les consommateurs

50% voire 75% du coût de l'assurance seraient extraits du TAEG pour embellir une offre de prêt qui se révèle être plus onéreuse qu'une autre.

Produit complexe s'il en est, un crédit immobilier est l'agrégation de divers coûts incompressibles :

  • les intérêts d'emprunt
  • les frais de dossier
  • la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
  • les frais d'expertise du bien immobilier
  • les frais dus aux éventuels intermédiaires (honoraires de courtage)
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte en cas de domiciliation des revenus pour obtenir le financement
  • les primes d'assurance emprunteur.

Additionnés, ces frais vont exprimer le coût total de l'emprunt via le TAEG, taux qui, depuis 2016, doit obligatoirement être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur le contrat de prêt remis au client. En aucun cas, le TAEG ne peut excéder le taux de l'usure applicable sur la durée concernée, taux maximum légal que la banque peut accorder.

Privé d'une partie des frais liés à l'obtention du crédit immobilier, en l'occurrence une proportion importante de l'assurance emprunteur, le TAEG est devenu, par les dérives bancaires, un instrument de désinformation. Le TAEG a été mis en place pour que le consommateur fasse un choix éclairé de son crédit immobilier, sans qu'il ait besoin de détailler tous les paramètres du financement. S'il paraît simple de distinguer les intérêts, les frais de dossier et les frais de garantie dans cet indicateur global, il est en revanche malaisé d'isoler le coût de l'assurance emprunteur, et donc de pouvoir comparer objectivement cette couverture incontournable.

Le Taux Annuel Effectif Assurance : seul indicateur fiable du coût de l'assurance emprunteur

À TAEG identique, deux offres de prêt immobilier peuvent cacher des réalités bien différentes. Les statistiques montrent qu'un crédit à l'habitat est remboursé en moyenne au bout de 8 ans pour une souscription initiale de 20 ou 25 ans. Le coût effectif du crédit sera alors celui de la durée réelle de détention. En amalgamant tous les coûts, le TAEG ne permet pas de distinguer quelle offre sera la plus intéressante à l'instant T en cours de prêt. Securimut prend l'exemple de 2 offres pour un crédit de 200 000€ sur 20 ans.

La plupart des emprunteurs se focalisent sur le taux nominal du crédit, estimant que le taux le plus faible réduit nécessairement le coût du financement. Ils oublient les autres coûts, à commencer par l'assurance emprunteur qui peut représenter entre 30% et 50% du poids global du crédit. Dans l'exemple donné, l'emprunteur pourra être tenté de choisir l'offre A qui affiche le taux brut le plus performant. S'il solde son prêt au bout de 8 années, il aura dépensé 2 000€ supplémentaires en primes d'assurance par rapport à l'offre B. Au terme prévu, soit 20 ans, la comparaison déclasse l'offre B, plus chère en assurance que l'offre A.

La différence tient aussi au calcul des cotisations, exprimées en capital restant dû dans l'offre A et en pourcentage du capital initial dans l'offre B. Les premières mensualités du crédit sont constituées en grande partie des intérêts, raison pour laquelle l'assurance de l’offre A coûte cher en début de prêt, du fait d'une cotisation dégressive au fil de l'amortissement du capital. Dans l'offre B, les primes d'assurance sont constantes, lissées sur la durée totale, et pèsent donc moins en début de prêt.

Pour permettre une comparaison objective des offres, le TAEG devrait être exprimé hors assurance, cette dernière étant évaluée par son indicateur propre, le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance. L'emprunteur pourrait alors comparer les offres sous l'angle de ces 2 taux, d'un côté le TAEG qui agrège tous les frais sauf l'assurance, et de l'autre le TAEA qui rend compte uniquement du coût de l'assurance.

L'exclusion des garanties facultatives du TAEG

Securimut a observé en outre que certaines banques n'intègrent pas toutes les garanties de l'assurance. L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription de l'assurance emprunteur, elle-même soumise aux exigences du prêteur. Le consommateur n'a pas le choix des garanties ni des quotités à souscrire, qui lui sont imposées par la banque. Même s'il peut choisir librement le contrat d'assurance, l'emprunteur doit respecter la notion d'équivalence de niveau de garanties réclamée par la banque.

Sont obligatoires les garanties décès/perte totale et irréversible d'autonomie, et les garanties invalidité/incapacité. La garantie perte d'emploi est quant à elle optionnelle, mais peut être imposée par le prêteur en fonction du profil de l’emprunteur. En sortant les garanties facultatives du TAEG, certaines banques enjolivent cet indicateur et leur offre de prêt, trompant ainsi le consommateur sur le coût réel du crédit

Certains établissements excluent jusqu'à 75% de l'assurance emprunteur du TAEG, rendant cet indicateur peu fiable. D'autant qu'une fois la garantie perte d'emploi souscrite, l'emprunteur ne peut s'en défaire en cours de prêt comme l'y autorise la réglementation (loi Hamon ou amendement Bourquin), le changement d'assurance étant lié à l'équivalence de garanties.

Ces pratiques autrefois marginales seraient désormais répandues. Elles témoignent de la volonté des banques toujours plus forte de préserver leurs marges sur l'assurance emprunteur, produit hautement rémunérateur dans un marché du crédit qui ne l'est plus en raison de taux d'intérêt au plancher. 

La loi Lagarde de septembre 2010 avait acté la déliaison de l'assurance et du crédit pour permettre aux consommateurs de réduire cette dépense contrainte, l'assurance de prêt, en comparant les offres. On voit par ces exemples que le TAEG, tel qu'il est conçu, ne permet pas une comparaison concrète de tous les coûts.

Comme le TAEG, le TAEA doit figurer sur tous les documents précontractuels et les offres de prêt immobilier. Cet indicateur doit être accompagné du coût total de l'assurance en euros, du coût de l'assurance par période (mensuelle et annuelle) et du détail des garanties. Manifestement, certaines banques ne respectent pas l'article L.311-4-1 du Code de la consommation ou font en sorte que le consommateur passe à côté de cette information cruciale.

Rédigé par Astrid Cousin | Publié le 18/05/2021 | Modifié le 26/07/2022

Dernières publications

nouveau-plongeon-production-crédits-immobiliers-2024

Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante.  Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.  

hausse-participation-forfaitaire-mai-2024

Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital).  Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

illégale-pression-banques-assurance-emprunteur

Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs.  La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.