Quel type d'assurance de prêt choisir pour un investissement locatif ?

Assurance emprunteur et investissement locatif

L'investissement locatif repose sur un double principe : tirer des revenus issus des loyers et bénéficier d’un avantage fiscal si l'acquisition intervient dans le cadre d'un dispositif défiscalisant. Le financement profite des leviers du crédit et pour en minimiser le coût, vous pouvez agir sur l'assurance emprunteur. Le choix du contrat s'avère stratégique pour réduire l'effort d'épargne.

Assurance de prêt : contrat groupe ou contrat délégué ?

L'assurance de prêt immobilier, qui va couvrir votre crédit destiné à l'achat d'un logement locatif, peut prendre deux formes distinctes :

le contrat groupe présenté par la banque prêteuse : le calcul de la cotisation se fait sur le capital initial, vous payez la même cotisation chaque mois jusqu'au terme du prêt ;
le contrat délégué auprès d'un assureur concurrent : la plupart des assureurs externes proposent des contrats en capital restant dû, c'est-à-dire que la cotisation se réduit au fil des remboursements du prêt. (attention : en dégélation, il existe cependant quelques contrats en capital initial adaptés à votre investissement)

La différence entre ces 2 contrats porte également sur le taux de l'assurance de prêt : le contrat en capital initial (CI) est assorti d'un taux d’assurance moins élevé que le contrat en capital restant dû (CRD). Le contrat en CRD est donc plus cher durant les premières années du prêt. La dégressivité des cotisations lui permet néanmoins d'avoir bien souvent un coût inférieur sur la durée totale de l'emprunt.

Attention à la durée du crédit

La notion de durée est essentielle dans un crédit immobilier : elle influe sur le taux d'intérêt et donc sur le coût global du prêt. Le coût d'une assurance emprunteur est toujours calculé sur la durée initiale de l'offre de prêt. La comparaison entre un contrat CI et un contrat CRD se fait sur cette base, sans prendre en compte l'hypothèse d'une revente avant le terme. Selon votre stratégie patrimoniale, à savoir la destination du bien (revente pour en tirer une plus-value, revenus additionnels pour la retraite, résidence principale à l'issue de l'engagement locatif), vous devez évaluer quel contrat d'assurance sera le mieux adapté à votre situation. En cas de revente du bien avant le terme du prêt, vous remboursez la banque par anticipation. Si vous avez souscrit une assurance CRD, vous aurez payé les cotisations au plus fort : la dégressivité, ici, ne joue pas ou peu. Votre effort d'épargne aura été plus important durant les premières années, d’autant que vous ne pourrez agir sur les frais incompressibles liés au logement (impôt foncier, taxe foncière, charges de co-propriété, entretien).

Prenons l'exemple du dispositif Pinel qui octroie un avantage fiscal en contrepartie notamment d'un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. La souscription d’une assurance CRD vous pénalisera si vous décidez de revendre le logement une fois terminée la durée imposée de location alors même que le crédit est loin d'être soldé. En comparaison, un contrat en CI sera moins cher avec des cotisations lissées sur la durée du prêt. Sur les 9 premières années, l’effort d’épargne représente 1/3 du remboursement, les loyers nets de charges la moitié, et la réduction d’impôt au plus 15%. Jusqu’au terme du prêt, sur 15 ou 20 ans, l’effort d’épargne sera plus important compte tenu de la pression fiscale sur les revenus locatifs et l’augmentation des charges locatives. Selon la durée de détention du bien immobilier envisagée, une assurance CI ou CRD se justifiera.

Rappelons que la revente du bien en loi Pinel avant la fin de l'engagement locatif vous prive de l'avantage fiscal et cela de manière rétroactive.

Quel niveau de garanties choisir ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, qu'il soit adossé ou non à un dispositif de défiscalisation, la banque exigera toujours les garanties décès-PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie), comme pour tout financement immobilier, et se contentera le plus souvent de cette couverture qu'elle estime suffisante compte tenu du risque réduit par rapport au financement de la résidence principale : les revenus locatifs compensent en effet tout ou partie des mensualités en cas d'arrêt de travail.

Il est pourtant nécessaire de relever le niveau de protection en ajoutant au moins la garantie IPT (incapacité permanente totale) qui intervient en cas d'invalidité sévère pour compenser la perte de revenus. La délégation s'avère être la solution pour garantir un niveau de couverture optimale à l'investisseur locatif, éventuellement à son co-emprunteur.

A noter que la réduction d'impôt accordée par le dispositif de défiscalisation n'est pas remise en cause si la revente du logement pendant la période couverte par l'engagement de location est consécutive à l'invalidité, au licenciement ou au décès du contribuable ou de son conjoint.

Magnolia.fr propose des contrats à capital initial dotés de garanties décès-invalidité et incapacité pour couvrir au mieux et au juste prix votre projet d'investissement locatif. Notre simulateur d'assurance emprunteur vous permet de trouver le contrat le plus adapté, au meilleur prix.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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