Impact négatif du Pinel : amélioration possible ?

Lancé en septembre 2014 suite à l'assouplissement du régime Duflot, le Pinel est le dispositif destiné aux investisseurs locatifs le plus attribué en France. Il a été prorogé jusqu'en décembre 2021 par la loi de finances 2018. Un rapport commandé par le gouvernement évalue pourtant négativement son impact sur l'offre de logement et sur les prix, et propose diverses pistes pour l'améliorer.

Loi Pinel : un bilan mitigé

Missionnés en juin dernier par le gouvernement, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) viennent tout juste de livrer leur rapport sur l'évaluation du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif loi Pinel. Dans ce rapport, les auteurs ont cherché à mesurer les effets du dispositif sur les prix de l'immobilier (foncier, vente au particulier), sa rentabilité (pour les finances de l'État et les particuliers), et son impact sur la ville. Le bilan s'avère globalement négatif et si la viabilité du dispositif Pinel n'est pas remise en cause, la mission recommande qu'il soit réformé pour répondre aux objectifs fixés initialement, à savoir la construction des logements en zones tendues, le soutien à l'investissement locatif et le développement d'une offre de logements à loyers intermédiaires dans le parc locatif privé.

Le dispositif Pinel n'est pas menacé de suppression et sera bien prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Le rapport de l'IGF et du CGEDD pointe néanmoins ses effets négatifs, tant pour les particuliers investisseurs que pour l'État et les collectivités locales :

La construction d'un logement Pinel coûte 35% plus cher à l'État qu'un financement par un investisseur institutionnel.
La construction dans les territoires non éligibles au Pinel est pénalisée du fait de la concurrence des zones éligibles au dispositif.
Les logements ne se situent pas nécessairement dans les zones les plus pertinentes pour leur politique locale de l'habitat.
Le nombre de logements Pinel n'est pas maîtrisable pour les collectivités.
Il y a corrélation entre une forte proportion d'investissements Pinel et une moindre qualité des logements.
Les copropriétés majoritairement composées de logements en loi Pinel prennent des risques sur la qualité du logement et son entretien futur. Le phénomène se constate essentiellement dans les villes de taille petite ou moyenne.
Pour l'investisseur, l'attrait de la carotte fiscale occulte une rentabilité globale négative en l'absence de hausse des prix de l'immobilier.
La rentabilité de l’investissement Pinel sur neuf ans est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886€/m².
Moins de 10% de l'aide de l'État (réduction d'impôt) se traduisent par une baisse du loyer.

Le rapport reconnaît toutefois que le dispositif a "favorisé un développement important de l'offre locative privée" et a même joué "un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France".

Loi Pinel : une réforme en vue ?

Parmi les propositions émises par le rapport de l'IGF et du CGEDD, visant à recentrer le Pinel sur ces objectifs initiaux, voici les deux principales :

Contingenter l'aide : mieux coordonner le dispositif avec la politique locale de l'habitat afin de promouvoir des logements qui répondent davantage aux besoins locaux. Le rapport préconise de plafonner "le nombre de logements locatifs aidés dans une commune de façon à pouvoir contenir leur multiplication dans les zones A et B1 et éviter qu'ils n'évincent des projets incluant des logements qui répondent mieux à des besoins locaux (des logements familiaux par exemple), même s'ils ne sont pas taillés pour la défiscalisation proposée à des particuliers investisseurs."
Rechercher une plus grande implication des investisseurs institutionnels : le but est de modérer l'effet d'éviction du dispositif Pinel dans les projets de promoteurs au détriment des investisseurs institutionnels.

Enfin, le rapport suggère de transformer le dispositif en prime budgétaire si les évolutions proposées s'avèrent difficiles à mettre en place pour des raisons de rupture du principe constitutionnel d'égalité.

Le constat posé par l'IGF et le CGEDD n'est pas en phase avec un rapport indépendant réalisé par le cabinet Preview et publié en septembre dernier. Les économistes auteurs de cette étude démontrent pour la première fois l'intérêt économique des dispositifs d'investissement locatif, et en particulier du Pinel. Le manque à gagner fiscal pour l'État, qui accorde une réduction d'impôt aux contribuables réalisant un investissement en régime Pinel, est largement compensé par les apports fiscaux liés à cet investissement. Non seulement les logements éligibles au Pinel ne sont pas plus chers, mais les investisseurs, qui n'auraient pas acheté sans ce dispositif, peuvent atténuer le rendement affaibli par la fiscalité grâce au dispositif. Le rapport rappelle que le Pinel a permis à lui seul, en quatre ans, de construire et de vendre près de 190 000 logements.

Rappel du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est attribué à tout particulier investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l'état d'achèvement. Pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 6, 9 ou 12 ans, au taux s'élevant respectivement à 12%, 18% ou 21%, l'investisseur doit respecter les conditions suivantes :

le logement doit être neuf, conforme au niveau de performance énergétique globale et situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis janvier 2018 ;
le logement doit être loué durant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
le montant de l'investissement doit respecter la double limite de 300 000€ et de 5 500€/m², avec la possibilité d'acquérir 2 logements ;
les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds définis par zone ;
le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire dès lors qu'il n'est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
le loyer appliqué respecte les plafonds mis en place selon les zones (en général inférieur à 20% des loyers du marché).

Le projet de loi de finances 2019 a introduit un changement notable : les logements anciens situés dans les communes signataires d’une convention de revitalisation du territoire sont eux désormais éligibles à la réduction d’impôt, ainsi que les logements se trouvant dans un centre-ville à fort besoin de réhabilitation sous réserve d'engager des travaux d'amélioration à hauteur d'un minimum de 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt en loi Pinel est comprise dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€ par an.

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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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