Immobilier : l’assurance emprunteur, seul levier pour faire baisser le coût de son crédit en 2023

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Alors que les taux d‘intérêts continuent de flamber sans que les prix des logements ne faiblissent, accéder au crédit immobilier devient une vraie gageure en 2023. Encore trop peu d’emprunteurs accordent de l’importance à l’assurance de prêt, pourtant le deuxième coût après les intérêts. Chacun a la possibilité de négocier l’assurance pour minimiser cette dépense tout en étant parfaitement protégé, d’entrée de jeu, mais aussi en cours de prêt.

Liberté de choix de l’assurance emprunteur lors de la demande de prêt

Depuis septembre 2010, tout emprunteur bénéficie du libre choix de l’assurance de prêt immobilier. Ce droit fondamental introduit par la loi Lagarde permet ainsi de refuser l’assurance proposée par la banque pour lui préférer une offre alternative moins chère souscrite auprès d’un prestataire concurrent.

Coût de l’assurance emprunteur

Pour comprendre l’importance de cette liberté de choix, il faut rappeler le poids de l’assurance dans un crédit immobilier. Protection indispensable pour obtenir le financement bancaire bien que sa souscription ne relève d’aucune obligation légale, l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier. Il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts, un argument suffisant pour tenter de l’alléger, ce que permet la réglementation.

Le coût de l’assurance de prêt dépend de multiples facteurs liés à l’emprunteur et à son crédit immobilier :

l’âge
l’état de santé
la profession exercée
le mode de vie (fumeur, non-fumeur, pratique d’une activité sportive dangereuse)
les caractéristiques du prêt (nature, durée, montant).

Le coût est calculé en fonction des risques incarnés par l’emprunteur, l’âge et l’état de santé étant les deux risques majeurs qui viennent renchérir le tarif.

Les garanties de l’assurance crédit immobilier

L’assurance emprunteur offre une double protection pour la banque et l’assuré, intervenant pour rembourser la première à hauteur des garanties souscrites en cas d’accidents de la vie dont serait victime le second (décès, invalidité et incapacité de travail).

La couverture repose sur 4 types de garanties assurance de prêt immobilier :

la garantie décès qui rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur en cours de prêt ;

la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui prend en charge le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps, si l’emprunteur devient dépendant à 100% ;
la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail après un délai de franchise allant de 2 à 180 jours ;
les garanties invalidité : IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux est compris entre 33% et moins de 66%, et IPT (Invalidité Permanente Totale) si le taux est compris entre 66% et moins de 100%.

Les garanties décès/PTIA sont obligatoires, et sont complétées par les garanties invalidité et incapacité selon le profil de l’emprunteur et les risques qu’il représente. Dans le cadre d’un crédit destiné à financer un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire), la garantie ITT est exigée par la banque.

Lors de la souscription à l’assurance de prêt, vous remplissez un questionnaire de santé qui renseigne l’assureur sur vos antécédents de santé et vos éventuels arrêts de travail. En fonction du niveau de risques, il accepte ou oppose un refus d’assurance emprunteur, et en cas d’acceptation, peut appliquer une surprime assurance de prêt immobilier et/ou des exclusions de garanties.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en juin 2022, il est possible d’échapper à la sélection médicale si vous remplissez les deux conditions suivantes :

La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
Le crédit est soldé avant vos 60 ans.

La loi interdit à l'assureur de rechercher une quelconque donnée de santé mais l'autorise à rester informé de votre âge, de votre profession et de vos habitudes de vie (tabagisme, sport à risques) via le formulaire de souscription, autant d’indications qui vont orienter sa réponse et la tarification. Cette mesure inclusive est surtout bénéfique pour les jeunes emprunteurs autrefois discriminés par leur état de santé.

Si la réglementation vous offre le libre choix de l’assurance de prêt, la banque garde la maîtrise de la couverture. L’acceptation d’une assurance déléguée repose en effet sur le respect de l’équivalence de garantie : le contrat alternatif individuel doit présenter des garanties au moins équivalentes au contrat groupe bancaire.

Trouver la meilleure assurance de prêt immobilier

Pour minimiser le coût de l’assurance de prêt, faites jouer la concurrence et économisez des centaines voire des milliers d’euros. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier et obtenez plusieurs devis respectant les exigences de la banque. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour mettre en parallèle les garanties et sélectionner l’offre la plus compétitive.

À garanties équivalentes, une assurance individuelle est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre de la banque. Voici un exemple :

Vous avez moins de 35 ans, êtes en bonne santé et vous empruntez 180 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50%, couverts par une assurance bancaire au taux de 0,34%, soit un coût d’assurance de 12 240€. En déléguant le contrat à un assureur externe, vous obtenez un taux d’assurance de 0,10%, soit un coût de 3 600€ : vous économisez 8 640€.

Si vous empruntez à deux, l’assurance déléguée reste encore compétitive, même en étant couvert par une quotité à 100% sur chaque tête. L’économie se chiffre alors à 4 620€.

Pour optimiser vos chances de trouver l’assurance la mieux adaptée à votre situation au meilleur tarif, faites appel à un courtier en assurance de prêt immobilier. Ce service est gratuit et vous permet de bien appréhender l’étendue des garanties tout en bénéficiant d’un prix ajusté à votre profil.

Le droit de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt

Le principe de délégation d’assurance emprunteur s’applique également en cours de prêt. C’est même la mesure phare de la loi Lemoine, encore méconnue en 2023. Vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Si, comme plus de 85% des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, profitez de la loi Lemoine pour renverser la situation. Toujours dans le respect de l’équivalence de garanties, comparez les offres du marché et sélectionnez une assurance moins chère et tout aussi couvrante que le contrat bancaire.

N’attendez pas pour réduire le coût de votre crédit immobilier : en changeant d’assurance sans tarder, vous pouvez récupérer des milliers d’euros sur la durée résiduelle de votre crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour constater tout l’intérêt financier de la délégation d’assurance de prêt.

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Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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