Crédit immobilier : tout savoir sur l’assurance emprunteur en 2023

L’assurance emprunteur permet de sécuriser le prêt immobilier en cas d’accident de la vie (décès, invalidité et incapacité). Cette dépense contrainte pour l’emprunteur se négocie au moment de la demande de prêt, également en cours de prêt. Voici toutes les informations à connaître pour souscrire une assurance crédit immobilier en 2023.

Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ?

La souscription à l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, mais elle est systématiquement exigée par la banque pour garantir la bonne fin du prêt immobilier. Compte tenu de la somme engagée sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans (27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec gros travaux), le prêteur veut se prémunir contre d’éventuels défaillances de l’emprunteur.

L’assurance de prêt immobilier doit être distinguée d’autres frais de garantie que sont l’hypothèque et la caution. L’une ou l’autre de ces sûretés intervient en cas de défaut de paiement dans les situations qui ne sont pas couvertes par l’assurance emprunteur.

Quels sont les risques couverts par l’assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier protège l’assuré et sa banque en cas de défaillance du premier. Elle rembourse tout ou partie des mensualités du crédit en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi.

Elle repose sur deux garanties obligatoires :

la garantie décès : l’assureur rembourse à la banque le capital restant dû, sauf si la cause du décès fait partie des exclusions générales communes à toutes les compagnies d’assurance (suicide durant la première année, émeute, guerre civile).
la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : toujours adossée à la première, elle entre en jeu en cas de dépendance totale, c’est-à-dire que l’emprunteur a besoin de l’aide d’une tierce personne pour les gestes du quotidien (se laver, se nourrir, se déplacer, etc.). Le capital restant dû est versé à la banque.

Viennent s’ajouter aux garanties décès/PTIA des garanties facultatives, qui sont toutefois imposées par la banque en fonction du profil de risques de l’emprunteur :

la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident après expiration d’un délai de franchise qui va de 15 à 180 jours, et pour une durée d’indemnisation ne pouvant excéder 1 095 jours.
les garanties invalidité : au-delà de 1 095 jours, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité et dès lors que le taux est supérieur ou égal à 33%.

Une dernière garantie peut compléter la couverture : la garantie perte d’emploi, réservée aux seuls emprunteurs en CDI et activée uniquement en cas de licenciement économique.

Quel prix pour une assurance emprunteur ?

La souscription à l’assurance passe par le questionnaire de santé assurance de prêt, un formulaire qui détaille l’historique de santé via des questions précises : âge, poids, taille, IMC (Indice de Masse Corporelle), traitements en cours, opérations chirurgicales, arrêts de travail pour maladie ou accidents, etc.

En fonction des informations fournies, l’assureur va formuler une réponse : acceptation, avec ou sans surprime assurance de prêt, avec ou sans exclusion de garantie, ou refus d’assurance de prêt.

Le tarif dépend :

des données indiquées dans le questionnaire de santé,
des caractéristiques du prêt (type, montant, durée)
des garanties à souscrire.

Voici, indépendamment de l’état de santé, les tarifs moyens d’assurance emprunteur par tranche d’âge :

En moyenne, l’assurance emprunteur représente un tiers du coût global d’un crédit immobilier.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

Le marché de l’assurance de prêt est partagé entre les banques, dites bancassureurs, et les assureurs alternatifs, largement plus compétitifs. Ceci explique les écarts conséquents qu’on peut observer dans le tableau du paragraphe précédent. À garanties équivalentes, une assurance concurrente de celle proposée par la banque est jusqu’à trois fois moins chère.

Dès votre demande de financement, la banque va essayer de placer son assurance maison. Ne vous laissez pas intimider, car vous avez le droit de refuser son offre et de choisir un contrat moins cher, dès lors qu’il présente un niveau d’équivalence de garanties. La loi Lagarde permet en effet de choisir librement son assurance de prêt depuis septembre 2010, donnant ainsi à chacun l’opportunité de réduire le coût de cette dépense.

Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information (FSI) que doit vous remettre la banque dès la première simulation d’offre de prêt. Ce document essentiel et réglementé comporte les garanties minimales exigées par la banque et vous aide à mettre les offres en concurrence.

Armé de la FSI, utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour trouver le contrat adapté à votre situation qui respecte les exigences de la banque.

Puis-je souscrire une assurance emprunteur si je suis malade ?

Les personnes victimes de maladie sont de facto discriminées par le questionnaire de santé. Considérées par les assureurs comme des emprunteurs à risques aggravés, elles peinent à accéder à l’assurance et au crédit. Quand elles n’essuient pas un refus d’assurance, elles écopent d’une surprime rédhibitoire ou d’exclusion de garanties qui réduisent leur protection, voire compromettent l'obtention du financement bancaire.

Si vous êtes malade ou avez souffert d’une maladie grave (affection de longue durée, cancer, pathologie cardiovasculaire, diabète, etc.), faites valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui permet d’accéder à l’assurance emprunteur à des tarifs standards ou avec une surprime plafonnée en fonction de la pathologie concernée. Des exclusions de garantie(s) peuvent s’appliquer.

Droit à l’oubli

La convention Aeras contient un dispositif essentiel pour les personnes en rémission d’un cancer. Passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, le droit à l'oubli s'applique ce qui leur permet de ne pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, qu’il s’agisse d’un cancer juvénile ou diagnostiqué à l’âge adulte.

Assurance emprunteur sans questionnaire de santé

La loi Lemoine adoptée en 2022 permet de souscrire une assurance de prêt immobilier sans avoir à informer l’assureur de son état de santé. Le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts de moins de 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête), remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

Si vous respectez ces conditions, vous pouvez souscrire une assurance de prêt à tarifs standard, sans surprime pour raisons de santé, et ce, quel que soit votre état. L’assureur n’a plus le droit de rechercher aucune donnée de santé, mais il cherchera toujours à savoir si vous êtes fumeur ou non-fumeur.

Peut-on changer d’assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier représente un budget important, la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Vous avez la possibilité de négocier ce coût en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour trouver une assurance moins chère et tout aussi protectrice.

Vous pouvez payer jusqu’à 70% moins cher en changeant d’assurance emprunteur. Un bon plan qu’il ne faut pas négliger en cette période d’inflation qui compresse le budget des ménages. Faites jouer la délégation d’assurance emprunteur une fois signée l’offre de prêt si vous n’avez pu en profiter en amont. Les économies potentielles se chiffrent en milliers d’euros sur la durée restante d’un crédit immobilier.

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Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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