Crédit immo : l’accès au crédit se resserre toujours plus !

Bonne nouvelle pour les emprunteurs ! Les taux d'intérêts des crédits immobiliers se sont stabilisés en juin après six mois de hausse consécutive. A la mi-juillet, ils sont même plus performants que le niveau observé l'an dernier à la même période. L'accès au crédit à l'habitat reste néanmoins compliqué pour certains profils.

Stabilisation des taux d'emprunt en juin

Entre mars et juin 2020, le taux moyen des crédits immobiliers a grimpé de 14 points, pour atteindre 1,29% (taux brut hors assurance et coût des sûretés) fin juin. Au deuxième trimestre, il s'est établi à 1,25% contre 1,13% le trimestre précédent. Le rebond des taux entre ces deux périodes est intervenu principalement en mai (+8 points), et a clôturé les hausses minimes de l'ordre de 1 à 2 points constatée au cours du premier trimestre. Durant ces deux dernières années, le taux moyen s'est maintenu sous le seuil de l'inflation, c'est désormais un temps révolu. Toutefois, la stabilité qui prévaut depuis fin mai est de bonne augure pour encourager les projets immobiliers.

Le gain de 18 points en six mois constitue, il est vrai, la plus forte remontée des taux depuis 2017. On est loin du plancher atteint fin 2019 (1,11%), mais les taux d'emprunt restent néanmoins très performants, puisqu'en juin dernier ils étaient au niveau du deuxième trimestre 2019. Ils font même plus compétitifs actuellement. Selon les estimations de l'Observatoire Crédit Logement qui diffuse chaque mois l'évolution des taux d'intérêts des crédits immobiliers accordés aux particuliers, le taux moyen toutes durées confondues est retombé à 1,16% à la mi-juillet.

Les banques à l'épreuve des risques

Les établissements de crédit avaient lâché du lest en 2018 et 2019, permettant au marché immobilier d'exploser les records en matière de distribution de crédits et de transactions. Un laxisme qui leur sera reproché par le régulateur fin 2019. Le durcissement des conditions d'emprunt voulu par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est strictement appliqué par les banques depuis janvier dernier, et ce n'est pas le contexte qui va infléchir cette politique d'octroi. La crise sanitaire doublée d'une crise économique fragilise non seulement la solvabilité des ménages, mais renforce les risques portés par les banques sur les dettes immobilières des particuliers. Les risques de défauts de paiement se sont accrus avec la montée du chômage et des perspectives de reprise hypothéquées par une deuxième vague épidémique.

Obligés explicitement de limiter le taux d'endettement à 33% et de ne pas prêter au-delà de la durée de remboursement de 25 ans, les établissements financiers ont recentré la distribution du crédit à l'habitat sur les clientèles les plus aisées. Il en résulte une déformation de la structure de la production de crédits, déjà observée au début de l'année, plus marquée depuis avril avec la conjoncture dégradée. Les primo-accédants se font plus rares, clientèle abonnée aux taux d'emprunt les plus élevés et aux durées de remboursement les plus longues en raison d'une insuffisance d'apport personnel.

Alors qu'il était courant d'emprunter avec un faible apport ou même sans mise de fonds en 2019, c'est aujourd'hui quasiment mission impossible compte tenu de la hausse des taux ces derniers mois et de la limitation de la durée maximale de remboursement. Les investisseurs sont également concernés par ce resserrement des conditions d'emprunt. Souvent déjà détenteurs d'un prêt sur leur résidence principale, ils excèdent à la marge le taux d'effort et se voient recalés pour un second emprunt, même si leur solvabilité est intacte. On constate avec regret que la prise en compte du reste à vivre n'est plus systématique et que la priorité est donnée au respect drastique des règles d'octroi édictées par le HCSF. Les observateurs craignent que 300 000 emprunteurs potentiels soient exclus du crédit immobilier en 2020.

Courtage et délégation d'assurance pour optimiser sa demande de prêt immobilier

Face à ces nouvelles difficultés d'accès au crédit immobilier, il est plus que jamais judicieux de faire appel aux services d'un professionnel : le courtier en crédit, l'expert qui vous aide à monter votre dossier de financement, valorise votre profil auprès des banques et négocie à votre place les meilleures conditions. En 2019, 40% des crédits à l'habitat ont été intermédiés, et jusqu'à 60% en région francilienne. La place du courtage dans la distribution du crédit s'affirme d'année en année, et malgré les tensions vives entre banques et courtiers ces derniers mois, les intermédiaires sont les maillons indispensables pour fluidifier le marché immobilier et faciliter l'accès au crédit aux particuliers. N'en déplaise aux banques, le travail qu'ils fournissent en amont simplifie l'analyse des dossiers de prêt, un gain de temps au bénéfice des conseillers bancaires.

Les courtiers sont aussi les acteurs de la délégation d'assurance. Dans une période où l'effet ciseaux engendré par le faible niveau des taux de l'usure et la remontée des taux d'intérêts prend bon nombre de candidats à l'emprunt en tenaille, la souscription à une assurance concurrente de l'offre bancaire permet bien souvent de ne pas outrepasser le seuil maximum légal. À garanties équivalentes, condition sine qua non pour obtenir l'acceptation du prêteur, un contrat alternatif se révèle deux voire trois fois moins cher que le contrat groupe.

Chez Magnolia.fr, nous vous accompagnons, quel que soit votre profil d'emprunteur, et sélectionnons pour vous plusieurs offres d'assurance adaptées à votre situation au meilleur tarif. Un conseiller peut vous aider à y voir plus clair dans les garanties que nécessite votre projet pour vous permettre de choisir en toute objectivité le contrat le plus protecteur au prix le plus compétitif.

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Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. 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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. 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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

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