Prêt immobilier : 5 critères pour bien choisir son assurance emprunteur

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L’assurance emprunteur vous protège en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient de rembourser votre crédit immobilier. Le choix du contrat est fondamental pour être couvert en toutes circonstances. Le prix est un facteur important mais il n’est pas le seul critère à prendre en compte pour sélectionner le contrat parfaitement adapté à votre profil.

Les garanties de l’assurance de prêt immobilier

La souscription à l’assurance de prêt n’est pas une obligation légale mais elle est requise par la banque pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat (loi Lagarde) et à refuser l’assurance proposée par la banque pour souscrire à la place une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

Le contrat repose sur plusieurs garanties assurance de prêt immobilier : 2 garanties obligatoires auxquelles sont ajoutées en fonction des exigences de la banque 4 garanties facultatives.

Garanties obligatoires

La garantie décès rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur en cours de prêt.

La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) couvre la dépendance totale, c’est-à-dire que l’assuré n’est plus en mesure de travailler et de subvenir à ses besoins, et nécessite l’assistance d’une tierce personne pour les gestes essentiels du quotidien (se laver, se nourrir, se déplacer, etc.). Le capital restant dû est alors pris en charge par l’assurance.

Garanties facultatives

La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident après expiration du délai de franchise (voir plus bas).

La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) intervient en cas d’arrêt de travail prolongé, sous réserve que le taux d’invalidité soit compris entre 33% et moins de 66%.

La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) intervient en cas d’invalidité comprise entre 66% et moins de 100%.

La garantie perte d’emploi est rarement souscrite car assortie de conditions très restrictives pour un coût élevé ; elle ne peut être souscrite que par les emprunteurs en CDI et ne peut être activée qu’en cas de licenciement économique.

Il appartient à la banque de définir les garanties qui viendront compléter les garanties décès/PTIA. Au moment de votre demande de crédit, elle doit vous remettre une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties exigées pour l’octroi du financement. Libre à vous de rehausser le niveau de prestations en ajoutant des garanties ou/et en souscrivant les options proposées.

Délai de carence et délai de franchise en assurance emprunteur

Comme tout contrat d’assurance, l’assurance emprunteur est soumise à un délai de carence, c’est-à-dire une période entre la date de signature du contrat et la mise en jeu des garanties. Ce délai est appliqué pour éviter les effets d’aubaine et signifie que vous n’êtes pas couvert en cas de sinistre survenu dans l'intervalle. Le délai de carence est variable selon les compagnies et va de 1 à 12 mois. Durant cette période, vous êtes redevable de la cotisation.

Le suicide n’est jamais couvert par l’assurance de prêt immobilier durant la première année du contrat ; il est toutefois garanti sans délai dans le cadre d’un prêt de moins de 120 000€ destiné au financement de la résidence principale.

À l’expiration du délai de carence, tout sinistre lié à une protection souscrite est couvert, mais un délai de franchise assurance de prêt immobilier est appliqué, qui commence à la date de survenance du sinistre. Il va de 15 à 180 jours pour la garantie ITT. Si vous souscrivez la garantie ITT assortie d’une franchise de 60 jours, vous ne pouvez prétendre à une indemnisation qu’à partir du 61ème jour, sous réserve que le délai de carence soit expiré.

Plus le délai de franchise est court, plus la cotisation est élevée. Seules les garanties décès et PTIA ne sont pas assujettis au délai de franchise.

Les limites à l’indemnisation

La limite d’âge

Les conditions générales varient d’un contrat à l’autre. Les différences entre un contrat groupe et un contrat individuel se situent notamment au niveau de la limite d’âge. Pour la plupart des contrats bancaires, la garantie décès cesse à 70 voire 75 ans, contre 85 voire 90 ans pour les offres alternatives.

Quel que soit le type de contrat, les prestations des autres garanties cessent quand l’assuré fait valoir ses droits à la retraite, et au plus tard à ses 65 ans. Certains contrats plus généreux comme l’assurance de prêt immobilier April, prévoient une limite d’âge au 31 décembre de l’année du 71ème anniversaire de l’assuré en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée.

Le plafonnement de l’indemnisation

Le contrat d’assurance emprunteur prévoit des limites pour la prise en charge des échéances de prêt en cas d’incapacité ou d’invalidité. L’assureur est libre de fixer un plafond de garantie qui correspond au montant maximal indemnisé en cas de sinistre. Il peut être exprimé en pourcentage de la mensualité ou par un montant. Il peut donc ne pas couvrir l'intégralité de la mensualité. Pour les garanties décès et PTIA, il correspond au capital restant dû.

Les exclusions de garantie

Lors de la souscription à l’assurance de prêt, vous remplissez un questionnaire qui va donner de précieuses informations à l’assureur pour établir une proposition d’assurance et un tarif en conséquence. Âge, taille, poids, état de santé, fumeur ou non-fumeur, profession, pratique d’un sport à risques, etc., vous devez répondre aux questions formulées en toute bonne foi et ne rien omettre, auquel cas le contrat pourrait être frappé de nullité (article L-113-8 du code des assurances).

En fonction des risques identifiés, l’assureur peut appliquer des exclusions de garantie. C’est notamment le cas des métiers à risques (militaire, policier, professions de sécurité, marin-pêcheur, ouvrier du bâtiment, etc.) et des sports considérés comme dangereux (voile, escalade, parapente, etc.). Certaines compagnies proposent des contrats sur-mesure pour les métiers à risques sans exclusion de garantie.

Une exclusion de garantie présente dans tous les contrats d’assurance emprunteur concerne les maladies non objectivables (MNO). Les affections disco-vertébrales (hernie, sciatique, lombalgie, cervicalgie, etc.), et les pathologies psychologiques et psychiatriques (fatigue chronique, burn-out, dépression) ne sont pas couvertes par les garanties invalidité/incapacité, sauf si elles ont fait l’objet d’un rachat d’exclusion, une option souvent proposée par les contrats alternatifs que l'emprunteur peut souscrire moyennant une surprime assurance de prêt.

Le choix de la quotité

En cas d’emprunt seul, l’assurance doit obligatoirement couvrir l’intégralité des sommes prêtées. À deux, le prêt doit également être garanti à 100% mais la répartition se fait sur deux têtes. Chacun peut être couvert à hauteur de 100%, auquel cas le coût de l’assurance est doublé. En fonction des risques incarnés par chacun, cette répartition peut être modulée : 50% sur chaque tête, ou une quotité assurance emprunteur inégale sous réserve que la somme des deux quotités totalise au moins 100%.

Le coût de l’assurance emprunteur

Dernier point et non des moindres, le coût de l’assurance de prêt immobilier représente en moyenne un tiers du coût global de votre crédit, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce coût est déterminé par l’assureur en fonction de votre profil. Les jeunes actifs en bonne santé paient leur assurance jusqu’à dix fois moins cher que les seniors. Indépendamment de tous critères propres à l’emprunteur, les contrats alternatifs sont entre deux et trois fois moins onéreux que les contrats groupe bancaires.

Puisque vous bénéficiez du libre choix du contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et obtenez plusieurs devis correspondant à votre profil au meilleur prix.

Sachez par ailleurs que l’assurance emprunteur est résiliable à tout moment et sans frais en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. L’opportunité vous est donnée de payer jusqu’à 70% moins cher votre assurance emprunteur en substituant le contrat bancaire par une formule individuelle plus compétitive, qui respecte les exigences de la banque.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. 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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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