Crédit immobilier : attention aux nouvelles conditions de financement

La fin du confinement permet aux projets immobiliers de reprendre et aux crédits à l'habitat d'être de nouveau traités par les banques. Si les taux immobiliers restent attractifs en dépit d'une légère remontée ces dernières semaines, la pression mise par les autorités financières oblige tout emprunteur à peaufiner son dossier de prêt. Et comme les taux d’intérêts se redressent, l'assurance souscrite en délégation devient plus que jamais un levier d'économie pour rester en-deçà des seuils de l'usure.

Reprise de la production de crédits immobiliers

Après deux mois d'activité au ralenti, les banques sont de nouveau sur la brèche avec le traitement des demandes de prêts immobiliers. Pendant le confinement, elles se sont concentrées sur les aides aux entreprises tout en gérant les dossiers de financement déposés par les particuliers avant le 15 mars. Tous les dossiers sont dorénavant analysés, les anciens comme les nouveaux, et tous obtiennent des réponses relativement rapidement, en quelques jours parfois.

Pendant le confinement, les établissements de crédit ont su adapter leurs procédures pour continuer leur activité à distance. La signature électronique est désormais entrée dans les mœurs et a permis, a minima durant ces deux derniers mois, de finaliser à distance quelques dossiers. Les banques ont même accepté par voie électronique les assurances de prêt déléguées et non plus par courrier comme elles l'exigeaient auparavant. Les mesures imposées pour maîtriser l'épidémie de Covid-19 ont révélé la capacité d'adaptation de tous les acteurs du marché immobilier, et ouvert la voie à une dématérialisation plus large des procédés.

Hausse des taux d'emprunt pendant le confinement

L'activité immobilière est de nouveau sur les rails. Visites de logement autorisées, banques et cabinets des notaires ouverts au public, les projets initiés avant le confinement peuvent être finalisés et les demandes de financement être menées à leur terme. Entre la mi-mars et cette fin mai, les taux d'emprunt ont été ajustés à la hausse. Dans cet intervalle, le contexte est bien évidemment évolué. En deux mois, les marchés boursiers ont plongé, les établissements de crédit font face aux abyssales difficultés de trésorerie des entreprises et la Banque Centrale Européenne fait tourner la planche à billets pour éviter un effondrement total de l'économie européenne. Face à la conjonction des risques, les banques ont rehaussé leurs barèmes de taux début avril.

Au cours du premier trimestre 2020, la moitié des emprunteurs pouvaient s'endetter autour de 1% (hors assurance et coûts des sûretés). Il est rare aujourd'hui de décrocher une telle offre de financement. Si les meilleurs profils peuvent encore se financer à 1% sur 20 ans, la moyenne se situe entre 1,25% et 1,45% selon les organismes, et pour les dossiers moins bien dotés, la sanction est souvent le refus. Selon le courtier Vousfinancer, les candidats à l'emprunt immobilier dont les revenus sont inférieurs à 50 000€ par an sont généralement exclus de l'accès au crédit. La raison : l'effet ciseau des taux d'usure. En ce deuxième trimestre 2020, les plafonds légaux trop bas, conjugués à la hausse des taux d'intérêts, ne permettent pas aux profils modestes d'obtenir un prêt, ceux généralement abonnés aux taux et aux durées d'emprunt les plus élevés.

Les banques soumises aux nouvelles conditions d'octroi

Au-delà du rehaussement des taux, les emprunteurs sont confrontés à la nouvelle politique d'octroi des banques. Sommées en décembre dernier d'être plus rigoureuses dans l'attribution des prêts aux particuliers, les établissements appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Le contexte dégradé les incite même à être encore plus drastiques. Les dossiers de financement qui dépassent les 33% de taux d'endettement sont tout bonnement mis de côté sans être analysés, sans prise en compte du reste à vivre. Aucun prêt n'est accordé sur une durée qui excède 25 ans. Il en résulte une exclusion quasi systématique des primo-accédants dépourvus d'apport personnel, à la limite du seuil de l'endettement. Autre victime de ces conditions de financement, les investisseurs immobiliers qui pouvaient jusqu'ici obtenir un prêt au-delà des 33% d'endettement compte tenu de la promesse des revenus locatifs.

Certaines banques ont par ailleurs modifié le calcul du taux d'endettement, et n'intègrent pas les revenus issus du chômage partiel. Frappées d'aversion pour le risque quand il s'agit de prêter des fonds, toutes sont extrêmement vigilantes quant au secteur d'activité de l'emprunteur. Avec l'épée de Damoclès du chômage qui pèse sur le tête, les salariés qui évoluent dans les secteurs sinistrés, hôtellerie-restauration et aérien en particulier, sont d'ores et déjà ostracisés par les organismes de crédit.

L'assurance déléguée pour rester dans les clous

Notre rédaction a déjà relayé à maintes reprises le problème des taux d'usure trop bas. Depuis le 1er avril, les taux maximum légaux ont été abaissés par rapport à ceux du trimestre précédent. Sur la durée classique de 20 ans, le plafond est passé de 2,61% à 2,51%. Les autres maturités ont également été ajustées à la baisse. Le calcul des taux de l'usure reposant sur la moyenne des taux octroyés le trimestre passé, il existe un décalage avec les barèmes bancaires actualisés. En présence d'une remontée des taux d'emprunt, les candidats au prêt immobilier dont le profil nécessite de négocier des intérêts plus élevés que la moyenne sont pris en tenaille et recalés pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) surpassant le taux d'usure. Les courtiers ont alerté le régulateur, en l'occurrence la Banque de France en charge de la fixation des taux de l'usure, des risques d'exclusion du crédit pour certains profils, à savoir les seniors et les emprunteurs en situation de risque aggravé de santé qui paient les primes d'assurance les plus lourdes. Pour mémoire, le TAEG agrège tous les coûts liés au crédit, les intérêts, la garantie (hypothèque, caution, etc.), les frais de dossier, de tenue de compte, et de courtage le cas échéant, mais aussi l'assurance de prêt, dépense incompressible pour décrocher un financement immobilier. Pour les dossiers qui incarnent un risque accru, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global du crédit, et dans certains cas, son poids excède celui des intérêts.

Si vous êtes dans cette situation, la seule solution pour réduire le TAEG est d'user de votre droit à la délégation d'assurance. La banque a pour obligation de ne pas accorder de prêt au-delà des seuils légaux. Pour un crédit immobilier sur 20 ans, 10 points sur le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) coûtera deux fois plus cher que 10 points de taux d'intérêts. Il est donc préférable de négocier l'assurance pour minimiser son impact dans le TAEG.

Exemple :

Vous souhaitez emprunter 200 000€ sur 20 ans. Le taux nominal proposé par la banque est de 1,45%. Ajoutons les autres frais :

Frais de dossier (banque et courtier) = 1 000€
Garantie = 3 000€
Assurance emprunteur = 26 000€ (taux assurance à 0,65% sur le capital initial, soit un TAEA de 1,18%)

Le TAEG ressort à 2,86%, supérieur au taux d'usure sur cette durée (2,51%).

En déléguant votre contrat d'assurance auprès d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous pouvez réduire le coût total des primes de 18 000€. Le taux d'assurance est tombé à 0,45% sur le capital restant dû, et le TAEA s’établit à 0,83%. Le TAEG reste en-deçà du taux d'usure : 2,50%. À un point du seuil légal, votre financement est accepté.

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Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. 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Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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