Crédit immobilier en 2023 : quelle assurance emprunteur après 50 ans ?

Avoir un projet immobilier n’est pas l’apanage des jeunes générations. Après 50 ans, l’apport d’épargne et la stabilisation des revenus sont des atouts pour accéder au crédit bancaire, mais se dresse un obstacle de taille : l’assurance emprunteur, cette protection indispensable exigée par la banque pour se prémunir contre les accidents de la vie qui empêcheraient l’assuré de rembourser sa dette.

L’âge, un risque accru en assurance emprunteur

Les banques ont horreur du risque et prennent toutes les précautions nécessaires pour pallier les éventuels défauts de paiement de l’emprunteur. La première garantie prend la forme d’une hypothèque classique (logement neuf, ancien ou à construire), d'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui remplace le privilège du prêteur de deniers depuis janvier 2022, uniquement réservée à un bien existant) ou une caution bancaire (tous types de biens immobiliers). La garantie intervient si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, ce qui entraîne généralement la saisie du bien.

La banque exige une autre protection : l’assurance de prêt immobilier qui couvre les aléas de la vie, c’est-à-dire le décès, mais aussi les accidents ou maladies dont serait victime l’emprunteur et qui le priveraient de ressources pour rembourser le prêteur.

Les banques analysent la solvabilité du candidat à l’emprunt et prennent en compte une éventuelle baisse des revenus lors du passage à la retraite. La durée du prêt devra être la plus courte possible pour minimiser la prise de risque qui est liée aux risques de santé, statistiquement plus élevés pour un emprunteur âgé de 50 ans et plus comparativement à un jeune actif.

La souscription à l’assurance de prêt implique de remplir un questionnaire de santé assurance prêt immobilier, un document qui détaille l’historique médical de l’emprunteur, souvent complété par un formulaire plus précis en cas de risques déclarés. L’assureur peut demander des analyses, des comptes-rendus médicaux, un test d’effort, un ECG ou d’autres examens selon la nature du risque identifié.

Sur la base de ces données, l’assureur accepte ou oppose un refus d’assurance emprunteur, et en cas d’acceptation, l’assurance peut être assortie d’une surprime assurance de prêt ou/et d’exclusions de garantie qui viennent limiter l’étendue de la protection.

Indépendamment de tous risques, l’âge est un facteur discriminant en tarification d’assurance emprunteur. Voici les taux moyens par tranche d’âge :

Les garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 grandes garanties :

La garantie décès : le capital restant dû est remboursé à la banque et les ayants droit sont déchargés de la dette vis-à-vis de la banque.
La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : entre en jeu en cas de dépendance totale (100% d’invalidité) et cesse quand l’emprunteur fait valoir ses droits à la retraite et au plus tard à son 65ème anniversaire, sauf exception pour certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April qui couvre jusqu’au 31 décembre de l’année du 71ème anniversaire si l’emprunteur exerce toujours une activité professionnelle rémunérée.
La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident après expiration du délai de franchise compris entre 15 et 180 jours selon le contrat.
Les garanties invalidité : IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas d’invalidité au taux compris entre 66% et 99%, IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux est compris entre 33% et moins de 66%.

Les garanties décès/PTIA forment la base de tout contrat d’assurance emprunteur ; selon le profil de l’emprunteur et la nature de son crédit immobilier, elles sont complétées par les garanties incapacité et invalidité. Si vous êtes toujours en activité professionnelle au moment de votre demande de prêt, la banque va exiger la souscription à la garantie ITT dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). Cette garantie est facultative pour un investissement locatif.

Plus rarement, peut être demandée par le prêteur la garantie perte d’emploi : elle est uniquement réservée aux emprunteurs en CDI victimes d’un licenciement économique.

La garantie ITT est généralement celle qui pose problème aux emprunteurs de plus de 50 ans qui incarnent des risques de santé. En cas de maladie chronique (diabète, hypertension, cholestérol, etc.) ou d’antécédents graves (cancer par exemple), l’assureur peut refuser le bénéfice de cette couverture, ce qui compromet l’obtention du crédit. Dans le meilleur des cas, elle est assortie d’un surcoût ou d’une exclusion de garantie qui prive l’emprunteur d’une indemnisation en cas de survenance du risque liée à la maladie déclarée.

Assurer son prêt immobilier avec des risques de santé

Si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance emprunteur aux conditions standards, c’est-à-dire sans surprime ni exclusion de garantie, faites valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux emprunteurs touchés par la maladie ou le handicap.

En fonction de la maladie concernée, du délai après le diagnostic et des marqueurs biologiques, vous accédez à l’assurance avec ou sans surprime. Des exclusions de garanties peuvent également s’appliquer. Quand il y a un surcoût, il est plafonné. Attention : la convention Aeras est accessible aux prêts dont le montant est limité à 420 000€ et remboursés avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

La convention Aeras contient par ailleurs un droit fondamental pour les emprunteurs : le droit à l’oubli, c’est-à-dire l’autorisation donnée à l’emprunteur victime d’un cancer de ne pas déclarer sa maladie dans le questionnaire de santé passé un certain délai après la fin du protocole thérapeutique. Depuis mars 2022, la loi Lemoine a renforcé ce droit en raccourcissant le délai de 10 à 5 ans, quel que soit l’âge à partir duquel a été posé le diagnostic, et en l’élargissant à l’hépatite virale C.

Autre mesure inclusive introduite par la loi Lemoine : la suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées de moins de 200 000€ (400 000€ en cas de prêt à deux avec une quotité d'assurance de prêt de 50% sur chaque tête), dont le solde intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

Ce dispositif concerne avant tout les emprunteurs âgés entre 25-35 ans compte tenu de la durée d’un prêt immobilier, qui peut aller jusqu’à 25 ans maximum selon les règles d’octroi du HCSF en vigueur (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec gros travaux de rénovation).

Le libre choix de l’assurance emprunteur

L’importance de l’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier étant faite, il convient d’insister sur son coût : en moyenne un tiers du coût global du prêt, mais beaucoup plus si vous présentez des risques aggravés.

Le marché de l’assurance de prêt se partage entre les banques, appelées dans le jargon bancassureurs, et les assureurs alternatifs. Dans la majorité des situations, la concurrence est bien moins chère que l’offre bancaire. À garanties équivalentes, un contrat individuel est jusqu’à trois fois moins onéreux et encore une fois, les banques ayant horreur du risque, leurs contrats groupe sont mal placés pour proposer une protection optimale aux emprunteurs avec des antécédents de santé, tandis que les alternatifs proposent des garanties sur-mesure en adéquation avec la problématique de l'emprunteur.

Grâce à la loi Lagarde de septembre 2010, vous bénéficiez du libre choix de l’assurance emprunteur. Vous avez tout loisir de refuser l’assurance de la banque et de souscrire une offre externe plus compétitive qui présente une couverture au moins équivalente. Ne vous en privez pas de cett opportunité pour faire des économies et être bien couvert : mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour accéder à plusieurs devis détaillés correspondant à votre situation et aux exigences de la banque.

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Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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