Assurance de prêt immobilier : comment optimiser votre protection en 2023 ?

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L’assurance emprunteur joue un rôle central dans la protection de l’assuré qui contracte un crédit immobilier. Elle se substitue à lui pour rembourser tout ou partie des mensualités s’il est victime d’un accident de la vie. La réglementation qui encadre l’assurance de prêt immobilier a évolué en 2022. Les droits des emprunteurs ont été élargis grâce à la loi Lemoine, leur permettant d’accéder plus simplement à l’assurance de prêt et de changer de formule quand bon leur semble. Revue de détails.

L’assurance de prêt immobilier : une protection indispensable

Si elle n’est pas obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. La banque émettrice du prêt l’exige pour se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement si l’emprunteur n’est plus en mesure d’assumer sa dette en cas de survenance d’un aléa de la vie (décès, invalidité, et incapacité de travail).

L’assurance de prêt immobilier est aussi et surtout une protection pour l’emprunteur et ses ayants droit. Si l'emprunteur vient à décéder en cours de prêt, l’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû, les héritiers étant déchargés de la dette et le bien tombant dans la succession.

Les garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt couvre d’autres sinistres que le décès :

la perte totale et irréversible d’autonomie : la garantie PTIA, toujours adossée à la garantie décès, prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur se retrouve dépendant à 100%.
les arrêts de travail : la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) rembourse tout ou partie des mensualités après expiration du délai de franchise, si l’emprunteur est placé en arrêt de travail pour maladie ou accident.
l’invalidité : les garanties IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) sont invoquées selon un taux d’invalidité spécifique, si l’emprunteur n’est pas en mesure de reprendre une activité professionnelle rémunérée.

L’assurance emprunteur est une des deux garanties exigées par le prêteur pour sécuriser le crédit immobilier. La deuxième vise les défauts de paiement dans les situations autres que celles couvertes par l’assurance (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution). L’assurance repose sur l’aléa, tandis que l’hypothèque ou la caution est mise en jeu en cas de non-respect de l’engagement de l’emprunteur à rembourser les mensualités.

Plus rarement est souscrite la garantie perte d’emploi qui couvre le chômage économique de l’emprunteur en CDI.

Attention : les garanties de l’assurance de prêt sont définies par la banque en fonction des risques incarnés par l’emprunteur et des caractéristiques du crédit. L’emprunteur peut toutefois renforcer sa protection en allant au-delà de la couverture minimale exigée.

Le choix de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une charge financière importante qui est plus lourde si vous êtes considéré comme un emprunteur à risques par l’assureur.

Le risque en assurance emprunteur peut être de quatre natures :

le risque de santé : le questionnaire de santé va renseigner l’assureur sur votre état de santé. En présence de risques médicaux, un questionnaire complémentaire sera demandé, assorti d’examens et d’analyses pour appuyer la réponse de l’assureur (acceptation ou refus d’assurance, tarification en conséquence).
le risque professionnel : si vous exercez un métier à risques (pompier, militaire, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, routier, etc.), vous vous exposez à une surprime assurance de prêt ou à une exclusion de garanties.
le risque lié à l’âge : plus vous êtes âgé, plus l’assurance coûte cher, indépendamment d’autres risques.
le risque lié au mode de vie : si vous êtes fumeur ou/et que vous pratiquez un sport dit dangereux (alpinisme, parapente, sports de combat, sports automobiles, etc.), vous êtes discriminé en raison des risques accrus d’accident ou de maladie.

Heureusement, si les garanties de l’assurance de prêt immobilier sont déterminées par la banque, vous bénéficiez du libre choix du contrat. En vertu de la loi Lagarde de septembre 2010, vous avez l’opportunité de refuser l’assurance proposée par la banque et de souscrire une offre moins chère à garanties au moins équivalentes. L'aspect financier est la principale raison de l'importance de la délégation d'assurance de prêt immobilier en 2023.

Selon le principe de délégation d’assurance, vous faites appel à un prestataire externe pour sécuriser votre crédit immobilier avec des garanties sur-mesure, parfaitement adaptées à votre situation au meilleur prix. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier qui vous donne accès à une dizaine de devis correspondant aux exigences de la banque.

L’exercice est rapide et vous permet de constater que les assurances individuelles sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances groupe bancaires, à couverture similaire. Basez-vous sur le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance pour comparer les contrats.

La délégation d’assurance emprunteur, c’est aussi une occasion unique d’être protégé par des garanties capables de couvrir les risques que vous incarnez, avec ou sans surprime, et avec possibilité de rachat d’exclusion de garantie. Les banques sont généralement mal placées pour couvrir les profils à risques, car l’étendue des garanties de leurs contrats est plus limitée, ce qui vous expose à refus d’indemnisation en cas de sinistre exclu.

Une meilleure protection en 2023

En dépit de la possibilité offerte aux emprunteurs de souscrire une assurance en dehors de la banque, l’immense majorité sont couverts par l’assurance bancaire, au détriment de leur intérêt financier. Les banques captent environ 85% de cotisations annuelles d’assurance emprunteur.

Le législateur a rectifié le tir en 2022 en adoptant la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre, vous avez le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par l’amendement Bourquin.

Dès que vous le jugez opportun, vous résiliez l’assurance de la banque et souscrivez en amont une assurance déléguée qui correspond davantage à votre situation, à un tarif moins élevé. Vous disposez ainsi d’une plus grande flexibilité pour adapter votre assurance de prêt à vos souhaits et à vos changements de situation personnelle et financière, en substituant le contrat en cours de prêt.

La loi Lemoine a aussi introduit deux autres mesures fondamentales pour les emprunteurs touchés par la maladie :

la suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
le renforcement du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C dont le délai permettant de ne pas déclarer la maladie à l’assureur est passé de 10 à 5 ans.

La loi Lemoine améliore les droits des emprunteurs en autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans engagement minimum de souscription, contrairement aux autres types d’assurance. Elle se veut aussi un dispositif plus inclusif pour les emprunteurs autrefois stigmatisés par leurs problèmes de santé.

Pour trouver et souscrire rapidement l’assurance emprunteur qui vous convient, dans le respect de l’équivalence de niveau de garanties, sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt immobilier. Son accompagnement éclairé est gratuit et vous permet d’optimiser votre protection tout en maîtrisant le coût de l’assurance emprunteur.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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